Во время финансового кризиса многие предприятия прибегают к помощи самых различных методов, чтобы максимально сократить издержки. К числу этих способов относится сдача определенной части своего офиса мелким предпринимателям и фрилансерам, которые знают, .
Составляем бизнес план
Перед тем как бежать и открывать такой вид заработка, нужно сесть, кто курит – выкурить сигарету и подумать на свежую голову – как вы все будете организовывать. Для этих целей составляется бизнес план. Как вы помните, мы уже писали отдельную статью про технологию составления бизнес плана. Более подробно о ней .
Официальная регистрация
Если вы уже морально готовы к открытию такого вида заработка, тогда рекомендуем собрать информацию про регистрацию ООО. Поскольку вы будете владеть большой площадью помещений, выгоднее будет именно эта форма регистрации в налоговых органах. Про регистрацию ООО мы .
Приобретение в собственность помещений
Напомним, что в дальнейшем мы будем оперировать средними числами. Наша задача не посчитать за вас примерные расходы, а показать технологию расчета затрат и уплаты налогов.
В таком случае все необходимые данные можно свести в такую таблицу. Здесь учитывается среднеквартальная инфляция, амортизация на недвижимость, а также оплата налога на недвижимость по кварталам с перспективой на 3 года.
Анализ доходов представим в такой же табличке. Будем считать, что съемщик офисов вам будет платить ежегодно на год вперед. С учетом повышения получается, что такой бизнес на аренде офисов будет приносить примерно 3 миллиона в год при вложении 120 миллионов рублей.
Необходимый персонал
В данном случае вам понадобится 1-2 охранника для присмотром за купленными площадями под аренду и 1 бухгалтер для отчетности перед налоговыми органами. Назначаем себе зарплату.
В данном случае наша зарплата 60 тысяч рублей и учитываем различные социальные отчисления в пенсионный фонд на работников. В итоге получается такая таблица затрат на зарплаты рабочим
Как сделать этот заработок через интернет
Интернет портал Desk Space Genie является крупной базой тематических объявлений. Владелец офиса указывает в объявлении максимально возможную информацию: размер помещения, его освещение, местоположение и прочую информацию, которая может заинтересовать потенциального съемщика.
Созданное объявление записывается в базу ресурса Desk Space Genie и любой желающий может отыскать его через форму поиск. Как видим, портал очень удобен в использовании. Для клиентов существует прекрасная возможность сравнить предлагаемые варианты, как в ценовом отношении, так и в плане местоположения, размеров и имеющихся удобств.
Такая модель ведения бизнеса очень напоминает коворгинг. Коворгинг производное от английского co-working, означающее определенную организацию рабочего процесса, при котором люди, работающие на себя (фрилансеры) предпочитают снимать общее помещение с другой организацией, вместо того, чтобы работать на дому.
Такая модель работы в свою очередь позволяет им избежать изолированного одиночества и осуществлять работу в обществе, делится идеями и оказывать друг другу поддержку, но при этом оставаться независимыми и свободными.
Для начинающего предпринимателя, работающего в одиночку, собственный офис - непозволительная роскошь. А квартира, увы, - не самое лучшее место для ведения бизнеса. По меньшей мере вести дома деловые переговоры неудобно. Нью-йоркский стартап In Good Company (буквально - «в хорошей компании») предлагает пробующим себя бизнесменам рабочие места для встреч, обучения и собственно делопроизводства. Мало того, основатели компании решили найти свою специфическую нишу, поскольку их предложение рассчитано исключительно на женщин.
Офис компании, расположенный в одном из престижных районов Манхэттана на верхнем этаже Флэтайрон-билдинг, предоставляет участникам все условия, чтобы произвести впечатление на клиента или просто заняться работой. Оформление офисов выдежано в соответствии с целевой аудиторией – пол имеет деревянный настил, стены из кирпича украшены художественными работами, мягкая мебель, живые цветы.
Пространство офиса включает в себя: большой конференц-зал, помещения для деловых встреч, открытый зал с отдельными рабочими столами и небольшая библиотека. Проводимые конференции и практические семинары помогут расширить профессиональные знание участников. За использование рабочего пространства придется заплатить членский взнос - базовый тариф начинается с 300 долларов в год (одно рабочее место с ограничением времени). При этом в стоимость входят беспроводные точки доступа в Интернет, принтер, факс, питьевая вода и кофе. При желании можно доплатить за лишнее место на складе, услуги ресепшен и обучающие семинары. По оценкам самой компании, в США сегодня более 10 млн. женщин-бизнесменов. Так что необычный бизнес-инкубатор найдет, кого приютить.
Естественно в Росии бизнес-вумен гораздо меньше чем 10 млн., по общей оценке их не больше 250 тыс. на всю Россию, поэтому для нашей страны этот старт-ап необходимо изменить на другую целевую аудиторию – начинающие бизнесмены и предприниматели со специфическим бизнесом, где наличие постоянного офиса необязательное условие для успеха или непозволительная роскошь. Например, когда офисное помещение надо 1-2 раза в месяц, то мало кто согласиться оплачивать аренду офиса на весь месяц, когда будет доступна возможность оплатить лишь то время, которое офис арендуется. Тем более в условиях кризиса выгоднее посуточно сдавать офисы в аренду, чем на постоянной основе – выручка арендодателя будет больше, а арендатор заплатит меньше.
Как найти нежилое помещение, как сделать, чтобы обошлась аренда офиса в Москве недорого, но его параметры максимально соответствовали нуждам компании? Первым делом потенциальным арендаторам не помешает узнать базовые арендные ставки на московскую коммерческую недвижимость.
Средние цены помогут сориентироваться и обозначить круг интересов, исходя из финансовой составляющей.
Ведущие поисковые сервисы по недвижимости предлагают аналитику, которая дает исчерпывающие сведения по ряду показателей:
- насыщенность рынка арендных услуг – объемы введенных в эксплуатацию кв. м;
- наличие вакантных квадратных метров с распределением по классу помещений;
- сравнение показателей относительно прошлых периодов;
- динамика рынка – графики по месяцам с учетом категорий недвижимости;
- показатели базовых цен (как правило, цена 1 кв. м за год).
Подобные аналитические обзоры отправная точка в поиске – их изучение не отнимает много времени, а заинтересованное лицо получает достоверную информацию.
Добавление дополнительных категорий A+, A-, B+, B- делает градацию более гибкой и приспособленной под столичные условия. Наиболее престижные категории помещений А+, А, А- выбирают зарубежные арендаторы, а из российских – крупные компании. Средняя годовая арендная ставка по ним на конец 2 квартала 2014 года составила $750 за кв. м.
Другие категории офисов доступнее, но уступают по качественным характеристикам. Данные по тому же периоду свидетельствуют о том, что плата за коммерческие объекты категории Б+ доходила до $530 за кв. м, категории Б- – до $440 за кв. м.
Аренда в Москве маленького офиса
В категорию А попадают те объекты, которые адаптированы под бизнес-класс уже на этапе проектирования. Как выход для желающих разместиться на таких площадях – аренда небольших офисов в Москве, где будет отведено место под представительство.
Другая часть компании может расположиться в зданиях и помещениях с арендной платой пониже.
Характеристики и параметры недвижимости по типу А и А+. привлекающие арендаторов:
- площади в новом здании;
- юридическая чистота документов по правам собственности;
- оформленные документы по эксплуатации здания;
- рациональная планировка, обеспечивающая хорошую освещенность и возможность отделки помещений по современным стандартам;
- наличие инженерных систем, начиная от сплит-систем до профессиональной вентиляции;
- коммуникационные средства;
- охранные системы;
- парковочные площадки;
- собственная инфраструктура (заведения общепита, различные салоны и т.п.).
Обычное расположение таких объектов – ЦАО, в пределах кольцевой линии метрополитена, с удобными подъездными наземными путями. Небольшой офис по категории «В» будет располагаться в менее удачном месте либо уступать по набору услуг.
Чаще деловые помещения этого типа находятся в зданиях не новой постройки, а реконструированных.
Аренда недорогих офисов
Относительно недорого выходит арендовать помещения, уступающие не только по месторасположению. Дешевле обходится аренда площадей в зданиях без лифта, с внутренней отделкой качественными, но не элитными материалами – это объекты категории В и В+.
Территориально здания находятся в районе Третьего Транспортного Кольца, до них без особых трудностей можно добраться наземным транспортом. В общем плане они уступают категории А незначительно и вполне удовлетворяют запросы эконом-класса.
Кстати, некоторые владельцы бизнес-центров предлагают развитую инфраструктуру, которая компенсирует недостатки типа отдаленности от центра столицы и остановок метро. А совместная аренда офиса в Москве дает еще больше шансов найти подходящее помещение и обыграть стоимостный фактор.
Самая дешевая аренда офиса
Если ни один из перечисленных выше вариантов не приемлем по цене, то вероятно устроят объекты классом пониже – C и D.
Территориально они отдалены от центра, могут быть в разных районах и окрестностях Москвы.
Их конструктивные и проектные особенности не соответствуют новейшим офисным стандартам.
Здесь будут средства коммуникации, какие-то охранные и инженерные системы, которые уступают прогрессивным веяниям.
Фасады зданий вряд ли прошли реконструкцию, уровень технического обслуживания зависит от состоятельности и желания арендодателя.
Категория D устроит остальных, кто решил особо не тратиться на арендную плату и воспользоваться помещениями, расположенными в зданиях либо нежилых площадях административного типа. Это строения со старыми инженерными системами и все их оснащение абсолютно не соответствует международным стандартам.
С настороженностью должно отнестись к совсем низкой плате за квадратные метры – рекомендуется проверить право собственности на сдаваемый в аренду объект, отсутствие обременения и правила оплаты арендных услуг, обозначенных в пунктах договора.
Выгодная аренда мини-офиса
Мелким компаниям труднее найти помещение в центре, так как большие площади им не нужны, что не устраивает владельцев арендного бизнеса. Однако есть собственники зданий, идущие навстречу предпринимательству и малым субъектам, предлагающие объекты от 5 кв. м. – мини-офисы.
Помещение мини-формата выбирают фирмы, в штате которых трудится 1-2 человека. Офис выполнен как изолированный бокс, в нем достаточно рабочего места и арендатор пользуется всеми прочими преимуществами бизнес-центра, расположенного в центре и разработанного по проекту для бизнес-класса.
Первоначально высокий статус компании гарантирован, и высокая посещаемость обеспечена благодаря престижности объекта.
Небольшими офисами считаются объекты площадью до 100 кв. м с рабочими местами и переговорными кабинетами, в них спокойно разместятся компании покрупнее.
Возможна и почасовая аренда офисов в Москве, оснащенных оргтехникой и офисным оборудованием.
На что обратить внимание при выборе мини-офисов: на транспортную развязку, оценить внешнюю презентабельность здания, проходимость посетителей, соседство (других арендаторов), проверить наличие коммуникаций и особенности планировки, от которых зависит комфортность и производительность труда.
Аренда офисов в ЗАО Москвы, особенности выбора
Что касается выбора офисов вне центра, то в каждом административном округе есть нюансы, отражающиеся как позитивно, так и негативно на развитии бизнеса. Например, аренда офисов в САО Москвы и в ЗАО различна по ряду показателей.
САО – округ с развитой инфраструктурой, уступающий по этому показателю лишь центральному округу. Здесь низкий уровень преступности. Из минусов – транспортная напряженность и плохая экологическая обстановка.
В ЗАО аренда дороже, но характер расположения округа и солидное количество коммерческой недвижимости оказывают свое действие. Повышенная ставка аренды окупается за счет клиентов, готовых на обслуживание по премиум-классу. Наибольшее количество предлагаемых объектов относится к категориям В+ и В.
Отзыв об аренде офисов в “Москва Сити”
Как арендовать офис в Москва Сити?
Москва Сити – комплекс многофункциональных высотных зданий в центре столицы, относящийся к международной категории. В нем спроектированы жилые и нежилые помещения.
Чтобы купить или арендовать коммерческие площади обращаются в управляющую компанию, выполняющую роль посредника между собственниками зданий и арендаторами.
Насколько аренда офиса Москва Сити цена соотносятся с ожиданиями руководства компаний? В арендную ставку включены как коммунальные платежи, так и предоставление офисной мебели, бытовой техники, оргтехники, коммуникационные возможности, охранные услуги.
Среди арендных услуг – регистрация на юридический адрес бизнес-центра, абонементное обслуживание, предоставление отдельно оборудованного рабочего места, коворкинг, аренда переговорных комнат и мини-офисов.
Аренда офисного помещения - одна из основных статей расходов любого бизнеса. Если речь идет о стартапе, то стоимость может быть критически дорогой, поэтому к выбору "второго дома", как по праву можно назвать офис, стоит подходить максимально вдумчиво.
Казалось бы, прозвучит абсурдно, но первое, что нужно учесть при выборе офиса, - его целевое назначение.
Управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова считает, что необходимо четко определиться с местом. Так, отдельный вход нужен компаниям, которые по роду своей деятельности каждый день принимают большое количество посетителей. В этом случае витрина и расположение в проходном месте могут привлечь дополнительных клиентов. Такими арендаторами являются нотариусы, туристические агентства, агентства недвижимости массового сегмента, банки и т.д. А вот бизнес, который продает товары и услуги другим бизнесам (B2B), редко принимает клиентов у себя и не нуждается в отдельном входе.
Директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов в свою очередь отмечает, что у каждой компании, которая решила снять офис, свои цели. "Кому-то нужно первое помещение для бизнеса, который ориентирован под товары - шоу-рум, офлайн-точка интернет-магазина. В этом случае, к примеру, требования к доступности офиса невысоки, поскольку посетители будут приходить по предварительному согласованию. Если речь идет, скажем, о туристической или юридической компании, где поток клиентов достаточно плотный, то требования уже совсем другие. Третьим для бизнеса вообще нужен тихий, спокойный офис, где можно поставить столы и начать работать. Так что нужно сразу выделить важные критерии и ориентироваться на них", - подчеркивает эксперт.
Проверить доступность
Очень важным фактором, о котором многие забывают, является ограничение доступа в офис. Многие офисные центры или здания ограничивают доступ в офисы в выходные или поздно вечером и рано утром, в нестандартное рабочее время. "Если бизнес оказывает услуги или связан с работой в разных часовых поясах, это может помешать нормальному ведению бизнеса. Это также может быть существенным ограничением для стартапов, сотрудники которых могут буквально жить в офисе, проводить там по 16 часов в день", - считает Анна Левитова. Если здание имеет строгую пропускную систему и на входе посетителям необходимо предъявлять паспорт, это также может расстроить клиентов, озабоченных вопросами конфиденциальности.
Чистота сделки
Особое внимание нужно уделять договору аренды офиса - это необходимый и важнейший этап сделки.
"Юридическая чистота - это то, что объединяет все сделки по аренде во всех сегментах. Арендовать помещение необходимо у владельца, кроме того, по договору аренды лучше проконсультироваться с юристом. Некоторые арендодатели через условия договора могут влиять на арендатора, изменять условия сделки, например, повышать стоимость. Вообще полезно посмотреть отзывы об арендодателе, благо в интернете их достаточно много", - подчеркивает Максим Жуликов.
Договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Если срок договора менее года, то регистрировать его не обязательно. Иногда некоторые арендодатели специально заключают договоры на 364 дня или на неопределенный срок, дабы избежать регистрации.
Что должно присутствовать в типовом договоре:
Подробное описание с указанием адреса, площади и расположением на поэтажном плане.
- Срок договора аренды. Если он не указан, то договор автоматически признается бессрочным. В этом случае любая из сторон договора может его расторгнуть с уведомлением за три месяца.
- Срок аренды. Важно помнить, что если подписание акта приема-передачи не совпадает с датой вступления договора в силу, сроки действия договора и аренды не совпадут.
- Обязанность по регистрации договора аренды одной из сторон такого договора, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более одного года.
- Права третьих лиц на объект аренды.
- Арендная плата (также могут учитываться коммунальные или другие расходы).
- Порядок возврата помещения арендодателю.
- Ответственность сторон договора за неисполнение его условий.
Еще один важный момент - заключение договора субаренды нежилого помещения.
Такой договор требует документально зафиксировать согласие собственника. При этом, если собственник помещения - любое юридическое или физическое лицо, в договоре на срок до года достаточно визы собственника с подписью и печатью в правом верхнем углу: "Не возражаю" или "Согласовано". А вот все долгосрочные (от одного года и более) договоры аренды необходимо регистрировать в соответствующих инстанциях вне зависимости от формы собственности. Дело в том, что договор субаренды, оформленный без визы или регистрации, лишает арендатора права получить лицензию, оформить вывеску. Расходы по оплате счетов по такому договору не могут быть зачислены на затратные счета и отнесены на себестоимость.
Дополнительные факторы
При оценке помещения не следуйте слепо за предложением арендодателя. Помните, что на цену влияет много факторов, и некоторые из них могут оказаться в вашу пользу - укажите на это арендодателю. Учитывайте как можно больше критериев: месторасположение помещения, его готовность к заселению, ремонт, состояние административного здания, в котором расположен офис, этаж, наличие коммуникационных сетей, охраны, парковки.
К общим требованиям к хорошему офису можно отнести наличие связи, интернета. Если компания достаточно большая, стоит подумать о том, насколько просто сотрудникам добраться от метро и есть ли рядом кафе или столовые.
Личный опыт
Директор по развитию ООО "Навигатор Недвижимость" Светлана Архипова рассказала о том, как ей удалось решить проблему аренды первого офиса. "Дело в том, что недалеко от места жительства у любого человека гарантированно есть определенное количество бизнес-центров, - рассказывает начинающая бизнес-вумен. - Я собрала их контакты и планомерно обзвонила на предмет того, есть ли у них подходящее для меня помещение. Для меня было важно, чтобы офис находился в приличном месте, а не в промзоне на территории завода, чтобы в нем была собственная инфраструктура. А вот вопрос парковки, к слову, был не критичен, хотя для многих он крайне важен. Связь и доступ в Интернет есть в 99% офисных и бизнес-центров, вопрос лишь в количестве провайдеров, где-то их два, а где-то десять. Что касается возможности задерживаться на работе после определенного времени, то этот вопрос решается дополнительным договором. Собственно, по итогам уточнения всех деталей мы подписали договор аренды и акт приема-передачи. Задача решилась достаточно просто, хотя и пришлось потратить время. Однако результат того стоит".
Ксения Алиева
Теперь - советы для тех, кто решил снять полноценный офис. Как выбирать помещение и какие подробности стоит узнать у собственника? Директор по маркетингу и продажам агентства недвижимости «МИАН24» Андрей Петухов рассказал «Теориям и практикам», на что стоит ориентироваться при выборе рабочего пространства.
Андрей Петухов
директор по маркетингу и продажам агентства недвижимости «МИАН24»
Определитесь с приоритетами
В зависимости от роли помещения в бизнесе можно условно выделить так называемые front-office и back-office . Вольный перевод на русский - «продающий» и «обслуживающий» соответственно. Вы собираетесь обслуживать клиентов в офисе? Какой поток клиентов в день ожидается? Если клиентов предполагается много (розничный бизнес), то совершенно естественно, что фронт-офис должен располагаться в проходном месте рядом с метро. Если же, к примеру, вы организуете дизайн-студию и основное общение с клиентом идет онлайн, то вам подойдет практически любое пространство. Поэтому важно сначала определиться, как вы будете работать с клиентами, и лишь потом искать офис.
Выбирайте офис для людей
Типичная ошибка собственника бизнеса - арендовать офис рядом со своим домом или «в престижном месте». В таком случае возникают проблемы с поиском персонала и привлечением клиентов. Далеко не все готовы ездить в удаленную промзону или платить за бизнес-ланч 500 рублей. Подумайте о простых работниках: как они будут добираться, где будут обедать и т.п. Немаловажной проблемой является парковка - сразу решите, сколько парковочных мест необходимо вашим работникам и клиентам.
Классы и цены
Офисы условно делятся на разные классы - А+, А, А-, В, С и D. Чем выше класс, тем лучше расположение, качество помещений и развитость инфраструктуры. Но будьте бдительны и выбирайте по сумме характеристик, а не только по классу. Средняя цена аренды сейчас 22,5 тыс. руб./м² в год, но разброс цен начинается от 9 тыс. руб./м² и до бесконечности. Безусловно, аренда офиса в бизнес-центре - наиболее удобный вариант. Например, в случае необходимости расширения можно будет переехать или снять дополнительное помещение по соседству.
Кризис - самый удачный период для аренды
Начиная с лета из-за геополитических факторов цены на аренду офисной недвижимости упали на 8–15%. Даже многие крупные компании отказываются от части площадей или переводят бэк-офисы в более дешевые бизнес-центры. Поэтому именно сейчас можно столкнуться с очень выгодными предложениями. Можно смело торговаться с собственниками и просить уступок.
Комбинируйте форматы
Но, несмотря на ценовую коррекцию, цены в престижных бизнес-центрах остаются заоблачными. При этом современные коммуникационные технологии позволяют работать со всем миром в режиме онлайн - воспользуйтесь этой возможностью. К примеру, можно разместить небольшой фронт-офис в центре Москвы, а обслуживающие подразделения - в ближнем Подмосковье. Часть сотрудников можно нанять на удаленную работу с еженедельными встречами в офисе.
Подводные камни
Не стесняйтесь задавать вопросы собственнику, у которого собираетесь арендовать рабочее пространство. Ключевой вопрос - «юридическая прописка»: сможете ли вы получить юридический адрес и будете ли официально вписаны в список арендаторов. Без этого, например, ни один серьезный банк не откроет вам расчет. Сразу обговорите все сопутствующие расходы: кто берет на себя техническое обслуживание помещения, какой интернет-провайдер разрешен в здании и т.д. Если вам необходима вывеска и другая наружная навигация - обговорите это «на берегу»: по закону без согласия собственника любая наружная реклама недопустима.
Подумайте о субаренде
Субаренда - обычная хозяйственная практика. Если понравившееся помещение для вас слишком велико, «лишние» площади можно сдать в субаренду, зарабатывая фиксированный доход каждый месяц. В идеале субаренда может покрывать большую часть ваших расходов на офис. Также и вы можете воспользоваться субарендой при снятии офиса. В этом случае обязательно требуйте от арендодателя письменного подтверждения согласия собственника.
Арендовать или покупать?
Часто клиенты задают вопрос: что выгоднее - арендовать или покупать? Каждая ситуация индивидуальна: необходимо сопоставить рост арендных ставок и рост цен на коммерческую недвижимость. Выбор большинства, даже крупных компаний - аренда. При этом нельзя исключать и альтернативные инструменты, такие как коммерческая ипотека и лизинг недвижимости.
Как искать
Можно искать офис самостоятельно или доверить эту работу риелтору. Но даже если вы обратитесь к риелтору, сначала проведите подготовительную работу сами - посмотрите предложения в интернете, пообщайтесь с собственниками и их агентами. Это позволит уточнить ваши требования, а также чувствовать себя увереннее при работе с риелтором. При выборе исполнителя из числа агентов обращайте внимания на личный опыт риелтора, а не только на общий стаж работы агентства. И не стесняйтесь требовать замены риелтора, если его работа вас не устраивает.