- Raport privind evaluarea valorii de piață și de lichidare a unei proprietăți imobiliare situate la adresa: Sankt Petersburg, districtul Kalininsky, Grazhdanskiy pr-t, 41, litera A
Lucrări efectuate de Colliers International. Sankt Petersburg, 2004.
Toate calculele au fost efectuate în conformitate cu prevederile Legii federale „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, standardele de evaluare obligatorii pentru utilizarea de către subiecții activităților de evaluare, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001. Nr. 519, precum și standardele de activitate profesională în domeniul evaluării proprietăților imobiliare ale Societății Ruse a Evaluatorilor și Standardelor Internaționale de Evaluare elaborate de Comitetul Internațional pentru Standardele de Evaluare a Proprietăților (ICSOI).
24-01-2016 | popularitate: 18604 - Raport privind determinarea cantității daunelor cauzate de deteriorarea unui autoturism Toyota Cresta (calculul soldurilor utilizabile)
Scopul acestei evaluări este de a determina valoarea de piață a sumei daunelor aduse proprietății care este evaluată la data evaluării. Evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 nr. 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare”, „Orientări metodologice pentru determinarea costului vehiculelor ținând cont de uzura naturală și stare tehnică la momentul prezentării”, elaborat de Centrul Științific de Stat NAMI împreună cu angajații Centrului Federal de Expertiză Criminalistă, aprobat de Ministerul Economiei al Federației Ruse.
Executor: Denis Pashnin, SRL „Agenția de Evaluare Profesională a Proprietății”
2015-04-17 | popularitate: 20506 - Raport privind determinarea valorii de piață a unui apartament cu o cameră situat la adresa: Novosibirsk, districtul Sovetsky, st. Lenin
Subiectul acestei evaluări este un apartament cu o cameră situat în Novosibirsk. Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății care se evaluează.
Conform „Standardelor de evaluare obligatorii pentru aplicarea subiecților activităților de evaluare” din 07/06/01 Nr. 519, termenul „valoare de piață” din acest raport înseamnă următoarele: prețul cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat pe piata deschisa intr-un mediu concurential atunci cand partile la tranzactie actioneaza rezonabil, avand toate informatiile necesare, iar valoarea tranzactiei nu este afectata de nicio circumstante extraordinara.
Determinarea valorii de piață se bazează pe premisa că proprietatea este vândută pe piață sub rezerva anumitor condiții enumerate mai sus. Ca urmare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare, un set de drepturi de proprietate este transferat de la cumpărător la vânzător. Aceste drepturi fac obiectul evaluării. În această lucrare, dreptul evaluat asupra obiectului evaluării este dreptul de proprietate.
După efectuarea analizei, evaluatorul a ajuns la concluzia că cea mai bună și mai eficientă utilizare a proprietății evaluate este folosirea acesteia în scopul propus - un apartament. Pe baza acestei concluzii au fost efectuate calcule suplimentare pentru determinarea valorii de piață a obiectului de evaluare.
Procedura de evaluare a cuprins: 1) colectarea documentației și informațiilor necesare despre obiectul evaluării; 2) aplicarea unei abordări comparative pentru evaluarea valorii de piață; 3) redactarea acestui Raport.
2015-03-24 | popularitate: 16106 - Raport privind determinarea valorii de piață a unei acțiuni ordinare a OJSC Kostromskaya GRES
Ca parte a acestei misiuni, a fost evaluată valoarea de piață a unei acțiuni a Centralei Electrice Districtului de Stat OJSC Kostroma. Rezultatele evaluării au fost utilizate în scopul de a contribui cu acțiuni ale OJSC Kostromskaya GRES ca plată pentru acțiuni suplimentare ale OJSC OGK-3. Evaluarea a fost efectuată începând cu 1 aprilie 2005.
În timpul procesului de evaluare, sunt utilizate diverse metode și abordări, cele mai potrivite pentru cazul dat. Această evaluare a fost efectuată în conformitate cu Legea Federației Ruse „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, „Standarde de evaluare obligatorii pentru aplicarea de către subiecții activităților de evaluare”, Metodologia și orientările pentru evaluarea întreprinderilor și (sau) activelor RAO UES din Rusia și SDC-urile sale, dezvoltat de Deloitte & Touche.
Pe baza rezultatelor unei analize a punctelor tari și punctelor slabe ale rezultatelor obținute în cadrul diferitelor abordări, după consultări cu reprezentanții companiilor de investiții și reprezentanții Deloitte & Touche, Evaluatorul a decis să ia în considerare, împreună cu prima opțiune de adăugare. ponderi, opțiunea de a acorda mai multă pondere rezultatelor abordării veniturilor. Această alegere este justificată de faptul că, atunci când cumpără și vinde un activ, un investitor rațional se concentrează în primul rând nu pe retrospectiva activităților companiei, ci pe fluxurile de venit potențiale pe care le poate primi din activul achiziționat.
Executor: Consorțiul „Expert - Evaluare Rusă”, începând cu 1 aprilie 2005
07-03-2015 | popularitate: 15317 - Raport privind determinarea valorii de piață a obiectului „Sediu administrativ”
Raport privind evaluarea valorii de piata a imobilului - sediu administrativ, in suprafata de 336,1 mp. m., deținută de municipalitatea „Orașul Kirov”.
Obiectivul acestei evaluări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru tranzacție propusă. Acest lucru va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii și să ofere o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației ne va permite să identificăm principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și să calculăm valoarea acoperirii acestora.
Raportul de evaluare a fost întocmit în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ; standardele federale de evaluare, setul de standarde de evaluare ale Societății Ruse a Evaluatorilor (SSO ROO 2010).
Analiza rezultatelor obținute pentru conformitatea cu datele de piață a arătat că valoarea de piață a proprietății evaluate are o valoare comparabilă cu indicatorii de piață. Costul obiectelor este în intervalul valorilor medii pentru obiectele situate într-o parte similară a orașului Kirov, având un scop și o stare tehnică similare.
Evaluatorul nu a efectuat un audit sau o altă verificare financiară a informațiilor pe care le-ați furnizat utilizate în acest raport și, prin urmare, nu își asumă responsabilitatea pentru fiabilitatea acestor informații.
În conformitate cu scopul evaluării, valoarea de piață a obiectului de evaluare a fost determinată pe baza Legii federale nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 și a Codului standardelor de evaluare a Societatea Rusă a Evaluatorilor SSO ROO 2010, armonizată cu Standardele Internaționale de Evaluare (2007 ) și obligatorie pentru utilizarea de către membrii organizației de autoreglementare a evaluatorilor.
Utilizarea SSO ROO 2010, obligatorie pentru utilizarea de către subiecții activităților de evaluare, se datorează faptului că Obiectul de evaluare este situat pe teritoriul Federației Ruse, precum și faptului că Evaluatorul își desfășoară activitățile pe teritoriu. a Federației Ruse. Aceste standarde au fost utilizate la determinarea abordărilor de evaluare, a procedurii de realizare a lucrărilor și la întocmirea Raportului de evaluare.
Aplicarea Codului Standardelor Societății Ruse a Evaluatorilor (ROA) se datorează faptului că Standardele de Evaluare ROO descriu cel mai pe deplin termenii, definițiile, conceptele și metodele de evaluare utilizate la efectuarea lucrărilor de evaluare a diferitelor tipuri de proprietate.
07-03-2015 | popularitate: 17850 - Raport privind determinarea valorii de piață a obiectului „Sediul magazinului”
Raport privind evaluarea valorii de piață a unei proprietăți - un magazin cu o suprafață de 30,2 metri pătrați. m., la adresa: Kirov, st. Lenina, 86 de ani, aparținând formației municipale „Orașul Kirov”.
Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății. Rezultatul evaluării este valoarea finală a obiectului de evaluare. Rezultatul evaluării poate fi utilizat pentru înstrăinarea proprietății municipale.
Rezultatele evaluării obiectului descris sunt planificate pentru a fi utilizate pentru înstrăinarea proprietății municipale.
În această evaluare, au fost aplicate următoarele standarde de evaluare: Set de standarde de evaluare a Societății Ruse a Evaluatorilor SSO ROO 2010, armonizat cu Standardele Internaționale de Evaluare (2007) și obligatoriu pentru utilizarea de către membrii organizației de autoreglementare a evaluatorilor.
Codul Standardelor de Evaluare (CSO 2010) al Societății Ruse a Evaluatorilor (ROO) este destinat să evalueze valoarea proprietății în Federația Rusă și în alte țări CSI - în deplină conformitate cu documentele acceptate.
Realizat de ANALIT LLC, Kirov, 2010.
07-03-2015 | popularitate: 13746 - Raport privind evaluarea valorii de piață a acțiunilor ordinare nominative ale OJSC
Scopul și scopul evaluării: determinarea valorii de piață a acțiunilor ordinare nominative (100% din capitalul autorizat) ale OJSC (Tip de activitate - producție de produse de tipar) în scopul contribuției la capitalul autorizat.
Complexul de proprietate al unei întreprinderi nu reflectă capacitatea reală a întreprinderii de a genera venituri, ci reflectă starea curentă a întreprinderii, exprimată prin starea activelor și pasivelor sale. În acest caz, nu este necesară determinarea valorii de lichidare la momentul evaluării din cauza absenței factorilor de lichidare urgentă sau de vânzare a afacerii. În scopul acestei evaluări, cea mai optimă, conform Evaluatorului nostru, este metoda de ajustare a valorii contabile a activelor nete ale întreprinderii.
Ca urmare a unui studiu al informațiilor furnizate despre întreprinderile din această industrie din diverse surse, inclusiv în Sistemul Național de Cotații (www.nqs.ru) de la 1 octombrie 2004, informații aplicabile în scopul acestei evaluări asupra prețului acțiunilor dintre aceste întreprinderi nu există o piață fără ghișeu. Prin urmare, metodele întreprinderilor analogice - metoda pieței de capital, metoda tranzacției nu pot fi utilizate.
Pentru a evalua valoarea de piață a acțiunilor ordinare ale OJSC KKK, acest raport a folosit următoarele:
1. metoda de actualizare a fluxurilor de numerar;
2. metoda activului net al bilanțului ajustat.
Interpret: Art Expert LLC. Kazan, 2004
23-02-2015 | Popularitate: 10971 - Raport privind determinarea valorii de piață a obiectului „Sediul oficiului poștal”
Obiectivul acestei evaluări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru tranzacție propusă. Acest lucru va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii și să ofere o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației ne va permite să identificăm principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și să calculăm valoarea acoperirii acestora. Ca urmare, trebuie efectuată o justificare economică și juridică adecvată pentru evaluarea finală a obiectului în scopul specificat.
Rezultatul evaluării ar trebui să fie utilizat în scopul înstrăinării proprietății pe baza unui contract de cumpărare și vânzare; restricțiile sunt determinate de evaluator în mod independent.
Camera de birou de comunicații. Suprafata 108,1 mp. Primul etaj. Adresă: regiunea Kirov, perspectiva Oktyabrsky. Proprietarul proprietății care se evaluează este municipiul „orașul Kirov”.
Scopul evaluării: Determinarea valorii de piață a drepturilor evaluate asupra subiectului evaluării
Scopul combinării rezultatelor tuturor abordărilor utilizate este de a determina avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și, prin urmare, de a dezvolta o singură estimare a costurilor. Avantajele fiecărei abordări în evaluarea proprietății în cauză sunt determinate de următoarele criterii:
Tipul, calitatea și amploarea informațiilor pe care se bazează analiza.
Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale unui obiect care îi afectează valoarea, cum ar fi utilizarea, rentabilitatea potențială.
Sursa: FSUE „Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI”, filiala Kirov, 2010.
23-02-2015 | popularitate: 8179 - Raport privind determinarea valorii de piață a proprietății „Sediul cafenelei”
Raport privind determinarea valorii de piata a unui spatiu cu o suprafata de 33,2 metri patrati. m. la adresa regiunea Kirov, Kirov, st. Moskovskaia, 181
Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății. Rezultatul evaluării este valoarea finală a obiectului de evaluare. Rezultatul evaluării poate fi utilizat pentru înstrăinarea proprietății municipale. Rezultatele evaluării obiectului descris sunt planificate pentru a fi utilizate pentru înstrăinarea proprietății municipale.
Obiectivul acestei lucrări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru proiectul propus. tranzacţie. Acest lucru va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii și să ofere o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației ne va permite să identificăm principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și să calculăm valoarea acoperirii acestora. Ca urmare, trebuie efectuată o justificare economică și juridică adecvată pentru evaluarea finală a obiectului în scopul specificat.
Realizat de ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | popularitate: 11043 - Raport privind determinarea valorii de piață a proprietății „Sediul magazinului”
Raport privind determinarea valorii de piata a unui spatiu cu o suprafata de 14,2 metri patrati. m. mp. m. la adresa regiunea Kirov, Kirov, st. Nekrasova, 1
Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății. Rezultatul evaluării este valoarea finală a obiectului de evaluare. Rezultatul evaluării poate fi utilizat pentru înstrăinarea proprietății municipale.
Acest raport a fost întocmit în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ; standardele federale de evaluare, setul de standarde de evaluare ale Societății Ruse a Evaluatorilor (SSO ROO 2010).
Obiectivul acestei lucrări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru proiectul propus. tranzacţie. Acest lucru va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii și să ofere o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației ne va permite să identificăm principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și să calculăm valoarea acoperirii acestora.
În general, valoarea recomandată pentru finalizarea unei tranzacții este valoarea de piață. Acest termen implică utilizarea legală, care, la rândul său, impune vânzătorului tipic responsabilitatea de a garanta performanța articolului. În acest caz, vânzătorul nu este interesat de serviciul de garanție, iar service-ul este efectuat în conformitate cu cerințele Codului civil al Federației Ruse. În consecință, atunci când se calculează parametrii de cost, este necesar să se ia în considerare absența obligațiilor de garanție pentru performanță și să se efectueze vânzări „ca atare”.
Doriți să postați un raport? pe site-ul nostru? Scrie-ne despre asta.
Raportul de evaluare este utilizat pentru a înregistra evoluția evaluării și a înregistra datele inițiale, analiza datelor, concluziile și prețul stabilit de evaluator.
Raportul conține fotografii, hărți și schițe care nu sunt incluse în secțiuni ale raportului.
Uneori, în raport este inclus un glosar de termeni.
Formular de raport de evaluare
Documentul este furnizat în formă scrisă, trebuie să fie simplu și accesibil, dar executat în conformitate cu etica profesională.
Raportul trebuie furnizat clientului în timp util. Nu trebuie să conțină declarații false sau înșelătoare. Dacă în timpul evaluării nu a fost determinat prețul de piață al obiectului, evaluatorul este obligat să indice criteriile de evaluare.
De asemenea, este necesar să se indice posibila diferență în comparație cu prețul pieței și motivele abaterii.
Acest document este reglementat de art. 11 din Legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”.
Raportul trebuie să indice:
data întocmirii raportului de evaluare, precum și numărul de ordine al raportului;
motivele care au condus la evaluarea obiectului;
adresa juridică a evaluatorului, numărul de licență sub care acest angajat evaluează proprietatea;
o descriere detaliată a obiectului în legătură cu care se efectuează evaluarea, dacă obiectul aparține unei persoane juridice. Va trebui să indicați detaliile acestei persoane juridice, precum și valoarea contabilă a acestui obiect;
criterii de evaluare pentru acest tip de obiecte. Va fi necesar să se justifice de ce se utilizează acest tip particular de criterii în raport cu acest tip de obiecte, o listă de date referitoare la acest obiect, precum și sursele primirii acestora. De asemenea, ar trebui să vă amintiți despre ipotezele făcute în evaluarea obiectului;
indică succesiunea în care s-a efectuat evaluarea acestui obiect, prețul final al obiectului, posibila amploare de abatere de la prețul stabilit, precum și limitele de aplicare;
data evaluării;
documente utilizate de evaluator în timpul evaluării obiectului, utilizate pentru aprecierea stării calitative și cantitative a obiectului.
Evaluatorul poate oferi informații suplimentare pe care le consideră importante în explicarea cifrei finale și a metodelor sale de lucru.
Procesul-verbal trebuie semnat și sigilat de către evaluatorul implicat în lucrare.
Dacă apare o problemă controversată cu privire la valoarea stabilită a unui obiect, instanța o va lua în considerare.
Structura raportului de evaluare
Scrisoare care însoțește raportul
1. Informații generale despre obiect.
1.1. Fapte de bază, precum și concluzii trase pe baza acestor fapte.
1.2. Obiectul evaluării.
1.3. Certificat de evaluare a calității.
1.4. Nivelul de calificare al evaluatorilor.
1.5. Ipoteze și limitări făcute în timpul evaluării.
2. Termeni care au fost folosiți în timpul evaluării.
3. Efectuarea unei analize a mediului obiectului și a obiectului însuși.
Raport de evaluare- acesta este un document scris care îndeplinește toate cerințele eticii profesionale, reflectă clar și accesibil progresul procesului de evaluare și conține datele inițiale utilizate de evaluator, analiza acestora, concluziile și valoarea finală a valorii.
Anexa la raportul de evaluare conține toate fotografiile, schițele și hărțile care nu sunt incluse în secțiunile principale ale raportului. Uneori, în anexă este inclus un glosar de termeni.
Raportul, pe lângă condițiile limitative, poate conține ipoteze - declarații făcute de evaluator în timpul procesului de evaluare pe baza opiniei sale profesionale, dar nesusținute de date faptice.
Să luăm în considerare cerințele de bază pentru conținutul raportului de evaluare și un studiu de caz privind evaluarea unei proprietăți imobiliare.
Raportul de evaluare pe subiectul evaluării trebuie întocmit în scris și transmis clientului în timp util. Raportul nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător. Daca nu se determina valoarea de piata, ci alte tipuri de valoare, trebuie indicate criteriile de stabilire a rezultatului evaluarii si motivele abaterii de la posibilitatea determinarii valorii de piata a obiectului evaluarii.
Potrivit art. 11 din Legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, raportul de evaluare indică:
data întocmirii și numărul de ordine al raportului;
baza pentru evaluarea de către evaluator a obiectului evaluării;
adresa juridică a evaluatorului și informații despre licența eliberată acestuia de a desfășura activități de evaluare pentru acest tip de imobil;
o descriere exactă a obiectului de evaluare și în legătură cu obiectul de evaluare aparținând unei persoane juridice,
detalii despre persoana juridică și valoarea contabilă a acestui obiect de evaluare;
standarde de evaluare pentru determinarea tipului adecvat de valoare a obiectului de evaluare, justificarea utilizării lor la evaluarea acestui obiect de evaluare, o listă de date utilizate în evaluarea obiectului de evaluare, cu indicarea surselor de primire a acestora, precum și ipotezele adoptate atunci când evaluarea obiectului de evaluare;
succesiunea determinării valorii obiectului de evaluare și a valorii sale finale, precum și a restricțiilor și limitelor de aplicare a rezultatului obținut;
data determinării valorii obiectului de evaluare;
o listă de documente utilizate de evaluator și stabilirea caracteristicilor cantitative și calitative ale obiectului de evaluare.
Raportul poate conține și alte informații care, în opinia evaluatorului, sunt foarte importante pentru caracterul complet al reflectării metodei utilizate de acesta pentru calcularea valorii unui anumit obiect de evaluare.
Raportul este semnat personal de evaluator și certificat cu un sigiliu.
În cazul în care există o dispută cu privire la fiabilitatea valorii de piață sau a unei alte valori a obiectului de evaluare stabilită în raport, această dispută este supusă examinării instanței. Un exemplu de raport de evaluare imobiliară este dat în Anexa B.
Capitolul 6. Particularităţi ale evaluării diverselor obiecte imobiliare
6.1. Evaluarea terenurilor
Ca mijloc de producție, terenul are caracteristici care au un impact direct asupra evaluării imobiliare:
terenul nu este rezultatul muncii anterioare;
limitat spațial;
de neînlocuit cu alte mijloace de producție;
are constanță de locație;
fără uzură atunci când este utilizat corect;
geografic de calitate diferită;
caracterizat prin utilitatea specifică a fiecărui teren specific;
are fertilitate și toate calitățile sale benefice sunt utilizate cel mai eficient în agricultură;
în aproape toate sferele de activitate umană (cu excepția agriculturii și silviculturii) acționează în principal ca bază operațională spațială, prin urmare este indisolubil legată de obiectele aflate pe el: clădiri, structuri, drumuri, structuri de recuperare, alte elemente materiale create de om. forța de muncă, așa-numitele îmbunătățiri.
La evaluarea imobilelor se considera ca terenul are valoare, iar restul sunt imbunatatiri, acestea adauga valoare.
Teren - parte a teritoriului pământului care este echipată și gata de utilizare în diverse scopuri.
Îmbunătățiri efectuate pentru crearea site-ului:
extern: constructie strazi, trotuare, retele de canalizare si utilitati;
intern: amenajare, amenajare a teritoriului, asfaltare, montare prize pentru racordarea retelelor de utilitati, linii de comunicatie etc.
O proprietate tipică constă dintr-un teren și clădiri și este necesar să se determine valoarea terenului separat de îmbunătățirile disponibile asupra acestuia, ceea ce este cauzat de următoarele motive:
diferențe de impozitare a terenurilor și clădirilor (impozit pe proprietate și impozit pe teren);
o evaluare separată a terenului de îmbunătățiri este necesară atunci când se aplică metoda costului de determinare a valorii imobilului;
luarea deciziilor cu privire la demolarea îmbunătățirilor existente pentru a face cea mai bună și eficientă utilizare a terenului.
Atunci când se evaluează un teren, este necesar să se țină cont de setul de drepturi asociate acestuia. Drepturi comune care necesită evaluare:
1) dreptul deplin de proprietate - capacitatea de a folosi un teren liber de chiriași în orice mod legal;
2) drept de închiriere - posibilitatea de a deține un teren în baza unui contract de închiriere.
În Rusia, majoritatea terenurilor nu sunt vândute, ci închiriate, astfel încât evaluatorii determină adesea nu valoarea unui teren, ci valoarea drepturilor sale de închiriere.
Costul drepturilor de închiriere - Aceasta este suma pe care un potențial cumpărător este dispus să o plătească pentru dreptul de a deține un anumit site în baza unui contract de închiriere pentru a obține beneficii din această proprietate. Evaluarea drepturilor de închiriere este utilizată la determinarea prețului de vânzare al dreptului de închiriere a unui teren, la determinarea valorii obiectului din care face parte terenul închiriat și la evaluarea prejudiciului rezultat din rezilierea contractului de închiriere.
Introducerea Codului funciar are ca scop dezvoltarea pieței funciare. În aceste condiții, evaluarea terenului trebuie efectuată ținând cont de cea mai eficientă utilizare, care va oferi cea mai mare valoare reziduală a terenului.
Atunci când se evaluează un teren, este necesar să se determine utilizarea cea mai bună și cea mai eficientă a acestuia (BNEI), care este determinată de interacțiunea unui număr de factori.
Factori principali, determinând utilizarea optimă a terenului:
1) Locație- un factor care are o influență majoră asupra costului unui teren (se iau în considerare perspectivele locației, accesibilitatea la transport și natura mediului);
2) cererea pietei- un factor care reflectă relația dintre cerere și ofertă de pe piață. Se studiază pentru a justifica opțiunea aleasă de utilizare a terenului (starea și perspectivele cererii pieței pentru utilizarea propusă, concurența cu alte parcele, tipuri de taxe și alte condiții). Este necesar să se evidențieze segmentul de piață în care trebuie dezvoltate activități;
3) fezabilitate financiară- capacitatea proiectului de a furniza venituri din utilizarea terenului, care ar fi suficiente pentru rambursarea cheltuielilor investitorilor și asigurarea profitului așteptat;
4) adecvarea fizică a site-ului- perspectiva realizării de îmbunătățiri - dimensiunea, topografia, calitatea solului, climă, caracteristicile inginerie-geologice și hidrogeologice ale sitului, zonarea existentă, parametrii de mediu etc.;
5) validitate tehnologică și fezabilitate fizică- analiza relației dintre calitate, costuri și calendarul proiectului, probabilitatea dezastrelor naturale, accesibilitatea transportului, capacitatea de conectare la utilități, ținând cont de dimensiunea și forma sitului, de exemplu, dimensiunea poate fi mic pentru construirea unei instalații industriale;
6) admisibilitate legislativă (legală).- conformitatea optiunii de folosire a terenului cu legislatia in vigoare. Identificat ca urmare a unei analize a standardelor de clădire și de mediu, restricții privind numărul de etaje, prezența interdicțiilor temporare de construcție într-o anumită locație, dificultăți în zona dezvoltării urbane istorice, posibile modificări ale reglementărilor, respectarea reguli de zonare, sentimente negative ale populației locale;
7) rentabilitate maximă(venitul maxim din proprietate și valoarea amplasamentului), care se determină prin actualizarea veniturilor viitoare ale utilizărilor alternative, ținând cont de riscul investiției.
O categorie specială este terenuri intravilane. Valoarea lor este influențată de dimensiunea orașului și de potențialul său de producție și economic, de nivelul de dezvoltare a infrastructurii inginerești și sociale, de factori naturali regionali, de mediu și de alți factori.
Aceiași factori pot avea influențe opuse asupra valorii unui anumit site, de exemplu:
trafic intens nedorit pentru o zonă rezidențială, dar crește costul site-ului în scopuri comerciale;
plasare în raport cu instituțiile de învățământ și centrele comerciale, avantajele estetice și facilitățile luate în considerare la evaluarea terenurilor pentru construcția de locuințe nu au practic niciun efect asupra valorii suprafețelor orientate spre dezvoltare industrială; Infrastructura de transport și zonarea economică sunt importante pentru ei.
Majoritatea resurselor funciare sunt în prezent în proprietatea statului și a municipalității. Practica arată că, în condițiile pieței, terenul urban este o resursă valoroasă și poate servi drept sursă stabilă de venit la bugetul local. Autoritățile orașului determină valoarea impozitului pe teren, rata de închiriere a terenului și prețul standard al unui teren la cumpărare, astfel încât problema creșterii eficienței utilizării terenului este relevantă pentru ele.
Pentru ca proprietatea terenului să fie folosită mai eficient, de exemplu. a adus venituri maxime din folosință și a contribuit la îmbunătățirea climatului investițional general, în primul rând, este necesară implementarea proceselor de impozitare, închiriere și cumpărare a terenului intravilan pe baza valorii sale de piață.
Este valoarea de piață care este o măsură a valorii pentru utilizator, care permite stimularea utilizării raționale, eficiente și servind ca instrument de dezvoltare a economiei urbane.
Rezultatele evaluării zonei urbane servesc drept informații inițiale pentru rezolvarea următoarelor probleme:
dezvoltarea politicii de dezvoltare urbană și planificare socială;
elaborarea de propuneri de tipuri de utilizare funcțională a teritoriului, ținând cont de calitatea acestuia;
formarea mecanismelor economice pentru amplasarea diferitelor opțiuni de utilizare a terenurilor și politici de investiții și construcții;
analiza consecințelor opțiunilor de dezvoltare și restructurare a mediului urban;
optimizarea investițiilor municipale în întreținerea și dezvoltarea mediului urban;
determinarea atractivităţii investiţionale a teritoriului în funcţie de costul terenului intravilan.
Achiziționarea unui teren de către o întreprindere face posibilă utilizarea terenului ca garanție pentru un împrumut bancar, extinderea oportunităților de investiții, vânzarea de terenuri excedentare, obținerea veniturilor din închirierea terenurilor, creșterea valorii activelor fixe și creșterea valorii de piață a acțiuni.
Există două puncte de vedere asupra valorii terenului urban:
proiectant urban în procesul de zonare funcțională a teritoriului ca secțiune a planului general al orașului;
evaluator în procesul de elaborare a unei evaluări cadastrale a terenului.
Baza pentru formarea evaluării cadastrale a terenurilor și zonarea funcțională a teritoriului ar trebui să fie o evaluare cuprinzătoare de planificare urbană a valorii de piață.
Există mai multe metode de evaluare a terenului.
Metoda normativă este de a determina prețul standard al terenului. Se foloseste la transferul, cumpararea terenului in proprietate, stabilirea dreptului de proprietate comuna (compartit) peste norma libera, transmiterea prin mostenire sau donatie, obtinerea unui imprumut garantat, retragerea pentru nevoi de stat sau publice.
Terenurile intravilane se evaluează luând în considerare densitatea dezvoltării, prestigiul zonei, natura utilizării terenului înconjurător, condițiile de mediu, dotări de inginerie și transport etc. Terenurile sunt împărțite în zone diferențiate prin cotele de bază ale impozitului pe teren. și prețul standard al terenului (Legea Federației Ruse „Cu privire la plata terenului”). Prețul standard al terenului este stabilit în Cadastrul Funciar.
Baza pentru determinarea prețului standard al terenului: ratele impozitului pe teren și coeficienții de creștere, beneficiile impozitului pe teren nu sunt luate în considerare.
De multe ori este necesar să se evalueze un obiect format dintr-un imobil și un teren, atunci când acesta din urmă are doar drepturi de închiriere. În acest caz, costul alocării unui teren pentru construcție poate fi luat în considerare ca cost al terenului.
În condițiile pieței, dacă informațiile necesare sunt disponibile, este indicat să se utilizeze metode bazate pe analiza datelor de piață. Ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 7 martie 2002 nr. 568-r a aprobat Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor. De regulă, la evaluarea valorii de piață a terenurilor se folosesc următoarele:
metoda de comparare a vanzarilor,
metoda de selectie,
metoda de valorificare a chiriei terenului,
metoda de distributie,
metoda restului,
metoda de împărțire în secțiuni.
Metoda de comparare a vânzărilor este cea mai simplă și eficientă metodă de evaluare, poate fi utilizată pentru a evalua atât terenurile efectiv vacante, cât și cele presupuse libere; vă permite să determinați prețul specific al unui teren prin ajustări procentuale la prețurile de vânzare ale analogilor. În absența informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (de cerere).
Elemente comune de comparație pentru terenurile:
proprietate,
conditii de finantare,
conditii speciale de vanzare,
condițiile pieței (schimbarea în timp),
locație (distanța față de oraș și drumuri, caracteristicile mediului),
conditii de zonare,
caracteristici fizice (dimensiunea, forma și adâncimea sitului, locația unghiulară, tipul de sol, relief),
utilitati accesibile,
caracteristici economice,
cea mai bună și mai eficientă utilizare.
Atunci când evaluați un teren, puteți utiliza mai multe unități de comparație, ajustând prețul fiecăreia și ajungând la mai multe valori care definesc un interval de valori.
Metoda dă rezultate destul de precise numai într-o piață concurențială dezvoltată și deschisă la informații.
Piața de terenuri din Rusia nu îndeplinește aceste cerințe; valoarea unui teren nu poate fi determinată pe baza informațiilor despre tranzacțiile de vânzare ale terenurilor analogice. Prin urmare, evaluarea trebuie să colecteze toate informațiile disponibile pentru a aplica toate metodele de evaluare a amplasamentului.
Metoda de valorificare a chiriei terenului se bazează pe faptul că, dacă există suficiente informații cu privire la tarifele de închiriere a terenurilor, este posibil să se determine valoarea acestor terenuri ca valoare actuală a veniturilor viitoare sub formă de chirie pentru terenul evaluat. În cadrul acestei metode, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren în condițiile existente pe piața funciară.
Formula de calcul a costului unui teren este:
Unde CU L
eu L - venituri din proprietatea terenului, rub.;
R L- rata de valorificare a terenului.
Rata de capitalizare se determină prin împărțirea valorii chiriei terenurilor similare la prețul de vânzare al acestora sau prin creșterea ratei de rentabilitate fără risc a capitalului cu valoarea primei de risc asociată investiției de capital în terenul evaluat.
Principalii factori care influențează rata de închiriere a unui teren: caracteristicile amplasamentului, dimensiunea, forma, tipul de utilizare a terenului înconjurător, accesibilitatea la transport, echipamentul ingineresc.
Metoda de distribuire (metoda de corelare, corelare, alocare) - determinarea componentei costului unui teren pe baza unui raport cunoscut între costul terenului și îmbunătățirile ansamblului imobiliar. Metoda se bazează pe principiul contribuțieiși afirmația că pentru fiecare tip de imobil există o relație normală între valoarea terenului și a clădirilor. Acest raport este cel mai fiabil pentru clădirile noi; ele sunt aproape de cea mai bună și mai eficientă opțiune de utilizare.
Pentru a aplica metoda, sunt necesare date statistice fiabile privind relația dintre valorile terenurilor și toate proprietățile unui anumit tip de imobil pe o anumită piață. Cu toate acestea, metoda este rar folosită chiar și pe piețele dezvoltate, deoarece are o fiabilitate scăzută. Utilizarea metodei este justificată în condiții de informare insuficientă privind vânzările de terenuri. Valorile rezultate sunt considerate aproximative.
Metoda de izolare ) este utilizat pentru evaluarea terenurilor construite dacă există informații despre prețurile de tranzacție pentru obiecte imobiliare similare. Îmbunătățirile aduse terenului corespund cu cea mai eficientă utilizare a acestuia.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
definirea elementelor de comparare a obiectelor;
determinarea diferențelor dintre fiecare analog și obiectul evaluării;
calculul și efectuarea de ajustări pentru fiecare dintre elementele de comparație;
calcularea valorii de piață a unei singure proprietăți, inclusiv a terenului evaluat, prin intermediul unei generalizări rezonabile a prețurilor ajustate ale analogilor;
calcularea costului de înlocuire sau a costului de reproducere a îmbunătățirilor la terenul evaluat;
calcularea valorii de piață a terenului evaluat prin scăderea din valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, a costului de înlocuire sau a costului de reproducere a îmbunătățirilor aduse terenului.
Metoda de alocare este utilizată atunci când contribuția îmbunătățirilor la prețul total al parcelei este mică, se recomandă pentru evaluarea zonelor suburbane (pentru care contribuția îmbunătățirilor este mică și se determină destul de ușor), și se utilizează în absența date privind vânzările de terenuri în împrejurimi.
Metoda este cea mai eficientă pe o piață pasivă (nu există date despre vânzarea terenurilor libere), ținând cont de caracteristicile informațiilor inițiale și de modelul de obținere a valorii dorite. Costul unui teren în general este determinat de formula:
,
Unde CU 3 - costul terenului, rub.;
CU- costul obiectului, rub.;
Su- costul îmbunătățirilor, frecare.
Metoda restului se bazează pe tehnica grupului de investiții pentru componentele fizice. Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neamenajate, dacă este posibilă dezvoltarea terenului evaluat cu îmbunătățiri generatoare de venit. Valoarea terenului se determină prin valorificarea părții din venit atribuibilă terenului.
Pentru a determina valoarea unui teren este necesar să se cunoască costul clădirii, venitul net din exploatare al întregii proprietăți și ratele de valorificare pentru teren și pentru clădiri.
Principalii pași ai metodei reziduale pentru teren:
1) venitul net din exploatare al întregii proprietăți se determină pe baza chiriei de pe piață și a cheltuielilor de exploatare estimate;
2) se determină venitul net din exploatare aferent structurii (cladirii);
3) venitul net din exploatare atribuibil terenului se valorifică în indicatorul valoric prin rata de valorificare a terenului.
Este dificil de anticipat veniturile în condiții de stabilitate economică insuficientă.
Metoda subdiviziunii (abordarea de dezvoltare) este utilizată în evaluarea terenurilor potrivite pentru împărțire în parcele individuale. Constă din următoarele etape:
determinarea dimensiunii și numărului de parcele individuale;
calcularea valorii parcelelor dezvoltate folosind metoda compararii vanzarilor comparabile;
calculul costurilor și programul de dezvoltare, perioada estimată de vânzare și profitul rezonabil al afacerii;
scăderea tuturor costurilor de dezvoltare și a profiturilor de afaceri din prețul total de vânzare estimat al site-urilor pentru a determina veniturile nete din vânzarea de bunuri imobiliare după finalizarea dezvoltării și vânzării site-urilor individuale;
alegerea unei rate de actualizare care să reflecte riscul asociat cu perioada de dezvoltare și vânzare așteptată.
Costurile de dezvoltare a terenului includ de obicei:
cheltuieli pentru amenajarea, curățarea și gradarea șantierelor;
cheltuieli pentru constructia drumurilor, trotuarelor, retelelor de utilitati, canalizare;
impozite, asigurări, taxe de inginerie;
cheltuieli de marketing;
profitul antreprenorului și cheltuielile generale etc.
Modelarea veniturilor potențiale din chirii pentru diferite tipuri de utilizare a terenului se bazează pe modelele de formare a efectelor de închiriere ale locației și prețurile predominante (vânzări și închirieri). Având în vedere diferența semnificativă a indicatorilor de cost pentru parcelele situate în fața rețelei de drumuri a orașului și situate în zone intra-bloc, aceste parcele sunt supuse împărțirii obligatorii în timpul evaluării.
Implementarea principiului celei mai eficiente utilizări are loc în condiții de concurență pentru utilizarea bunurilor imobiliare între diverse segmente funcționale ale pieței, ținând cont de restricțiile reale asupra volumului cererii și de posibila multifuncționalitate a teritoriului, ca urmare dintre care pe fiecare amplasament se formează un set de utilizatori ai terenurilor.
Lucrări efectuate de Colliers International. Sankt Petersburg, 2004.
Toate calculele au fost efectuate în conformitate cu prevederile Legii federale „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, standardele de evaluare obligatorii pentru utilizarea de către subiecții activităților de evaluare, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001. Nr. 519, precum și standardele de activitate profesională în domeniul evaluării proprietăților imobiliare ale Societății Ruse a Evaluatorilor și Standardelor Internaționale de Evaluare elaborate de Comitetul Internațional pentru Standardele de Evaluare a Proprietăților (ICSOI).
24-01-2016 | popularitate: 18604
Subiectul acestei evaluări este un apartament cu o cameră situat în Novosibirsk. Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății care se evaluează.
Conform „Standardelor de evaluare obligatorii pentru aplicarea subiecților activităților de evaluare” din 07/06/01 Nr. 519, termenul „valoare de piață” din acest raport înseamnă următoarele: prețul cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat pe piata deschisa intr-un mediu concurential atunci cand partile la tranzactie actioneaza rezonabil, avand toate informatiile necesare, iar valoarea tranzactiei nu este afectata de nicio circumstante extraordinara.
Determinarea valorii de piață se bazează pe premisa că proprietatea este vândută pe piață sub rezerva anumitor condiții enumerate mai sus. Ca urmare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare, un set de drepturi de proprietate este transferat de la cumpărător la vânzător. Aceste drepturi fac obiectul evaluării. În această lucrare, dreptul evaluat asupra obiectului evaluării este dreptul de proprietate.
După efectuarea analizei, evaluatorul a ajuns la concluzia că cea mai bună și mai eficientă utilizare a proprietății evaluate este folosirea acesteia în scopul propus - un apartament. Pe baza acestei concluzii au fost efectuate calcule suplimentare pentru determinarea valorii de piață a obiectului de evaluare.
Procedura de evaluare a cuprins: 1) colectarea documentației și informațiilor necesare despre obiectul evaluării; 2) aplicarea unei abordări comparative pentru evaluarea valorii de piață; 3) redactarea acestui Raport.
2015-03-24 | popularitate: 16106
Raport privind evaluarea valorii de piata a imobilului - sediu administrativ, in suprafata de 336,1 mp. m., deținută de municipalitatea „Orașul Kirov”.
Obiectivul acestei evaluări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru tranzacție propusă. Acest lucru va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii și să ofere o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației ne va permite să identificăm principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și să calculăm valoarea acoperirii acestora.
Raportul de evaluare a fost întocmit în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ; standardele federale de evaluare, setul de standarde de evaluare ale Societății Ruse a Evaluatorilor (SSO ROO 2010).
Evaluatorul nu a efectuat un audit sau o altă verificare financiară a informațiilor pe care le-ați furnizat utilizate în acest raport și, prin urmare, nu își asumă responsabilitatea pentru fiabilitatea acestor informații.
În conformitate cu scopul evaluării, valoarea de piață a obiectului de evaluare a fost determinată pe baza Legii federale nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 și a Codului standardelor de evaluare a Societatea Rusă a Evaluatorilor SSO ROO 2010, armonizată cu Standardele Internaționale de Evaluare (2007 ) și obligatorie pentru utilizarea de către membrii organizației de autoreglementare a evaluatorilor.
Utilizarea SSO ROO 2010, obligatorie pentru utilizarea de către subiecții activităților de evaluare, se datorează faptului că Obiectul de evaluare este situat pe teritoriul Federației Ruse, precum și faptului că Evaluatorul își desfășoară activitățile pe teritoriu. a Federației Ruse. Aceste standarde au fost utilizate la determinarea abordărilor de evaluare, a procedurii de realizare a lucrărilor și la întocmirea Raportului de evaluare.
Aplicarea Codului Standardelor Societății Ruse a Evaluatorilor (ROA) se datorează faptului că Standardele de Evaluare ROO descriu cel mai pe deplin termenii, definițiile, conceptele și metodele de evaluare utilizate la efectuarea lucrărilor de evaluare a diferitelor tipuri de proprietate.
07-03-2015 | popularitate: 17850
Raport privind evaluarea valorii de piață a unei proprietăți - un magazin cu o suprafață de 30,2 metri pătrați. m., la adresa: Kirov, st. Lenina, 86 de ani, aparținând formației municipale „Orașul Kirov”.
Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății. Rezultatul evaluării este valoarea finală a obiectului de evaluare. Rezultatul evaluării poate fi utilizat pentru înstrăinarea proprietății municipale.
Rezultatele evaluării obiectului descris sunt planificate pentru a fi utilizate pentru înstrăinarea proprietății municipale.
În această evaluare, au fost aplicate următoarele standarde de evaluare: Set de standarde de evaluare a Societății Ruse a Evaluatorilor SSO ROO 2010, armonizat cu Standardele Internaționale de Evaluare (2007) și obligatoriu pentru utilizarea de către membrii organizației de autoreglementare a evaluatorilor.
Codul Standardelor de Evaluare (CSO 2010) al Societății Ruse a Evaluatorilor (ROO) este destinat să evalueze valoarea proprietății în Federația Rusă și în alte țări CSI - în deplină conformitate cu documentele acceptate.
Realizat de ANALIT LLC, Kirov, 2010.
07-03-2015 | popularitate: 13746
Obiectivul acestei evaluări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru tranzacție propusă. Acest lucru va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii și să ofere o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației ne va permite să identificăm principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și să calculăm valoarea acoperirii acestora. Ca urmare, trebuie efectuată o justificare economică și juridică adecvată pentru evaluarea finală a obiectului în scopul specificat.
Rezultatul evaluării ar trebui să fie utilizat în scopul înstrăinării proprietății pe baza unui contract de cumpărare și vânzare; restricțiile sunt determinate de evaluator în mod independent.
Camera de birou de comunicații. Suprafata 108,1 mp. Primul etaj. Adresă: regiunea Kirov, perspectiva Oktyabrsky. Proprietarul proprietății care se evaluează este municipiul „orașul Kirov”.
Scopul evaluării: Determinarea valorii de piață a drepturilor evaluate asupra subiectului evaluării
Scopul combinării rezultatelor tuturor abordărilor utilizate este de a determina avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și, prin urmare, de a dezvolta o singură estimare a costurilor. Avantajele fiecărei abordări în evaluarea proprietății în cauză sunt determinate de următoarele criterii:
Tipul, calitatea și amploarea informațiilor pe care se bazează analiza.
Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale unui obiect care îi afectează valoarea, cum ar fi utilizarea, rentabilitatea potențială.
23-02-2015 | popularitate: 8179
Raport privind determinarea valorii de piata a unui spatiu cu o suprafata de 33,2 metri patrati. m. la adresa regiunea Kirov, Kirov, st. Moskovskaia, 181
Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății. Rezultatul evaluării este valoarea finală a obiectului de evaluare. Rezultatul evaluării poate fi utilizat pentru înstrăinarea proprietății municipale. Rezultatele evaluării obiectului descris sunt planificate pentru a fi utilizate pentru înstrăinarea proprietății municipale.
Ca urmare, trebuie efectuată o justificare economică și juridică adecvată pentru evaluarea finală a obiectului în scopul specificat.
Realizat de ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | popularitate: 11043
Raport privind determinarea valorii de piata a unui spatiu cu o suprafata de 14,2 metri patrati. m. mp. m. la adresa regiunea Kirov, Kirov, st. Nekrasova, 1
Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății. Rezultatul evaluării este valoarea finală a obiectului de evaluare. Rezultatul evaluării poate fi utilizat pentru înstrăinarea proprietății municipale.
Acest raport a fost întocmit în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ; standardele federale de evaluare, setul de standarde de evaluare ale Societății Ruse a Evaluatorilor (SSO ROO 2010).
Obiectivul acestei lucrări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru proiectul propus. tranzacţie. Acest lucru va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii și să ofere o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației ne va permite să identificăm principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și să calculăm valoarea acoperirii acestora.
În general, valoarea recomandată pentru finalizarea unei tranzacții este valoarea de piață. Acest termen implică utilizarea legală, care, la rândul său, impune vânzătorului tipic responsabilitatea de a garanta performanța articolului. În acest caz, vânzătorul nu este interesat de serviciul de garanție, iar service-ul este efectuat în conformitate cu cerințele Codului civil al Federației Ruse. În consecință, atunci când se calculează parametrii de cost, este necesar să se ia în considerare absența obligațiilor de garanție pentru performanță și să se efectueze vânzări „ca atare”.
Estimarea este o valoare probabilistică (incertă), nu poate fi considerată o valoare exactă a valorii de piață. Concluzia că evaluarea rezultată conține incertitudine este explicită în Ghidul 5 Incertitudinea de evaluare în standardele de evaluare emise de RICS
Raportul de evaluare conține opinia profesională a Evaluatorului cu privire la valoarea Obiectului și nu reprezintă o garanție că Obiectul în cauză va fi achiziționat la costul specificat.
Realizat de ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | popularitate: 9265
Obiectivul acestei evaluări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru tranzacție propusă.
Rezultatul evaluării ar trebui să fie utilizat în scopul înstrăinării proprietății pe baza unui contract de cumpărare și vânzare; restricțiile sunt determinate de evaluator în mod independent.
Valoarea finală a obiectului de evaluare indicată în raportul de evaluare poate fi considerată recomandată în scopul încheierii unei tranzacții cu obiectul de evaluare dacă nu au trecut mai mult de 6 luni de la data întocmirii raportului de evaluare până la data tranzacției. cu obiectul evaluării sau data depunerii ofertei publice.
Raportul de evaluare conține link-uri către toate sursele de informații utilizate în raportul de evaluare, permițând tragerea de concluzii cu privire la paternitatea informațiilor relevante și data întocmirii acesteia, sau sunt atașate copii ale materialelor și tipăririlor. În cazul în care informațiile, atunci când sunt publicate pe un site web de pe Internet, nu sunt oferite cu acces gratuit și ușor la data evaluării și după data evaluării sau în viitor, adresa paginii pe care informațiile utilizate în raportul de evaluare este publicat se poate modifica sau informații nepublicate pot fi utilizate. într-o publicație tipărită periodică distribuită pe teritoriul Federației Ruse, copii ale materialelor relevante sunt atașate raportului de evaluare.
Pentru a determina valoarea finală a valorii de piață a proprietății care se evaluează, a fost utilizată procedura decizională „Procesul de ierarhie analitică” (AHP), dezvoltată la începutul anului 1970 de matematicianul american Dr. Thomas Saaty. Autorii ediției ruse au tradus acest titlu ca „Metoda de analiză a ierarhiilor”. Această metodă aparține clasei de criterii și ocupă un loc aparte datorită faptului că a devenit extrem de răspândită și este utilizată activ până în prezent, în special în SUA.
Luarea deciziilor nu este în esență altceva decât o alegere. Luarea unei decizii înseamnă alegerea unui anumit curs de acțiune dintr-un număr de opțiuni. Alegerile sunt de obicei numite alternative. Problema alegerii poate fi rezolvată dacă setul de alternative este structurat într-un fel. Structurarea bazată pe criterii se bazează pe o comparație a alternativelor în funcție de un anumit set de criterii. Primul pas în aplicarea AHP este structurarea problemei de alegere sub forma unei ierarhii. În forma sa cea mai elementară, se construiește o ierarhie de la vârf (obiectiv), prin niveluri de criterii intermediare până la nivelul cel mai de jos, care în general este un set de alternative.
Sursa: FSUE „Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI”, filiala Kirov, 2010.
2014-11-07 | popularitate: 6722
Raport privind evaluarea valorii de piață a unui spațiu comercial cu o suprafață de 223,7 metri pătrați. m. Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății. Rezultatul evaluării este valoarea finală a obiectului de evaluare. Rezultatul evaluării poate fi utilizat pentru înstrăinarea proprietății municipale.
Obiectivul acestei lucrări este de a identifica particularitățile de stabilire a prețului obiectului de evaluare în raport cu caracteristicile segmentului de piață corespunzător, titlul juridic, caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului de evaluare, precum și specificul practicii de aplicare a legii pentru proiectul propus. tranzacţie. Acest lucru va face posibilă identificarea fără ambiguitate a obiectului evaluării în sistemul drepturilor reale și obligatorii și să ofere o justificare adecvată a tipului de valoare care se stabilește. Analiza documentației ne va permite să identificăm principalele componente ale riscurilor asociate cu evaluarea și să calculăm valoarea acoperirii acestora.
Datele utilizate de Evaluator în pregătirea raportului au fost obținute din surse de încredere și se consideră că sunt de încredere. Cu toate acestea, Evaluatorul nu poate garanta acuratețea lor absolută și, în toate cazurile posibile, indică sursa informațiilor.
Valorile date în raport sunt valabile doar de la data evaluării. Evaluatorul nu este responsabil pentru modificările ulterioare ale condițiilor pieței și, în consecință, a prețului de răscumpărare pentru proprietate.
La efectuarea evaluării s-au ținut cont de condițiile specificate în secțiunea „Ipoteze și limitări pe care ar trebui să se bazeze evaluarea”. Rezultatul evaluării este valabil numai pentru utilizare în scopurile specificate în acordul de evaluare și sub rezerva îndeplinirii termenilor prezentului acord. În cazul abaterii de la condițiile specificate, parametrii de cost ai obiectului de evaluare indicați în acest raport sunt considerați nevalidi.
Evaluatorul a respectat în activitatea sa principiile etice și cerințele profesionale ale Codului de conduită ICO.
Analiza rezultatelor obținute pentru conformitatea cu datele de piață a arătat că valoarea de piață a proprietății evaluate are o valoare comparabilă cu indicatorii de piață. Costul obiectelor este în intervalul valorilor medii pentru obiectele situate într-o parte similară a orașului Kirov, având un scop și o stare tehnică similare.
Realizat de ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-07 | popularitate: 8308
Raport privind evaluarea valorii de piață a unei proprietăți - sediul unui magazin nealimentar cu o suprafață de 340,6 metri pătrați. m., la adresa: Kirov, Oktyabrsky Prospekt, 107, aparținând formațiunii municipale „Orașul Kirov”.
Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a proprietății. Rezultatul evaluării este valoarea finală a obiectului de evaluare. Rezultatul evaluării poate fi utilizat pentru înstrăinarea proprietății municipale.
Compilat în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ; standardele federale de evaluare, setul de standarde de evaluare ale Societății Ruse a Evaluatorilor (SSO ROO 2010).
Evaluatorul nu a efectuat examinări tehnice și a pornit din absența oricăror fapte ascunse care să afecteze valoarea obiectului evaluat și care nu au putut fi depistate în timpul unei inspecții vizuale. Evaluatorul nu este responsabil pentru detectarea unor astfel de fapte. Reconcilierea rezultatelor se realizează folosind Metoda de analiză a ierarhiei (HAM). Metoda analizei ierarhice este o procedură sistematică de reprezentare ierarhică a elementelor care determină esența oricărei probleme. Constă în împărțirea (descompunerea) sarcinii în componente mai simple și prelucrarea ulterioară a judecăților secvențiale ale Evaluatorului pe baza comparațiilor perechi.
Realizat de ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-07 | popularitate: 7577
Raportul evaluatorului este un document care apare în tranzacțiile dintre cetățeni și organizații la înregistrarea drepturilor de proprietate și în alte cazuri. Legislația îi impune cerințe pentru a garanta rezultate rezonabile.
Un pic despre legislație
Actul normativ de bază este legea „Cu privire la activitățile de evaluare”. Au fost adoptate standarde la nivelul Ministerului Dezvoltării Economice, în plus, se precizează cum ar trebui să arate raportul evaluatorului. Aceste documente descriu în detaliu numeroase nuanțe. Desigur, aceste ordine respectă legea.
Este necesară o evaluare. Așa spune legea „Cu privire la activitățile de evaluare”, precum și alte acte. Ar trebui să se efectueze la cedarea proprietăților de stat sau municipale, împrumuturi ipotecare și înainte de semnarea unui contract de căsătorie. De fapt, nu te poți lipsi de această procedură atunci când înregistrezi o moștenire sau depui o cerere în instanță cu privire la un litigiu de proprietate. Raportul evaluatorului este acum solicitat în multe cazuri.
De unde vine documentul?
Se încheie un contract cu un specialist. Selecția evaluatorului poate fi făcută de o agenție guvernamentală sau de o persoană privată interesată. De exemplu, evaluarea unui obiect poate cădea asupra participantului la licitațiile de privatizare. În orice caz, se semnează un acord. Documentul este întocmit pe hârtie sau în format electronic. În al doilea caz, utilizarea unei semnături digitale îmbunătățite este obligatorie. Componentele documentului:
- numele părților;
- scopul lucrării;
- informații despre obiectul care trebuie evaluat;
- ce tip de evaluare trebuie efectuată (preț de piață sau cadastral);
- cât costă serviciul estimat;
- timpul după care trebuie depus raportul evaluatorului;
- informații despre SRO de care aparține evaluatorul independent sau organizația pentru care lucrează;
- informații despre asigurarea de răspundere civilă a executantului.
Acordul specifică standardele pe baza cărora urmează să se facă evaluarea.
Cerințe de raportare
Există cerințe suplimentare pentru raportul evaluatorului. Ele se referă la specificul subiectului de evaluare. În special, evaluările în industria nucleară, imobiliară etc. au propriile lor caracteristici.
Raportul conține informații din contract cu privire la temeiurile, scopurile și calendarul procedurii:
- o descriere exactă a obiectului sau subiectului evaluării;
- succesiunea acțiunilor unui specialist;
- data până la care sarcina a fost finalizată.
Raportul unui evaluator independent sau al unuia care lucrează pentru o organizație este semnat de acesta și este aplicat un sigiliu - al său sau al organizației în care lucrează. Evaluatorul nu se limitează la cantitatea de informații pe care le poate adăuga la raport, principalul lucru este că acesta conține un minim de informații în conformitate cu legea și standardele. Trebuie să ne amintim că, în ciuda tuturor cerințelor și regulilor, orice raport conține o anumită cantitate de ipoteze și probabilități, deși cifrele obținute de diferiți specialiști nu ar trebui să difere în mod serios.
Caracteristicile evaluării imobiliare
Cetățenii și organizațiile sunt interesați în primul rând de evaluarea de piață a obiectelor. Inventar sau calculat pentru unele tipuri de impozite, iar evaluatorii aproape că nu îl întâlnesc niciodată. Există mai multe moduri de a calcula valoarea de piață:
- scump;
- profitabil;
- comparativ.
Prima metodă se bazează pe luarea în considerare a caracteristicilor tehnice ale obiectului, calcularea costurilor de reechipare și reconstrucție. Al doilea depinde de venitul potențial dintr-o anumită proprietate, de exemplu, de suma cu care costul unui apartament sau al unui teren va crește după un timp. A treia metodă se bazează pe compararea obiectelor similare. Desigur, se iau în considerare caracteristicile individuale. Pe asta se bazează de obicei raportul evaluatorului de apartament.
Cel mai ușor este să găsești specialiști în domeniu. Aproape toți lucrează cu agenții imobiliare, BTI (atât private, cât și publice).
Cum este structurat procesul de evaluare
Raportul evaluatorului imobiliar urmează aceeași schemă:
- se colectează cunoștințele existente (documentație tehnică);
- Se efectuează o analiză, inclusiv a zonei înconjurătoare (gradul de dezvoltare a drumurilor, infrastructura publică).
Literal, fiecare lucru mic joacă un rol. Chiar și în aceeași clădire, apartamentele sunt evaluate la sume complet diferite. Zona proprietății și nivelul de facilități ale casei în sine se referă și la aceasta. Casa poate fi situată în apropierea unei zone prestigioase, în timp ce durata de viață a acesteia se apropie de sfârșit, ceea ce afectează și prețul. Pretul este redus daca casa este in stare buna, in apropiere este magazin sau farmacie, dar nu exista infrastructura de transport. Pe asta se bazează raportul evaluatorului independent.
Specialistul are nevoie de:
- Acte de la înregistrarea cadastrală. Dacă nu există pașaport cadastral, li se cere să prezinte un pașaport tehnic, care se întocmește la ITO.
- Explicație, plan de etaj.
- Documente care confirmă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
Dacă este planificată reamenajare, se oferă un plan de lucru, precum și alte informații în funcție de situație. Specialistul vă spune direct de ce are nevoie.
Evaluare și litigii
Dezacordul cu concluziile raportului este exprimat în proces. Se poate referi atât la rezultatele evaluării în sine, cât și la alte acțiuni, dacă acestea se bazează pe evaluare sau au legătură într-un fel cu aceasta. Aproape toate astfel de cazuri sunt tratate de instanțele de arbitraj. Deși acum este posibilă contestarea raportului evaluatorului în procesul administrativ (evaluare cadastrală). Judecătorul decide dacă este de acord sau nu numai după o examinare. Diferă doar în două puncte:
- efectuate numai prin hotărâre a instanței de judecată;
- expertul este avertizat de răspunderea penală pentru concluziile false.
Obținerea unei expertize în instanță este singura modalitate de a contesta rezultatul evaluării. Costul procedurii nu variază mult de la o țară la alta. Excepție fac regiunile capitale. Pentru evaluarea unor obiecte similare, experții cer aproximativ aceeași sumă. Un preț scăzut sau ridicat nu indică calitate; este mai bine să citiți recenziile clienților. Dacă ne referim la o astfel de problemă precum perioada de valabilitate a raportului evaluatorului, atunci aceasta este de obicei de 12 luni. Dar legea poate stabili alte termene.