- Zpráva o posouzení tržní a likvidační hodnoty nemovitosti na adrese: Petrohrad, Kalininskij okres, Grazhdanskiy pr-t, 41, písmeno A
Práce provedené společností Colliers International. Petrohrad, 2004.
Všechny výpočty byly provedeny v souladu s ustanoveními federálního zákona „O činnostech oceňování v Ruské federaci“, standardy oceňování, které jsou povinné pro subjekty oceňování, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 6. července 2001 č. 519, dále standardy odborné činnosti v oblasti oceňování nemovitostí Ruské společnosti odhadců a Mezinárodní standardy oceňování vypracované Mezinárodním výborem pro standardy oceňování majetku (ICSOI).
2016-01-24 | popularita: 18604 - Zpráva o stanovení výše škody poškozením vozu Toyota Cresta (výpočet použitelných zůstatků)
Účelem tohoto posudku je stanovení tržní hodnoty výše škody na posuzovaném majetku ke dni posouzení. Posouzení bylo provedeno v souladu s nařízením vlády Ruské federace ze dne 6. července 2001 č. 519 „O schvalování norem posuzování“, „Metodické pokyny pro stanovení nákladů na vozidla s přihlédnutím k přirozenému opotřebení a opotřebení vozidel. technický stav v době prezentace“, vypracované Státním vědeckým centrem NAMI spolu s pracovníky Federálního centra pro forenzní expertizy, schválené Ministerstvem hospodářství Ruské federace.
Exekutor: Denis Pashnin, LLC "Agentura pro profesionální oceňování nemovitostí"
2015-04-17 | popularita: 20506 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty jednopokojového bytu na adrese: Novosibirsk, Sovetsky okres, ul. Lenin
Předmětem tohoto posouzení je jednopokojový byt nacházející se v Novosibirsku. Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu posuzované nemovitosti.
Podle „Standardů oceňování, které jsou povinné pro použití subjekty oceňování“ ze dne 07.06.01 č. 519, pojem „tržní hodnota“ v této zprávě znamená následující: nejpravděpodobnější cenu, za kterou lze předmět ocenění zcizit na volném trhu v konkurenčním prostředí, kdy strany obchodu jednají rozumně, mají všechny potřebné informace a hodnotu obchodu neovlivňují žádné mimořádné okolnosti.
Stanovení tržní hodnoty vychází z předpokladu, že nemovitost je prodávána na trhu za určitých podmínek uvedených výše. V důsledku transakce nákupu a prodeje dochází k převodu souboru vlastnických práv z kupujícího na prodávajícího. Právě tato práva jsou předmětem posuzování. V této práci je oceňovaným právem k předmětu hodnocení právo vlastnické.
Po provedení analýzy odhadce dospěl k závěru, že nejlepším a nejefektivnějším využitím posuzované nemovitosti je její využití k účelu, ke kterému je určen - byt. Na základě tohoto závěru byly provedeny další výpočty ke stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění.
Postup posuzování zahrnoval: 1) shromáždění potřebné dokumentace a informací o předmětu posuzování; 2) použití komparativního přístupu k hodnocení tržní hodnoty; 3) psaní této zprávy.
2015-03-24 | popularita: 16106 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty jedné kmenové akcie OJSC Kostromskaya GRES
V rámci tohoto zadání byla posouzena tržní hodnota jedné akcie OJSC Kostroma State District Power Plant. Výsledky hodnocení byly použity pro účely přispění akcií OJSC Kostromskaya GRES jako platby za další akcie OJSC OGK-3. Hodnocení bylo provedeno k 1.4.2005.
Při procesu posuzování se používají různé metody a přístupy, nejvhodnější pro daný případ. Toto posouzení bylo provedeno v souladu se zákonem Ruské federace „O oceňování v Ruské federaci“, „Standardy oceňování závazné pro subjekty oceňovacích činností“, Metodika a směrnice pro oceňování podniků a (nebo) majetku RAO UES Ruska a jeho SDC, vyvinutý společností Deloitte & Touche.
Na základě výsledků analýzy silných a slabých stránek výsledků získaných v rámci různých přístupů se po konzultacích se zástupci investičních společností a zástupci Deloitte & Touche rozhodl odhadce zvážit spolu s první možností přidání váhy, možnost přikládat větší váhu výsledkům příjmového přístupu. Tato volba je odůvodněna skutečností, že při nákupu a prodeji aktiva se racionální investor primárně nezaměřuje na retrospektivu aktivit společnosti, ale na perspektivní toky příjmů, které může získat z nabytého aktiva.
Vykonavatel: Konsorcium „Expert - Russian Assessment“, od 1. dubna 2005
2015-03-07 | popularita: 15317 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty objektu "Administrativní prostory"
Zpráva o ocenění tržní hodnoty nemovitosti - administrativních prostor, o výměře 336,1m2. m., ve vlastnictví obce "Město Kirov".
Cílem tohoto posouzení je identifikovat zvláštnosti oceňování předmětu ocenění ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám předmětu ocenění, jakož i specifikům praxe činných v trestním řízení pro dané odvětví. navrhovaná transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí.
Hodnotící zpráva byla zpracována v souladu s federálním zákonem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ; federální oceňovací standardy, soubor oceňovacích standardů Ruské společnosti odhadců (SSO ROO 2010).
Analýza získaných výsledků pro soulad s tržními údaji ukázala, že tržní hodnota posuzované nemovitosti má hodnotu srovnatelnou s tržními ukazateli. Náklady na objekty se pohybují v rozmezí průměrných hodnot pro objekty umístěné v podobné části města Kirov, které mají podobný účel a technický stav.
Odhadce neprovedl audit ani jiné finanční ověření informací, které jste uvedli v této zprávě, a proto nepřijímá odpovědnost za spolehlivost těchto informací.
V souladu s účelem ocenění byla tržní hodnota Předmětu ocenění stanovena na základě federálního zákona č. 135-FZ „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 a Kodexu standardů oceňování z r. Ruská společnost odhadců SSO ROO 2010, harmonizovaná s Mezinárodními standardy oceňování (2007) a povinná pro použití členy samoregulační organizace odhadců.
Použití SSO ROO 2010, povinné pro použití subjekty oceňovacích činností, je způsobeno skutečností, že Předmět ocenění se nachází na území Ruské federace, jakož i skutečností, že Odhadce vykonává svou činnost na území Ruské federace. Tyto standardy byly použity při stanovení přístupů k hodnocení, postupu při provádění prací a při zpracování zprávy o hodnocení.
Aplikace Kodexu standardů Ruské společnosti odhadců (ROA) je způsobena skutečností, že standardy oceňování ROO nejúplněji popisují pojmy, definice, koncepty a metody oceňování používané při provádění prací na oceňování různých typů vlastnictví.
2015-03-07 | popularita: 17850 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty objektu "Prodejna"
Zpráva o ocenění tržní hodnoty nemovitosti - obchodního areálu o výměře 30,2 m2. m., na adrese: Kirov, st. Lenina, 86, patřící do městské formace "Město Kirov".
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota hodnoty posuzovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku.
Výsledky posouzení popisovaného objektu se plánují využít ke zcizení obecního majetku.
Při tomto hodnocení byly použity následující hodnotící standardy: Soubor hodnotících standardů Ruské společnosti odhadců SSO ROO 2010, harmonizovaný s Mezinárodními standardy pro posuzování (2007) a povinný pro použití členy samoregulační organizace odhadců.
Kodex oceňovacích standardů (CSO 2010) Ruské společnosti odhadců (ROO) je určen pro posuzování hodnoty majetku v Ruské federaci a dalších zemích SNS - plně v souladu s přijatými dokumenty.
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2015-03-07 | popularita: 13746 - Zpráva o posouzení tržní hodnoty kmenových akcií na jméno OJSC
Účel a účel posouzení: stanovení tržní hodnoty kmenových akcií na jméno (100 % základního kapitálu) OJSC (Druh činnosti - výroba tiskových výrobků) za účelem příspěvku do základního kapitálu.
Majetkový komplex podniku neodráží skutečnou schopnost podniku generovat důchod, ale odráží současný stav podniku, vyjádřený stavem jeho aktiv a pasiv. V tomto případě není nutné stanovit likvidační hodnotu v době ocenění z důvodu absence faktorů pro naléhavou likvidaci nebo prodej podniku. Pro účely tohoto hodnocení je podle našeho odhadce nejoptimálnější metoda upravené účetní hodnoty čistého majetku podniku.
V důsledku studie informací poskytnutých o podnicích v tomto odvětví z různých zdrojů, včetně Národního systému cenových nabídek (www.nqs.ru) k 1. říjnu 2004, informace použitelné pro účely tohoto hodnocení o ceně akcií z těchto podniků neexistuje žádný mimoburzovní trh. Proto nelze použít metody analogových podniků - metodu kapitálového trhu, transakční metodu.
Aby bylo možné posoudit tržní hodnotu kmenových akcií OJSC KKK, tato zpráva použila následující:
1. metoda diskontování peněžních toků;
2. metoda upravených rozvahových čistých aktiv.
Účinkující: Art Expert LLC. Kazaň, 2004
2015-02-23 | popularita: 10971 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty objektu "Prostory pošty"
Cílem tohoto posouzení je identifikovat zvláštnosti oceňování předmětu ocenění ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám předmětu ocenění, jakož i specifikům praxe činných v trestním řízení pro dané odvětví. navrhovaná transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí. V důsledku toho musí být provedeno řádné ekonomické a právní zdůvodnění konečného posouzení objektu pro stanovený účel.
Výsledek posudku má sloužit za účelem zcizení majetku na základě kupní smlouvy, omezení určuje odhadce samostatně.
Komunikační kancelářská místnost. Plocha 108,1 m2. První patro. Adresa: Kirov region, Oktyabrsky prospect. Vlastníkem posuzované nemovitosti je obec "město Kirov".
Účel posouzení: Stanovení tržní hodnoty posuzovaných práv k předmětu posouzení
Účelem kombinace výsledků všech použitých přístupů je určit výhody a nevýhody každého z nich, a tím vytvořit jednotný odhad nákladů. Výhody každého přístupu při posuzování dané nemovitosti jsou určeny následujícími kritérii:
Typ, kvalita a šířka informací, na kterých je analýza založena.
Schopnost zohlednit specifické vlastnosti předmětu, které ovlivňují jeho hodnotu, jako je použití, potenciální ziskovost.
Zdroj: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", pobočka Kirov, 2010.
2015-02-23 | popularita: 8179 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty nemovitosti "Prostor kavárny"
Zpráva o stanovení tržní hodnoty areálu o výměře 33,2 m2. m. na adrese Kirov region, Kirov, st. Moskovská, 181
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota hodnoty posuzovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku. Výsledky posouzení popisovaného objektu se plánují využít ke zcizení obecního majetku.
Cílem této práce je identifikovat zvláštnosti oceňování oceňovacího předmětu ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám oceňovaného předmětu, jakož i specifika praxe vymáhání práva pro navrhovaný transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí. V důsledku toho musí být provedeno řádné ekonomické a právní zdůvodnění konečného posouzení objektu pro stanovený účel.
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | popularita: 11043 - Zpráva o stanovení tržní hodnoty nemovitosti "Prodejna"
Zpráva o stanovení tržní hodnoty areálu o výměře 14,2 m2. m. čtverečních m. na adrese Kirov region, Kirov, st. Nekrasová, 1
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota hodnoty posuzovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku.
Tato zpráva byla vypracována v souladu s federálním zákonem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ; federální oceňovací standardy, soubor oceňovacích standardů Ruské společnosti odhadců (SSO ROO 2010).
Cílem této práce je identifikovat zvláštnosti oceňování oceňovacího předmětu ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám oceňovaného předmětu, jakož i specifika praxe vymáhání práva pro navrhovaný transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí.
Obecně je doporučenou hodnotou pro dokončení transakce tržní hodnota. Tento termín implikuje legální použití, které naopak ukládá typickému prodejci odpovědnost za zaručení funkčnosti předmětu. V tomto případě prodávající nemá zájem o záruční servis a servis je prováděn v souladu s požadavky občanského zákoníku Ruské federace. V souladu s tím je při výpočtu nákladových parametrů nutné vzít v úvahu absenci záručních povinností na plnění a provádět prodej na základě „tak, jak jsou“.
Chcete zveřejnit zprávu? na našem webu? Napište nám o tom.
Hodnotící zpráva slouží k zaznamenávání průběhu ocenění a záznamu vstupních dat, analýzy dat, závěrů a ceny stanovené odhadcem.
Zpráva obsahuje fotografie, mapy a náčrtky, které nejsou zahrnuty v částech zprávy.
Někdy je součástí zprávy i slovníček pojmů.
Formulář hodnotící zprávy
Dokument je poskytován v písemné formě, musí být jednoduchý a přístupný, ale zpracovaný v souladu s profesní etikou.
Zpráva musí být zákazníkovi poskytnuta včas. Nesmí obsahovat nepravdivá nebo zavádějící tvrzení. Pokud při posuzování nebyla tržní cena předmětu stanovena, je odhadce povinen uvést hodnotící kritéria.
Dále je nutné uvést možný rozdíl oproti tržní ceně a důvody odchylky.
Tento dokument se řídí čl. 11 zákona „o oceňování v Ruské federaci“.
Ve zprávě musí být uvedeno:
datum vyhotovení zprávy o posouzení a také pořadové číslo zprávy;
důvody, které vedly k posouzení objektu;
sídlo odhadce, evidenční číslo, pod kterým tento zaměstnanec nemovitost hodnotí;
podrobný popis předmětu, ve vztahu k němuž se posouzení provádí, pokud věc patří právnické osobě. Budete muset uvést podrobnosti o této právnické osobě a také účetní hodnotu tohoto předmětu;
hodnotící kritéria pro tento typ objektů. Bude nutné zdůvodnit, proč je tento konkrétní typ kritérií používán ve vztahu k tomuto typu objektů, seznam údajů o tomto objektu a také zdroje jejich příjmu. Měli byste také pamatovat na předpoklady učiněné při posuzování objektu;
uvádí pořadí, ve kterém bylo provedeno posouzení tohoto předmětu, konečnou cenu předmětu, možný rozsah odchylky od stanovené ceny, jakož i limity použití;
datum posouzení;
podklady používané odhadcem při posuzování objektu, sloužící k posouzení kvalitativního a kvantitativního stavu objektu.
Odhadce může poskytnout další informace, které považuje za důležité pro vysvětlení konečného čísla a jeho metod práce.
Zpráva musí být podepsána a zapečetěna odhadcem zapojeným do práce.
Pokud vznikne sporná otázka ohledně stanovené hodnoty předmětu, soud ji posoudí.
Struktura hodnotící zprávy
Dopis doprovázející zprávu
1. Obecné informace o objektu.
1.1. Základní fakta, jakož i závěry vyvozené na základě těchto skutečností.
1.2. Předmět hodnocení.
1.3. Certifikát o posouzení kvality.
1.4. Kvalifikační úroveň odhadců.
1.5. Předpoklady a omezení učiněná během hodnocení.
2. Pojmy, které byly použity při hodnocení.
3. Provedení analýzy prostředí objektu a objektu samotného.
Zpráva o hodnocení- jedná se o písemný dokument, který splňuje všechny požadavky profesní etiky, jasně a srozumitelně odráží průběh procesu posuzování a obsahuje prvotní data odhadce, jejich analýzu, závěry a konečnou hodnotu hodnoty.
Příloha hodnotící zprávy obsahuje všechny fotografie, náčrtky a mapy, které nejsou obsaženy v hlavních částech zprávy. Někdy je součástí přílohy i slovníček pojmů.
Zpráva kromě omezujících podmínek může obsahovat předpoklady - výroky odhadce učiněné v průběhu procesu posuzování na základě jeho odborného názoru, ale nepodložené faktickými údaji.
Podívejme se na základní požadavky na obsah znaleckého posudku a případové studie oceňování nemovitosti.
Zpráva o posouzení předmětu posouzení musí být vyhotovena písemně a včas předložena objednateli. Zpráva nesmí být nejednoznačná nebo zavádějící. Pokud se neurčuje tržní hodnota, ale jiné druhy hodnoty, musí být uvedena kritéria pro stanovení výsledku hodnocení a důvody odchylky od možnosti stanovení tržní hodnoty předmětu hodnocení.
Podle Čl. 11 zákona „O oceňování v Ruské federaci“ zpráva o ocenění uvádí:
datum vyhotovení a pořadové číslo zprávy;
podklad pro ocenění předmětu ocenění odhadcem;
sídlo odhadce a údaje o udělené licenci k provádění odhadcovské činnosti pro tento druh majetku;
přesný popis předmětu ocenění a ve vztahu k předmětu ocenění, který patří právnické osobě,
údaje o právnické osobě a účetní hodnota tohoto předmětu ocenění;
oceňovací standardy pro stanovení vhodného typu hodnoty předmětu ocenění, zdůvodnění jejich použití při posuzování tohoto předmětu ocenění, seznam údajů použitých při posuzování předmětu ocenění s uvedením zdrojů jejich přijetí, jakož i předpoklady přijaté při posouzení předmětu ocenění posouzení předmětu ocenění;
posloupnost stanovení hodnoty předmětu ocenění a jeho konečné hodnoty, jakož i omezení a limity aplikace získaného výsledku;
datum stanovení hodnoty předmětu ocenění;
seznam dokumentů používaných odhadcem a stanovující kvantitativní a kvalitativní charakteristiky předmětu ocenění.
Zpráva může obsahovat i další informace, které jsou dle názoru odhadce velmi důležité pro úplnost reflexe jím použité metody pro výpočet hodnoty konkrétního oceňovacího předmětu.
Zpráva je osobně podepsána odhadcem a ověřena pečetí.
Pokud dojde ke sporu o spolehlivost tržní hodnoty nebo jiné hodnoty předmětu ocenění zjištěné ve zprávě, je tento spor předmětem posouzení soudu. Příklad zprávy o ocenění nemovitosti je uveden v příloze B.
Kapitola 6. Zvláštnosti oceňování různých nemovitostí
6.1. Oceňování pozemků
Jako výrobní prostředek má půda vlastnosti, které mají přímý dopad na oceňování nemovitostí:
půda není výsledkem předchozí práce;
prostorově omezený;
nenahraditelné jinými výrobními prostředky;
má stálost umístění;
bez opotřebení při správném použití;
geograficky různé kvality;
charakterizované specifickou užitečností každého konkrétního pozemku;
má plodnost a všechny jeho prospěšné vlastnosti jsou nejúčinněji využívány v zemědělství;
téměř ve všech sférách lidské činnosti (kromě zemědělství a lesnictví) působí především jako prostorová provozní základna, proto je neoddělitelně spjata s objekty na ní umístěnými: budovami, stavbami, komunikacemi, rekultivačními stavbami, dalšími hmotnými prvky vytvořenými člověkem práce, tzv. zlepšení.
Při oceňování nemovitostí se má za to, že pozemek má hodnotu a zbytek jsou vylepšení, které přidávají na hodnotě.
Pozemek - část zemského území, která je vybavena a připravena k použití pro různé účely.
Vylepšení provedená při vytváření webu:
externí: výstavba ulic, chodníků, odvodnění a inženýrských sítí;
vnitřní: plánování, terénní úpravy, dlažby, montáže vývodů pro připojení inženýrských sítí, komunikačních linek atd.
Typická nemovitost se skládá z pozemku a budov a je potřeba určit hodnotu pozemku odděleně od zlepšení, která jsou na něm dostupná, což je způsobeno následujícími důvodů:
rozdíly ve zdanění pozemků a staveb (daň z nemovitosti a daň z pozemků);
při použití nákladového způsobu stanovení hodnoty nemovitosti je vyžadováno samostatné ocenění pozemku od zlepšení;
rozhodování o demolici stávajících úprav za účelem co nejlepšího a nejefektivnějšího využití půdy.
Při posuzování pozemku je nutné vzít v úvahu soubor práv s ním spojených. Běžná práva, která vyžadují posouzení:
1) plné vlastnické právo - možnost užívat pozemek bez nájemců jakýmkoli právním způsobem;
2) nájemní právo - možnost vlastnit pozemek na základě nájemní smlouvy.
V Rusku se většina pozemků neprodává, ale pronajímá, takže odhadci často neurčují hodnotu pozemku, ale hodnotu jeho nájemních práv.
Náklady na nájemní práva - Jedná se o částku, kterou je potenciální kupec ochoten zaplatit za právo vlastnit daný pozemek na základě nájemní smlouvy, aby získal výhody z tohoto vlastnictví. Ocenění nájemních práv se používá při stanovení prodejní ceny práva nájmu pozemku, při stanovení hodnoty předmětu, jehož je pronajatý pozemek součástí, a při posuzování škody z ukončení nájemní smlouvy.
Zavedení zemského zákoníku je zaměřeno na rozvoj trhu s pozemky. Za těchto podmínek by mělo být ocenění pozemku provedeno s přihlédnutím k nejefektivnějšímu využití, které zajistí nejvyšší zůstatkovou hodnotu pozemku.
Při posuzování pozemku je nutné určit jeho nejlepší a nejefektivnější využití (BNEI), které je dáno spolupůsobením řady faktorů.
Hlavní faktory, stanovení optimálního využití půdy:
1) umístění- faktor, který má zásadní vliv na cenu pozemku (bere se v úvahu perspektiva lokality, dopravní dostupnost a charakter prostředí);
2) poptávky na trhu- faktor odrážející vztah mezi nabídkou a poptávkou na trhu. Je studována pro zdůvodnění zvolené varianty využití pozemku (stav a perspektivy tržní poptávky po navrhovaném využití, konkurence jiných pozemků, druhy daní a další podmínky). Je nutné vyzdvihnout segment trhu, ve kterém je třeba rozvíjet aktivity;
3) finanční proveditelnost- schopnost projektu zajistit příjem z užívání pozemku, který by postačoval k úhradě výdajů investorů a zajištění očekávaného zisku;
4) fyzická vhodnost místa- perspektiva vytvoření zlepšení - velikost, topografie, kvalita půdy, klima, inženýrsko-geologické a hydrogeologické charakteristiky lokality, stávající zonace, environmentální parametry atd.;
5) technologická platnost a fyzická proveditelnost- analýza vztahu mezi kvalitou, náklady a načasováním projektu, pravděpodobností přírodních katastrof, dopravní dostupností, možností napojení na inženýrské sítě s přihlédnutím k velikosti a tvaru lokality, např. velikost může být malý pro výstavbu průmyslového zařízení;
6) legislativní (právní) přípustnost- soulad možnosti využití pozemku s platnou legislativou. Zjištěno na základě analýzy stavebních a ekologických norem, omezení počtu podlaží, přítomnost dočasných zákazů výstavby v dané lokalitě, potíže v oblasti historického urbanistického vývoje, možné změny předpisů, dodržování pravidla zónování, negativní nálady místního obyvatelstva;
7) maximální ziskovost(maximální příjem z majetku a hodnota lokality), který je určen diskontováním budoucích příjmů z alternativního využití s přihlédnutím k riziku investice.
Zvláštní kategorií je městské pozemky. Jejich hodnotu ovlivňuje velikost města a jeho produkční a ekonomický potenciál, úroveň rozvoje inženýrské a sociální infrastruktury, regionální přírodní, environmentální a další faktory.
Stejné faktory mohou mít opačný vliv na hodnotu konkrétního webu, například:
intenzivní provoz nežádoucí pro obytnou oblast, ale zvyšuje náklady na místo pro komerční účely;
umístění ve vztahu ke vzdělávacím institucím a nákupním centrům, estetické přednosti a vybavenost zohledněné při posuzování pozemků pro bytovou výstavbu nemají prakticky žádný vliv na hodnotu ploch orientovaných na průmyslovou zástavbu; Důležitá je pro ně dopravní infrastruktura a ekonomické zónování.
Většina půdního fondu je v současné době ve vlastnictví státu a obcí. Praxe ukazuje, že v tržních podmínkách je městská půda cenným zdrojem a může sloužit jako stabilní zdroj příjmů místního rozpočtu. Městské úřady určují výši daně z pozemků, sazbu nájemného za pozemky a standardní cenu pozemku při koupi, proto je pro ně problematika zvyšování efektivity využívání pozemků aktuální.
Aby byl pozemkový majetek využíván efektivněji, tzn. přinesly maximální výnosy z užívání a přispěly ke zlepšení celkového investičního klimatu, především je nutné zavést procesy zdanění, pronájmu a výkupu městského pozemku na základě jeho tržní hodnoty.
Právě tržní hodnota je měřítkem hodnoty pro uživatele, která umožňuje stimulovat racionální, efektivní využití a slouží jako nástroj rozvoje městské ekonomiky.
Výsledky hodnocení intravilánu slouží jako výchozí informace pro řešení následujících problémů:
rozvoj politiky rozvoje měst a sociálního plánování;
zpracování návrhů typů funkčního využití území s přihlédnutím k jeho kvalitě;
vytváření ekonomických mechanismů pro umístění různých možností využití území a investiční a stavební politiky;
analýza důsledků možností rozvoje a restrukturalizace městského prostředí;
optimalizace investic obcí do údržby a rozvoje městského prostředí;
stanovení investiční atraktivity území v závislosti na ceně městského pozemku.
Nákup pozemku podnikem umožňuje využít pozemek jako zástavu pro bankovní úvěr, rozšířit investiční příležitosti, prodat přebytečnou půdu, získat příjem z pronájmu pozemků, zvýšit hodnotu stálých aktiv a zvýšit tržní hodnotu akcií.
Existují dva pohledy na hodnotu městského pozemku:
urbanistický projektant v procesu funkčního zónování území jako úseku územního plánu města;
odhadce v procesu zpracování katastrálního ocenění pozemků.
Podkladem pro tvorbu katastrálního ocenění pozemků a funkčního zónování území by mělo být komplexní urbanistické posouzení tržní hodnoty.
Existuje několik způsobů, jak ohodnotit půdu.
Normativní metoda je stanovení standardní ceny pozemku. Používá se při převodu, koupi pozemku do vlastnictví, zřízení společného (spolu)vlastnictví nad rámec bezplatné normy, převodu děděním nebo darováním, získání zajištěného úvěru, odnětí pro státní nebo veřejné potřeby.
Městské pozemky se posuzují s přihlédnutím k hustotě zástavby, prestiži území, charakteru okolního využití území, podmínkám prostředí, inženýrské a dopravní vybavenosti atd. Pozemky jsou rozděleny do zón rozlišených základními sazbami daně z pozemků. a standardní cena půdy (zákon Ruské federace „o platbě za půdu“) . Standardní cena pozemků je stanovena v pozemkovém katastru.
Základ pro stanovení standardní ceny pozemku: sazby daně z pozemků a zvyšující se koeficienty, zvýhodnění daně z pozemků se neberou v úvahu.
Často je nutné zhodnotit objekt sestávající ze stavby a pozemku, kdy tento má pouze nájemní práva. V tomto případě lze náklady na přidělení pozemku pro výstavbu zohlednit jako náklady na pozemek.
V tržních podmínkách, pokud jsou k dispozici potřebné informace, je vhodné použít metody založené na analýze tržních dat. Nařízením Ministerstva majetku Ruska ze dne 7. března 2002 č. 568-r byla schválena Metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků. Při posuzování tržní hodnoty pozemků se zpravidla používají:
metoda srovnání prodejů,
způsob výběru,
metoda kapitalizace pozemkové renty,
způsob distribuce,
zbytek metoda,
způsob dělení na sekce.
Metoda srovnání prodeje je nejjednodušší a nejúčinnější metodou ocenění, lze ji použít k ocenění skutečně volných i domněle volných pozemků; umožňuje určit konkrétní cenu pozemku provedením procentuálních úprav prodejních cen analogů. Při absenci informací o cenách transakcí s pozemky je povoleno použít nabídkové (poptávkové) ceny.
Společné prvky srovnání pozemků:
vlastnictví,
podmínky financování,
zvláštní podmínky prodeje,
podmínky na trhu (mění se v čase),
lokalita (vzdálenost od města a komunikací, charakteristika prostředí),
územní podmínky,
fyzikální vlastnosti (velikost, tvar a hloubka stanoviště, úhlová poloha, typ půdy, reliéf),
dostupné inženýrské sítě,
ekonomické vlastnosti,
nejlepší a nejefektivnější použití.
Při oceňování pozemků můžete použít více jednotek srovnání, upravit cenu každé a skončit s více hodnotami, které definují rozsah hodnot.
Metoda poskytuje poměrně přesné výsledky pouze na rozvinutém informačně otevřeném konkurenčním trhu.
Ruský trh s pozemky tyto požadavky nesplňuje, hodnotu pozemku nelze určit na základě informací o prodejních transakcích analogových pozemků. Proto musí posouzení shromáždit všechny dostupné informace, aby bylo možné použít všechny metody hodnocení lokality.
Metoda kapitalizace pozemního nájemného vychází ze skutečnosti, že pokud jsou k dispozici dostatečné informace o sazbách nájemného za pozemky, je možné stanovit hodnotu těchto pozemků jako současnou hodnotu budoucích příjmů v podobě nájemného za posuzovaný pozemek. V rámci této metody lze hodnotu pozemkové renty vypočítat jako příjem z pronájmu pozemku za podmínek panujících na trhu s pozemky.
Vzorec pro výpočet nákladů na pozemek je:
Kde S L
já L - příjmy z vlastnictví půdy, rub.;
R L- míra kapitalizace půdy.
Míra kapitalizace je stanovena vydělením hodnoty nájemného za podobné pozemky jejich prodejní cenou nebo zvýšením bezrizikové míry výnosnosti kapitálu o výši rizikové prémie spojené s investováním kapitálu do oceňovaného pozemku.
Hlavní faktory ovlivňující výši nájemného z pozemku: charakteristika lokality, velikost, tvar, typ využití okolního pozemku, dopravní dostupnost, inženýrská vybavenost.
Distribuční metoda (metoda korelace, korelace, přidělení) - stanovení složky ceny pozemku na základě známého poměru ceny pozemku a zlepšení v komplexu nemovitostí. Metoda je založena na princip příspěvku a tvrzení, že pro každý typ nemovitosti existuje normální vztah mezi hodnotou pozemků a staveb. Tento poměr je nejspolehlivější pro novostavby, které se blíží nejlepší a nejefektivnější možnosti využití.
K aplikaci metody jsou zapotřebí spolehlivá statistická data o vztahu mezi hodnotami pozemků a veškerým majetkem určitého typu nemovitosti na daném trhu. Tato metoda je však zřídka používána i na rozvinutých trzích, protože má nízkou spolehlivost. Použití metody je opodstatněné v podmínkách nedostatečných informací o prodeji pozemků. Výsledné hodnoty jsou považovány za přibližné.
Metoda izolace ) se používá k ocenění zastavěných pozemků, pokud jsou k dispozici informace o transakčních cenách podobných nemovitostí. Úpravy pozemku odpovídají jeho nejefektivnějšímu využití.
Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:
definice prvků porovnávání objektů;
určení rozdílů mezi každým analogem a předmětem hodnocení;
výpočet a provádění úprav pro každý ze srovnávacích prvků;
výpočet tržní hodnoty jednotlivé nemovitosti včetně oceňovaného pozemku přiměřeným zobecněním upravených cen obdob;
výpočet reprodukčních nákladů nebo nákladů na reprodukci zhodnocení posuzovaného pozemku;
výpočet tržní hodnoty posuzovaného pozemku odečtením od tržní hodnoty jednotlivého nemovitého objektu včetně posuzovaného pozemku náklady na výměnu nebo náklady na reprodukci zhodnocení pozemku.
Metoda alokace se používá, když je příspěvek zlepšení k celkové ceně pozemku malý, doporučuje se pro hodnocení příměstských oblastí (pro které je příspěvek zlepšení malý a lze jej poměrně snadno určit) a používá se v případě, že údaje o prodeji pozemků v okolí.
Metoda je nejúčinnější na pasivním trhu (neexistují žádné údaje o prodeji volných pozemků), s přihlédnutím k charakteristikám výchozích informací a modelu pro získání požadované hodnoty. Cena pozemku se obecně určuje podle vzorce:
,
Kde S 3 - náklady na pozemek, rub.;
S- náklady na předmět, rub.;
Ne- náklady na vylepšení, rub.
Metoda zbytku je založena na technice investiční skupiny pro fyzické komponenty. Metoda se používá k hodnocení zastavěných a nezastavěných pozemků, je-li možné posuzovaný pozemek zhodnotit výnosovými zhodnoceními. Hodnota půdy je určena kapitalizací části příjmu připadající na půdu.
Pro stanovení hodnoty pozemku je nutné znát cenu budovy, čistý provozní výnos celé nemovitosti a míru kapitalizace pozemku a budov.
Hlavní kroky reziduální metody pro půdu:
1) čistý provozní příjem celého majetku je určen na základě tržního nájemného a odhadovaných provozních nákladů;
2) je určen čistý provozní výnos související se stavbou (budovou);
3) čistý provozní výnos připadající na pozemek je kapitalizován do hodnotového ukazatele prostřednictvím míry kapitalizace pozemku.
V podmínkách nedostatečné ekonomické stability je obtížné předvídat příjmy.
Metoda dělení (developerský přístup) se používá při posuzování pozemků vhodných k rozdělení na jednotlivé parcely. Skládá se z následujících fází:
stanovení velikosti a počtu jednotlivých parcel;
výpočet hodnoty zastavěných pozemků metodou porovnávání srovnatelných tržeb;
kalkulace nákladů a harmonogramu vývoje, předpokládaná doba prodeje a přiměřený obchodní zisk;
odečtením všech nákladů na rozvoj a zisků z podnikání od odhadované celkové prodejní ceny pozemků pro stanovení čistého výnosu z prodeje nemovitosti po dokončení rozvoje a prodeje jednotlivých pozemků;
výběr diskontní sazby, která odráží riziko spojené s obdobím očekávaného vývoje a prodeje.
Náklady na výstavbu pozemku obvykle zahrnují:
náklady na vytyčení, vyklízení a třídění míst;
výdaje na výstavbu komunikací, chodníků, inženýrských sítí, odvodnění;
daně, pojištění, inženýrské poplatky;
marketingové výdaje;
zisk a režie dodavatele atd.
Modelování potenciálních příjmů z pronájmu pro různé typy využití půdy je založeno na vzorcích utváření efektů nájemného podle lokality a převažujících cen (prodeje a pronájmy). Vzhledem k výraznému rozdílu v nákladových ukazatelích u pozemků umístěných v přední části silniční sítě města a nacházejících se ve vnitroblokových územích podléhají tyto pozemky při posuzování povinnému dělení.
K implementaci principu co nejefektivnějšího využití dochází v podmínkách soutěže o využití nemovitostí mezi různými funkčními segmenty trhu, s přihlédnutím ke skutečným omezením objemu poptávky a možné multifunkčnosti území, v důsledku z nichž se na každé lokalitě tvoří množina uživatelů půdy.
Práce provedené společností Colliers International. Petrohrad, 2004.
Všechny výpočty byly provedeny v souladu s ustanoveními federálního zákona „O činnostech oceňování v Ruské federaci“, standardy oceňování, které jsou povinné pro subjekty oceňování, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 6. července 2001 č. 519, dále standardy odborné činnosti v oblasti oceňování nemovitostí Ruské společnosti odhadců a Mezinárodní standardy oceňování vypracované Mezinárodním výborem pro standardy oceňování majetku (ICSOI).
2016-01-24 | popularita: 18604
Předmětem tohoto posouzení je jednopokojový byt nacházející se v Novosibirsku. Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu posuzované nemovitosti.
Podle „Standardů oceňování, které jsou povinné pro použití subjekty oceňování“ ze dne 07.06.01 č. 519, pojem „tržní hodnota“ v této zprávě znamená následující: nejpravděpodobnější cenu, za kterou lze předmět ocenění zcizit na volném trhu v konkurenčním prostředí, kdy strany obchodu jednají rozumně, mají všechny potřebné informace a hodnotu obchodu neovlivňují žádné mimořádné okolnosti.
Stanovení tržní hodnoty vychází z předpokladu, že nemovitost je prodávána na trhu za určitých podmínek uvedených výše. V důsledku transakce nákupu a prodeje dochází k převodu souboru vlastnických práv z kupujícího na prodávajícího. Právě tato práva jsou předmětem posuzování. V této práci je oceňovaným právem k předmětu hodnocení právo vlastnické.
Po provedení analýzy odhadce dospěl k závěru, že nejlepším a nejefektivnějším využitím posuzované nemovitosti je její využití k účelu, ke kterému je určen - byt. Na základě tohoto závěru byly provedeny další výpočty ke stanovení tržní hodnoty předmětu ocenění.
Postup posuzování zahrnoval: 1) shromáždění potřebné dokumentace a informací o předmětu posuzování; 2) použití komparativního přístupu k hodnocení tržní hodnoty; 3) psaní této zprávy.
2015-03-24 | popularita: 16106
Zpráva o ocenění tržní hodnoty nemovitosti - administrativních prostor, o výměře 336,1m2. m., ve vlastnictví obce "Město Kirov".
Cílem tohoto posouzení je identifikovat zvláštnosti oceňování předmětu ocenění ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám předmětu ocenění, jakož i specifikům praxe činných v trestním řízení pro dané odvětví. navrhovaná transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí.
Hodnotící zpráva byla zpracována v souladu s federálním zákonem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ; federální oceňovací standardy, soubor oceňovacích standardů Ruské společnosti odhadců (SSO ROO 2010).
Odhadce neprovedl audit ani jiné finanční ověření informací, které jste uvedli v této zprávě, a proto nepřijímá odpovědnost za spolehlivost těchto informací.
V souladu s účelem ocenění byla tržní hodnota Předmětu ocenění stanovena na základě federálního zákona č. 135-FZ „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 a Kodexu standardů oceňování z r. Ruská společnost odhadců SSO ROO 2010, harmonizovaná s Mezinárodními standardy oceňování (2007) a povinná pro použití členy samoregulační organizace odhadců.
Použití SSO ROO 2010, povinné pro použití subjekty oceňovacích činností, je způsobeno skutečností, že Předmět ocenění se nachází na území Ruské federace, jakož i skutečností, že Odhadce vykonává svou činnost na území Ruské federace. Tyto standardy byly použity při stanovení přístupů k hodnocení, postupu při provádění prací a při zpracování zprávy o hodnocení.
Aplikace Kodexu standardů Ruské společnosti odhadců (ROA) je způsobena skutečností, že standardy oceňování ROO nejúplněji popisují pojmy, definice, koncepty a metody oceňování používané při provádění prací na oceňování různých typů vlastnictví.
2015-03-07 | popularita: 17850
Zpráva o ocenění tržní hodnoty nemovitosti - obchodního areálu o výměře 30,2 m2. m., na adrese: Kirov, st. Lenina, 86, patřící do městské formace "Město Kirov".
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota hodnoty posuzovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku.
Výsledky posouzení popisovaného objektu se plánují využít ke zcizení obecního majetku.
Při tomto hodnocení byly použity následující hodnotící standardy: Soubor hodnotících standardů Ruské společnosti odhadců SSO ROO 2010, harmonizovaný s Mezinárodními standardy pro posuzování (2007) a povinný pro použití členy samoregulační organizace odhadců.
Kodex oceňovacích standardů (CSO 2010) Ruské společnosti odhadců (ROO) je určen pro posuzování hodnoty majetku v Ruské federaci a dalších zemích SNS - plně v souladu s přijatými dokumenty.
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2015-03-07 | popularita: 13746
Cílem tohoto posouzení je identifikovat zvláštnosti oceňování předmětu ocenění ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám předmětu ocenění, jakož i specifikům praxe činných v trestním řízení pro dané odvětví. navrhovaná transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí. V důsledku toho musí být provedeno řádné ekonomické a právní zdůvodnění konečného posouzení objektu pro stanovený účel.
Výsledek posudku má sloužit za účelem zcizení majetku na základě kupní smlouvy, omezení určuje odhadce samostatně.
Komunikační kancelářská místnost. Plocha 108,1 m2. První patro. Adresa: Kirov region, Oktyabrsky prospect. Vlastníkem posuzované nemovitosti je obec "město Kirov".
Účel posouzení: Stanovení tržní hodnoty posuzovaných práv k předmětu posouzení
Účelem kombinace výsledků všech použitých přístupů je určit výhody a nevýhody každého z nich, a tím vytvořit jednotný odhad nákladů. Výhody každého přístupu při posuzování dané nemovitosti jsou určeny následujícími kritérii:
Typ, kvalita a šířka informací, na kterých je analýza založena.
Schopnost zohlednit specifické vlastnosti předmětu, které ovlivňují jeho hodnotu, jako je použití, potenciální ziskovost.
2015-02-23 | popularita: 8179
Zpráva o stanovení tržní hodnoty areálu o výměře 33,2 m2. m. na adrese Kirov region, Kirov, st. Moskovská, 181
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota hodnoty posuzovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku. Výsledky posouzení popisovaného objektu se plánují využít ke zcizení obecního majetku.
V důsledku toho musí být provedeno řádné ekonomické a právní zdůvodnění konečného posouzení objektu pro stanovený účel.
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | popularita: 11043
Zpráva o stanovení tržní hodnoty areálu o výměře 14,2 m2. m. čtverečních m. na adrese Kirov region, Kirov, st. Nekrasová, 1
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota hodnoty posuzovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku.
Tato zpráva byla vypracována v souladu s federálním zákonem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ; federální oceňovací standardy, soubor oceňovacích standardů Ruské společnosti odhadců (SSO ROO 2010).
Cílem této práce je identifikovat zvláštnosti oceňování oceňovacího předmětu ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám oceňovaného předmětu, jakož i specifika praxe vymáhání práva pro navrhovaný transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí.
Obecně je doporučenou hodnotou pro dokončení transakce tržní hodnota. Tento termín implikuje legální použití, které naopak ukládá typickému prodejci odpovědnost za zaručení funkčnosti předmětu. V tomto případě prodávající nemá zájem o záruční servis a servis je prováděn v souladu s požadavky občanského zákoníku Ruské federace. V souladu s tím je při výpočtu nákladových parametrů nutné vzít v úvahu absenci záručních povinností na plnění a provádět prodej na základě „tak, jak jsou“.
Odhad je pravděpodobnostní (nejistá) hodnota, nelze jej považovat za přesnou hodnotu tržní hodnoty. Závěr, že výsledné ocenění obsahuje nejistotu, je výslovně uveden v Pokynu 5 Nejistota ocenění ve standardech oceňování vydaných RICS.
Hodnotící zpráva obsahuje odborný názor odhadce na hodnotu předmětu a nezaručuje, že předmětný předmět bude zakoupen za stanovenou cenu
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | popularita: 9265
Cílem tohoto posouzení je identifikovat zvláštnosti oceňování předmětu ocenění ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám předmětu ocenění, jakož i specifikům praxe činných v trestním řízení pro dané odvětví. navrhovaná transakce.
Výsledek posudku má sloužit za účelem zcizení majetku na základě kupní smlouvy, omezení určuje odhadce samostatně.
Konečnou hodnotu předmětu ocenění uvedenou ve zprávě o ocenění lze považovat za doporučenou pro účely uzavření obchodu s předmětem ocenění, pokud od data vyhotovení zprávy o ocenění do data transakce neuplynulo více než 6 měsíců. s předmětem ocenění nebo datem podání veřejné nabídky.
Zpráva o hodnocení obsahuje odkazy na všechny zdroje informací použité ve zprávě o hodnocení, které umožňují vyvodit závěry o autorství příslušných informací a datu jejich vyhotovení, případně jsou přiloženy kopie materiálů a tiskových výstupů. Pokud informace zveřejněné na webových stránkách na internetu nebudou v den hodnocení a po datu hodnocení nebo v budoucnu zdarma a snadno přístupné, adresa stránky, na které jsou informace použité v zveřejněná zpráva o hodnocení se může změnit nebo mohou být použity nezveřejněné informace v periodické tištěné publikaci distribuované na území Ruské federace jsou ke zprávě o hodnocení připojeny kopie příslušných materiálů.
Ke stanovení konečné hodnoty tržní hodnoty posuzované nemovitosti byl použit rozhodovací postup „Analytický hierarchický proces“ (AHP), který na počátku roku 1970 vyvinul americký matematik Dr. Thomas Saaty. Autoři ruského vydání přeložili tento titul jako „Metoda analýzy hierarchií“. Tato metoda patří do třídy kritérií a zaujímá zvláštní místo kvůli tomu, že se extrémně rozšířila a je aktivně používána dodnes, zejména v USA.
Rozhodování není v podstatě nic jiného než volba. Rozhodnout se znamená vybrat si konkrétní postup ze sady možností. Volby se obvykle nazývají alternativy. Problém výběru lze vyřešit, pokud je soubor alternativ nějakým způsobem strukturován. Strukturování na základě kritérií je založeno na srovnání alternativ podle určitého souboru kritérií. Prvním krokem při aplikaci AHP je strukturovat problém výběru ve formě hierarchie. Ve své nejelementárnější podobě je hierarchie postavena od vrcholu (cíl), přes střední úrovně kritérií až po nejnižší úroveň, která je obecně souborem alternativ.
Zdroj: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", pobočka Kirov, 2010.
2014-11-07 | popularita: 6722
Zpráva o ocenění tržní hodnoty obchodního prostoru o výměře 223,7 m2. m. Účelem posouzení je stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota hodnoty posuzovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku.
Cílem této práce je identifikovat zvláštnosti oceňování oceňovacího předmětu ve vztahu k charakteristikám odpovídajícího segmentu trhu, právnímu titulu, kvantitativním a kvalitativním charakteristikám oceňovaného předmětu, jakož i specifika praxe vymáhání práva pro navrhovaný transakce. To umožní jednoznačně identifikovat předmět ocenění v systému věcných a povinných práv a náležitě zdůvodnit typ stanovované hodnoty. Analýza dokumentace nám umožní identifikovat hlavní složky rizik spojených s posouzením a vypočítat výši jejich krytí.
Údaje použité hodnotitelem při přípravě zprávy byly získány ze spolehlivých zdrojů a jsou považovány za spolehlivé. Odhadce však nemůže zaručit jejich absolutní přesnost a ve všech možných případech uvede zdroj informací.
Hodnoty uvedené ve zprávě jsou platné pouze k datu ocenění. Odhadce nenese odpovědnost za následné změny tržních podmínek a tím i odkupní ceny nemovitosti.
Při provádění hodnocení byly zohledněny podmínky uvedené v části „Předpoklady a omezení, na kterých by mělo být hodnocení založeno“. Výsledek hodnocení je platný pouze pro použití k účelům uvedeným ve smlouvě o hodnocení a při splnění podmínek této smlouvy. V případě odchylky od stanovených podmínek jsou nákladové parametry předmětu ocenění uvedené v této zprávě považovány za neplatné.
Hodnotitel se při své práci řídil etickými principy a odbornými požadavky Etického kodexu ICO.
Analýza získaných výsledků pro soulad s tržními údaji ukázala, že tržní hodnota posuzované nemovitosti má hodnotu srovnatelnou s tržními ukazateli. Náklady na objekty se pohybují v rozmezí průměrných hodnot pro objekty umístěné v podobné části města Kirov, které mají podobný účel a technický stav.
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-07 | popularita: 8308
Zpráva o ocenění tržní hodnoty nemovitosti - areálu nepotravinářského obchodu o výměře 340,6 m2. m., na adrese: Kirov, Oktyabrsky Prospekt, 107, patřící do městské formace „Město Kirov“.
Účelem posudku je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Výsledkem posouzení je konečná hodnota hodnoty posuzovaného předmětu. Výsledek posouzení lze použít ke zcizení obecního majetku.
Sestaveno v souladu s federálním zákonem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ; federální oceňovací standardy, soubor oceňovacích standardů Ruské společnosti odhadců (SSO ROO 2010).
Odhadce neprováděl technické kontroly a vycházel z neexistence skrytých skutečností ovlivňujících hodnotu oceňovaného předmětu, které nebylo možné zjistit při vizuální kontrole. Odhadce není odpovědný za zjišťování takových skutečností, sesouhlasení výsledků se provádí pomocí metody hierarchické analýzy (HAM). Metoda hierarchické analýzy je systematický postup pro hierarchické znázornění prvků, které určují podstatu jakéhokoli problému. Spočívá v rozdělení (rozložení) úlohy na jednodušší složky a dalším zpracování sekvenčních úsudků Hodnotitele na základě párových srovnání.
Provádí ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-07 | popularita: 7577
Zpráva odhadce je dokument, který se objevuje v transakcích mezi občany a organizacemi při zápisech vlastnických práv a v dalších případech. Legislativa na něj ukládá požadavky, aby byly zaručeny přiměřené výsledky.
Něco málo o legislativě
Základním normativním aktem je zákon „O oceňování“. Na úrovni Ministerstva hospodářského rozvoje byly přijaty standardy, které navíc upřesňují, jak má vypadat posudek znalce. Tyto dokumenty podrobně popisují četné nuance. Tyto příkazy jsou samozřejmě v souladu se zákonem.
Je vyžadováno posouzení. To říká zákon „O oceňování“ a další zákony. Mělo by být provedeno při nakládání se státním nebo obecním majetkem, hypotečním úvěrem a před podpisem manželské smlouvy. Bez tohoto postupu se v podstatě neobejdete při zápisu dědictví nebo podání žaloby u soudu ohledně majetkového sporu. Posudek odhadce je nyní v mnoha případech žádaný.
Odkud dokument pochází?
Se specialistou je uzavřena smlouva. Výběr odhadce může provést vládní agentura nebo zainteresovaná soukromá osoba. Ocenění předmětu může například připadnout na účastníka privatizačních aukcí. V každém případě je podepsána dohoda. Dokument je vyhotoven v papírové nebo elektronické podobě. Ve druhém případě je použití vylepšeného digitálního podpisu povinné. Součásti dokumentu:
- jména stran;
- účel práce;
- informace o objektu, který je třeba posoudit;
- jaký typ ocenění by měl být proveden (tržní nebo katastrální cena);
- kolik bude služba podle odhadů stát;
- doba, po které musí být předložen posudek odhadce;
- informace o SRO, ke které nezávislý odhadce patří, nebo organizaci, pro kterou pracuje;
- informace o pojištění odpovědnosti výkonného umělce.
Dohoda specifikuje standardy, podle kterých má být hodnocení provedeno.
Požadavky na zprávy
Na zprávu odhadce jsou kladeny další požadavky. Týkají se specifik předmětu posuzování. Zejména oceňování v jaderném průmyslu, nemovitostech atd. má své vlastní charakteristiky.
Zpráva obsahuje informace ze smlouvy týkající se důvodů, cílů a načasování postupu:
- přesný popis předmětu nebo předmětu hodnocení;
- sled akcí specialisty;
- datum, do kterého byl úkol splněn.
Zprávu nezávislého odhadce nebo pracovníka pro organizaci podepíše a opatří pečetí – vlastní nebo organizace, ve které pracuje. Odhadce není omezen v množství informací, které může do posudku doplnit, hlavní je, že obsahuje minimum informací v souladu se zákonem a normami. Musíme mít na paměti, že navzdory všem požadavkům a pravidlům každá zpráva obsahuje určité množství předpokladů a pravděpodobností, ačkoli čísla získaná různými specialisty by se neměla vážně lišit.
Vlastnosti oceňování nemovitostí
Občany a organizace zajímá především tržní ocenění objektů. Inventura nebo kalkulace u některých druhů daní a odhadci se s tím téměř nikdy nesetkají. Existuje několik způsobů, jak vypočítat tržní hodnotu:
- drahý;
- ziskový;
- srovnávací.
První metoda je založena na zohlednění technických vlastností objektu, kalkulaci nákladů na repasování a rekonstrukci. Druhý závisí na potenciálním příjmu z konkrétní nemovitosti, například na částce, o kterou se po nějaké době zvýší náklady na byt či pozemek. Třetí metoda je založena na porovnání podobných objektů. Samozřejmě se berou v úvahu individuální vlastnosti. Z toho většinou vychází posudek odhadce bytu.
Nejjednodušší je najít specialisty v oboru. Téměř všechny spolupracují s realitními kancelářemi, BTI (soukromé i veřejné).
Jak je strukturován proces hodnocení
Zpráva odhadce nemovitostí se řídí stejným schématem:
- shromažďují se stávající znalosti (technická dokumentace);
- Je provedena analýza včetně okolí (stupeň rozvoje komunikací, veřejná infrastruktura).
Roli hraje doslova každá maličkost. I ve stejném domě jsou byty oceněny na úplně jiné částky. S tím souvisí i rozloha nemovitosti a úroveň vybavenosti samotného domu. Dům se sice nachází v blízkosti prestižní oblasti, ale jeho životnost se blíží ke konci, což ovlivňuje i cenu. Cena se snižuje, pokud je dům v dobrém stavu, v blízkosti je obchod nebo lékárna, ale chybí dopravní infrastruktura. Z toho vychází zpráva nezávislého odhadce.
Specialista potřebuje:
- Dokumenty z katastru nemovitostí. Pokud neexistuje katastrální pas, jsou požádáni o předložení technického pasu, který se vystavuje v ZISZ.
- Vysvětlení, půdorys.
- Doklady potvrzující vlastnictví nemovitosti.
Pokud je plánována přestavba, je poskytnut pracovní plán a další informace v závislosti na situaci. Specialista vám přímo řekne, co potřebuje.
Oceňování a soudní spory
V žalobě je vyjádřen nesouhlas se závěry zprávy. Může se týkat jak výsledků samotného hodnocení, tak i dalších akcí, pokud jsou založeny na hodnocení nebo s ním nějak souvisí. Téměř všechny takové případy řeší rozhodčí soudy. I když nyní je možné ve správním řízení napadnout zprávu odhadce (katastrální ocenění). O souhlasu či nesouhlasu rozhodne soudce až po vyšetření. Liší se pouze ve dvou bodech:
- provádí výhradně na základě rozhodnutí soudu;
- znalec je upozorněn na trestní odpovědnost za nepravdivé závěry.
Zajištění znaleckého posudku u soudu je jedinou možností, jak napadnout výsledek posouzení. Cena procedury se v rámci země příliš neliší. Výjimkou jsou regiony hlavních měst. Za posouzení podobných objektů požadují odborníci přibližně stejnou částku. Nízká nebo vysoká cena nevypovídá o kvalitě, je lepší si přečíst recenze zákazníků. Pokud se dotkneme takové otázky, jako je doba platnosti znaleckého posudku, pak je to obvykle 12 měsíců. Zákon ale může stanovit i jiné lhůty.