Veliki remont stanovanjska hiša - izvajanje del za odpravo napak dotrajanih konstrukcijskih elementov skupnega premoženja lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, vključno z njihovo obnovo ali zamenjavo, za izboljšanje obratovalnih značilnosti skupnega premoženja v stanovanjski hiši.
Stroške kapitalskih popravil skupnega premoženja v stanovanjski hiši je treba financirati iz sklada za kapitalna popravila in drugih virov, ki jih zakon ne prepoveduje.
Kdo je odgovoren za prenovo stanovanjske hiše?
Do leta 2014 (pred začetkom veljavnosti Zveznega zakona Ruske federacije z dne 25. decembra 2012 št. 271-FZ "O spremembah Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije in priznavanju nekaterih Določbe zakonodajnih aktov Ruske federacije "(v nadaljevanju zakon št. 271- zvezni zakon) so kapitalna popravila pomagala izvesti sklad za reformo stanovanjskih in komunalnih storitev, ki bo zdaj financiral le preselitev državljanov iz dotrajanih in dotrajanih stanovanj.
V skladu z uvedenimi zahtevami so dolžni plačevati mesečne prispevke za večja popravila. Po začetku veljavnosti zakona št. 271-FZ od leta 2014 bodo lastniki plačali za večja popravila v stanovanjske stavbe. V nekaterih regijah so lastniki že pred sprejetjem tega zakona že plačali za kapitalna popravila stanovanjskih stavb.
Poleg tega Civilni zakonik Ruske federacije (člen 210) in Stanovanjski zakonik Ruske federacije (klavzula 1 člena 158) jasno določata, da Za vzdrževanje stanovanja, ki je v lasti, so odgovorni njegovi lastniki. Z drugimi besedami, oseba, ki je kupila, privatizirala ali kako drugače pridobila lastninsko pravico nad stanovanjem v stanovanjski hiši, ne prejme le pravic, ampak tudi obveznosti vzdrževanja stanovanja v ustreznem stanju (popravilo strehe, fasade, temelj itd.).
Pred sprejetjem zakona št. 271-FZ ni bilo jasnega mehanizma za izvajanje obveznosti vzdrževanja skupnega premoženja lastnikov v stanovanjski hiši. Človek bi se lahko neskončno pritoževal nad propadajočimi fasadami in puščajočo streho ter čakal, da se to uredi. Zdaj je prenova stanovanjske hiše odvisna od stanovalcev samih.
Kljub temu, da finančno breme za prenovo stanovanjskih stavb nosijo lastniki, oblasti ne smejo ostati ob strani. Na organe državno oblast in lokalne oblasti so zadolžene, da organizirajo zagotavljanje pravočasne prenove skupnega premoženja v večstanovanjskih stavbah na račun prispevkov lastnikov prostorov v takšnih stavbah za prenovo skupnega premoženja v stanovanjskih hišah, proračunskih sredstev in drugih virov financiranja, ki jih zakon ne prepoveduje .
Kdo je odgovoren za stare, neizdelane prenove stanovanjske hiše?
Več kot polovica stanovanjskega sklada Ruske federacije zahteva popravila, vendar zakon št. 271-FZ ne določa nobenih obveznosti oblasti za stara, neizvedena večja popravila.
Hkrati je treba opozoriti, da je Zvezni zakon z dne 01.02.2010 št. 4-FZ "O spremembah zveznega zakona" o uveljavitvi Stanovanjskega zakonika Ruske federacije "učinek člena 16 Zakon Ruske federacije "O privatizaciji stanovanjskega sklada v Ruski federaciji", ki določa, da nekdanji najemodajalec med privatizacijo stanovanjskih prostorov, v katerih prebivajo državljani v hišah, ki zahtevajo večja popravila, ohranja dolžnost, da izvede velika popravila hiše v skladu z normami za vzdrževanje, obratovanje in popravilo stanovanjskega fonda, podaljšano do 01.03.2015.
Pomembno! Obstaja precej jasno stališče sodišč, da so občine odgovorne za popravila hiš, ki bi jih morali opraviti, vendar ne pravočasno.
Katera skupna lastnina je predmet večjih popravil v stanovanjski hiši?
V skladu s členom 166 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije so za kapitalna popravila iz skupnega premoženja v stanovanjski hiši na stroške sklada za popravila potrebna:
1) interni inženirski sistemi za oskrbo z električno energijo, toploto, plinom, vodo, odvodnjavanjem;
2) dvižna oprema (popravilo ali zamenjava), ugotovljena kot neprimerna za obratovanje, popravilo dvižnih gredi
3) streha hiše;
4) kleti, povezane s skupnim premoženjem v stanovanjski hiši;
5) fasada hiše;
6) temelj hiše.
Toda zgornji seznam ni izčrpen. Regulativni pravni akt subjekta Ruska federacija seznam storitev in (ali) del pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši, ki se financira iz sklada za kapitalna popravila, se lahko dopolni s storitvami in (ali) delom:
Za izolacijo fasade,
Preoblikovanje neventilirane strehe v prezračevano streho,
Ureditev izhodov na streho,
Namestitev skupnih (skupnih hišnih) merilnih naprav za porabo virov, potrebnih za zagotavljanje komunalnih storitev, in vozlišč za nadzor in regulacijo porabe teh virov (toplotne energije, tople in hladna voda, električna energija, plin),
druge vrste storitev in (ali) dela.
Ugotovite lahko, katera dela pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši so dodatno določena s pravnim aktom subjekta Ruske federacije v regionalnem izvršnem organu na področju stanovanjskih in komunalnih storitev (oddelek za stanovanjske zadeve). in komunalne storitve).
Pomembno! Lastniki prostorov v večstanovanjski hiši se lahko odločijo za katero koli drugo delo, vendar na račun ugotavljanja presežka minimalnega prispevka (dodatnega prispevka) za večja popravila.
Del sklada za kapitalna popravila, ki je nastal zaradi tega presežka, se lahko s sklepom skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši uporabi za financiranje kakršnih koli storitev in (ali) delo pri kapitalnih popravilih skupnega premoženja v stanovanjski hiši .
Prispevki za prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši
V skladu s členom 169 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije morajo lastniki stanovanj v stanovanjski hiši plačevati mesečne premije za prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši.
Plačila za remont so zdaj povsod obvezna. Zakon, ki določa, da so pristojbine za prenovo obvezne za vse lastnike , je namenjen oblikovanju jasnega mehanizma, ki bo omogočil načrtovano prenovo celotnega stanovanjskega sklada.
Stanovanjski in komunalni računi za lastnika stanovanjske hiše zdaj vključujejo:
1) plačilo za vzdrževanje in tekoča popravila hiše;
2) prispevek za remont;
3) plačilo komunalnih storitev.
Zato pri prejemu potrdila bodite pozorni na to, kaj sestavljajo vaša plačila.
Sredstva, ki jih lastniki prispevajo kot prispevek za kapitalna popravila, se kopičijo na posebnem računu in se pripoznajo kot splošna sredstva. Pri kreditni instituciji se odpre poseben račun.
Najnižji prispevek za velika popravila je določen z regulativnim pravnim aktom subjekta Ruske federacije temelji na celotna površina prostori v stanovanjski hiši, ki pripada lastniku takšnih prostorov, in jih je mogoče razlikovati glede na občino, ob upoštevanju:
Vrsta in število nadstropij;
Stroški remonta posamezni elementi gradbene konstrukcije in inženirski sistemi stanovanjska stavba;
Standardni pogoji njihovega učinkovitega delovanja pred naslednjo večjo prenovo (standardna obdobja remonta);
In tudi ob upoštevanju seznama del za prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši, določenega s Stanovanjskim zakonikom RF in regulativnim pravnim aktom sestavnega subjekta Ruske federacije.
S sklepom Ministrstva za gradbeništvo Rusije z dne 07.02.2014 št. 41 / pr odobren smernice o ustanovitvi subjekta Ruske federacije minimalnega prispevka za prenovo skupnega premoženja v stanovanjskih hišah.
Obveznost plačevanja prispevkov za večja popravila nastane pri lastnikih prostorov v stanovanjski hiši po štirih koledarskih mesecih, razen če je z zakonodajo subjekta Ruske federacije določeno prejšnje obdobje, ki se začne od meseca, ki sledi mesecu, v katerem je je bil uradno objavljen odobreni regionalni program kapitalskih popravil, v katerega je vključena ta stanovanjska hiša. To pomeni, da lahko glede na čas objave programa rečemo, da se bo to zgodilo ne prej kot maj-junij 2014.
V primeru, da družba za upravljanje samovoljno poveča znesek prispevka za kapitalna popravila, se lahko lastniki obrnejo na sodišče, da zaščitijo svoje interese.
Ali se premije plačujejo, če je hiša v slabem stanju in jo je mogoče porušiti?
V skladu z normami Stanovanjskega zakonika Ruske federacije prispevki za velika popravila ne plačujejo lastniki prostorov v večstanovanjski hiši, ki so po vrstnem redu, ki ga je določila vlada Ruske federacije, nujni in se lahko rušijo. kot v primeru, da izvršilni organ državne oblasti ali organ lokalne samouprave odloči o umiku za državne ali občinske potrebe, zemljiško parcelo, na kateri se nahaja ta stanovanjska hiša, in o zasegu vsakega stanovanjskega prostora v tem stanovanju stavba, razen stanovanjskih prostorov, ki so v lasti Ruske federacije, sestavni del Ruske federacije ali občinska sestava. Ta določba je obvezna, tj. nezakonito je izvzeti katero koli kategorijo državljanov od plačila takse za remont.
V primeru, da je stanovanjska hiša priznana kot zasilna in je podvržena rušenju ali obnovi, je regionalni operater dolžan iz sklada za kapitalna popravila poslati sredstva za rušenje ali obnovo te stanovanjske stavbe.
V primeru zasega zemljišča za državne ali občinske potrebe je regionalni operater dolžan lastnikom prostorov v tej stanovanjski hiši plačati sredstva sklada za kapitalna popravila sorazmerno z zneskom prispevkov, ki so jih plačali za kapitalna popravila in znesek omenjenih prispevkov, ki so jih plačali prejšnji lastniki ustreznih prostorov v tej stanovanjski hiši. Hkrati si lastniki prostorov v stanovanjski hiši pridržujejo pravico do prejema odkupne cene za zaseženo stanovanje.
Obveznost plačila prispevkov za remont nastane od lastnikov prostorov v stanovanjski hiši po osmih koledarskih mesecih, razen če je z zakonodajo subjekta Ruske federacije določeno prejšnje obdobje, ki se začne od meseca, ki sledi mesecu, v katerem je bil uradno objavljen odobren regionalni program prenove, ki vključuje to stanovanjsko stavbo.
Za zamudo pri plačilu je predvidena kazen 1/300 obrestne mere refinanciranja Centralne banke. Odločitev lastnikov o zavrnitvi plačila bo nezakonita. Denar neplačnikov je mogoče pobrati tudi na sodišču.
Torej so lastniki stanovanjskih prostorov dolžni nositi stroške kapitalnih popravil. Kakšni bi morali biti najemniki občinskih stanovanj? V občinskih stanovanjih je lastnik občina. To pomeni, da bi morala plačati tudi občina. Ljudje, ki živijo v občinskih stanovanjih, so oproščeni plačila prispevka za velika popravila.
V skladu z odstavkom 1 čl. 290 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo lastniki stanovanj v večstanovanjski hiši na podlagi skupnega lastništva skupne prostore hiše, nosilne konstrukcije hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo zunaj ali znotraj stanovanja, ki služi več kot enemu stanovanju.
1. del čl. 36 ZK RF vsebuje seznam nepremičnin, ki pripadajo lastnikom prostorov v stanovanjski hiši na podlagi skupnega lastništva.
Obveznost plačila stroškov kapitalnih popravil stanovanjske stavbe velja za vse lastnike prostorov v tej stavbi od trenutka, ko nastane lastništvo prostorov v tej stavbi.
Posledično je občina kot lastnica prostorov v večstanovanjskih stanovanjih dolžna nositi breme vzdrževanja lastnine, ki ji pripada, s plačilom plačila za prenovo skupnega premoženja hiš.
Lastniki nestanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši so dolžni enakopravno kot lastniki stanovanjskih prostorov nositi stroške vzdrževanja in popravljanja skupnega premoženja. Take stroške krijejo navedeni lastniki nestanovanjskih prostorov z plačilom za vzdrževanje in popravilo skupnih bivalnih prostorov in komunalnih storitev (2. del 154. člena, 155. - 158. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Če lastniki nestanovanjskih prostorov v večstanovanjski hiši nočejo nositi stroškov vzdrževanja in popravila skupnega premoženja v stanovanjski hiši ali v primeru nepravočasnega in (ali) nepopolnega plačila za stanovanjske prostore in gospodarske javne službe, so lahko ukrepi civilne odgovornosti veljalo za lastnike nestanovanjskih prostorov v večstanovanjski hiši, ter odškodnino na podlagi sodne odločbe o dolgu z zaračunavanjem izvršbe na premičninah in nepremičninah, ki pripadajo dolžniku po lastninski pravici.
Ali so lastniki novih hiš dolžni plačati remont? Dolžni so, saj v kateri koli stavbi sčasoma nosijo podporne konstrukcije, inženirska oprema delno ali v celoti uničeno. Zato je lastnikom novih hiš bolj donosno, da na svojem posebnem bančnem računu oblikujejo sklad, na katerega bodo pripisane tudi obresti za uporabo sredstev.
Kaj je sklad za kapitalna popravila?
Sklad za obnovo tvorijo:
Prispevki za remont
Obresti, ki jih lastniki plačujejo v zvezi z nepravilnim izpolnjevanjem obveznosti plačila prispevkov za kapitalna popravila
Obračunane obresti za uporabo sredstev na posebnem računu.
Poleg tega prihodki od prenosa za uporabo skupnega premoženja v stanovanjski hiši, sredstva partnerstva lastnikov stanovanj, vključno s prihodki iz gospodarske dejavnosti društva lastnikov stanovanj se lahko pošljejo z odločitvijo lastnikov stanovanj v stanovanjski hiši, z odločitvijo članov partnerstva lastnikov stanovanj, da ustanovijo sklad za kapitalna popravila, da bi izpolnili obveznost lastnikov prostorov v stanovanju stavbe za plačilo prispevkov za kapitalna popravila.
Ko dosežejo določeno minimalno velikost sklada za kapitalna popravila, imajo lastniki pravico, da se odločijo za prekinitev obveznosti plačevanja prispevkov za kapitalna popravila, razen lastnikov, ki imajo zamude pri plačilu teh prispevkov.
Sredstva za kapitalna popravila se lahko uporabijo za:
Plačilo storitev in (ali) dela pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši,
Razvoj projektne dokumentacije (če je potrebna priprava projektne dokumentacije v skladu z zakonodajo o urbanizmu),
Plačilo storitev gradbenega nadzora,
Povračilo kreditov, posojil, prejetih in uporabljenih za plačilo navedenih storitev, del, pa tudi za plačilo obresti za uporabo teh kreditov, posojil, plačilo stroškov za pridobitev jamstev in jamstev za taka posojila in izposoje.
V primeru, da je stanovanjska hiša priznana kot nujna in podvržena rušenju ali rekonstrukciji, se sredstva sklada za kapitalna popravila uporabijo za rušenje ali rekonstrukcijo te stanovanjske hiše z odločbo lastnikov prostorov v tej stanovanjski hiši .
In v primeru zasega za državne ali občinske potrebe zemljišča, na katerem se nahaja ta stanovanjska hiša, in v skladu s tem zasega vsakega stanovanjskega prostora v tej stanovanjski hiši, z izjemo stanovanjskih prostorov v lasti Ruska federacija, sestavni del Ruske federacije ali občinska sestava, se sredstva za kapitalna popravila razdelijo med lastnike prostorov v tej stanovanjski hiši sorazmerno z zneskom prispevkov, ki so jih plačali za velika popravila, in prispevki za velika popravila, plačana. s strani prejšnjih lastnikov zadevnih prostorov.
Mnenje: Po našem mnenju je pomanjkanje takega sistema za oblikovanje sklada za popravilo kapitala pomanjkanje jasnih mehanizmov za zaščito prihrankov (pred inflacijo, korupcijo).
Ali je mogoče določiti najmanjšo velikost sklada za kapitalna popravila, po kateri lahko lastniki prostorov prenehajo plačevati prispevek za popravilo?
V skladu z 8. odstavkom 170. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije lahko zakonodaja subjekta Ruske federacije določi minimalni znesek sredstev za popravila v zvezi s stanovanjskimi stavbami, lastniki prostorov, v katerih so ti sredstva na posebnih računih. V tem primeru imajo lastniki prostorov v večstanovanjski hiši na skupščini, ko dosežejo minimalno velikost sklada za kapitalna popravila, pravico, da se odločijo za prekinitev obveznosti plačevanja prispevkov za kapitalna popravila, razen lastnikov, ki so zamude pri plačilu teh prispevkov.
Kaj storiti, če je čas za popravila, vendar ni dovolj sredstev?
Posojilo lahko vzamete pri banki, za katero jamči regionalni sklad.
Pojdite v regionalni sklad in ga nato plačujte, dokler se ne povrne znesek, porabljen za remont.
Treba je opozoriti, da je HOA, ki je navedena gotovino v regionalni sklad, ga lahko zaprete in odprete poseben račun... In če načrtovana popravila v njegovi hiši še niso izvedena, bodo sredstva nakazana na poseben račun. Če je popravilo že opravljeno, vendar prenesena sredstva niso zadostovala in je v resnici regionalni sklad dodatno plačeval, mora HOA najprej odplačati dolg, šele nato odpreti poseben račun.
Metode oblikovanja sklada za popravila kapitala
Glavne spremembe so prizadele družbe za upravljanje. Novi zakon jim enostransko odvzame možnost razpolaganja s sredstvi, ki jih lastniki nakažejo na remont.
Zdaj bodo s tem denarjem upravljali lastniki sami (individualni sistem kopičenja) ali pa regionalni operater.
Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo pravico do izbire eden od naslednjih načinov oblikovanja sklada za popravilo kapitala:
1) prenos prispevkov za remont na poseben račun za oblikovanje sklada za remont v obliki sredstev na posebnem računu;
2) prenos prispevkov za remont na račun regionalnega operaterja za oblikovanje sklada za remont v obliki obveznosti lastnikov prostorov v stanovanjski hiši v razmerju do regionalnega operaterja.
Pomembno! V prvem primeru bodo zbrani denar uporabili za popravilo določene hiše, v drugem - za popravilo katere koli hiše, ki je vključena v ustrezen seznam (po prednostnem vrstnem redu).
Vsak lastnik stanovanja v stanovanjski hiši se mora odločiti, kako prihraniti pri večjih popravilih (skupaj ali ločeno).
Takšno odločitev je treba sprejeti na skupščini lastnikov in jo odražati v ustreznem zapisniku. In če so lastniki sprejeli odločitev o posameznih prihrankih in se odločili odpreti poseben račun v imenu regionalnega operaterja (v vsaki sestavni enoti Ruske federacije se ustvari specializirana neprofitna organizacija, ki zbira sredstva in tudi zagotavlja prenovo večstanovanjske stavbe), je treba protokol prenesti na tega operaterja.
Obdobje, v katerem se morajo lastniki stanovanjskih prostorov odločiti o načinu oblikovanja sklada za kapitalna popravila?
Odločitev o določitvi načina oblikovanja sklada za kapitalna popravila morajo sprejeti in izvajati lastniki prostorov v stanovanjski hiši v roku, ki ga določi državni organ subjekta Ruske federacije, vendar največ šest mesecev po tem uradna objava regionalnih programov prenove.
Najkasneje mesec dni pred iztekom šestmesečnega obdobja skliče lokalna uprava skupščino lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, da se odloči o izbiri načina oblikovanja sklada za kapitalna popravila, če takšna odločitev ni bila narejena prej.
V primeru, da lastniki prostorov v stanovanjski hiši v omenjenem obdobju niso izbrali načina oblikovanja sklada za kapitalna popravila, torej se niso odločili, kako bodo zbirali sredstva za večja popravila skupnega premoženja, so "privzeto" "končal v regionalnem skladu.
Način oblikovanja sklada za kapitalna popravila se lahko kadar koli spremeni na podlagi sklepa skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši. Postopek za spremembo načina oblikovanja sklada za kapitalna popravila je določen v členu 173 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
Odločitev o prenehanju oblikovanja sklada za račun regionalnega operaterja in ustanovitvi sklada za popravila kapitala na posebnem računu začne veljati po dveh letih po tem, ko je odločitev skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši poslala regionalnemu operaterju, razen če je z zakonodajo subjekta Ruske federacije določeno krajše obdobje.
Odločitev o prenehanju oblikovanja sklada za popravila kapitala na posebnem računu in ustanovitvi sklada za popravila kapitala za račun regionalnega operaterja začne veljati v enem mesecu po tem, ko je odločitev skupščine lastnikov poslala lastniku posebnega računa.
Ustanovitev sklada za popravilo kapitala s prenosom prispevkov na poseben račun (Kopirajte ločeno)
Če je izbran prvi način oblikovanja sklada: Društva lastnikov stanovanj imajo pravico odpreti svoj poseben račun, na katerega bodo lastniki nakazali prispevke za kapitalna popravila, da bi ustanovili sklad za kapitalna popravila. Hkrati se lahko sredstva s takega računa uporabijo le za večja popravila in za nič drugega.
Če so se stanovalci stanovanjske hiše odločili za individualno obliko kopičenja sredstev, morajo:
1. Izvesti skupščino lastnikov v skladu z zahtevami člena 45 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. In sicer:
1.1. 10 dni pred pričakovanim datumom sestanka pisno obvestite vsakega lastnika hiše o prihajajočem dogodku.
Pojasnitev: če lastniki v okviru skupščine niso odobrili mesta za objavo obvestil (na primer oglasne deske ali dovoza), jim stanovanjski zakonik pušča le dve ustrezni obliki obvestila: osebno podpisane ali registrirana pošta.
1.2. V postopku obveščanja mora vsak lastnik prejeti informacijsko sporočilo (vzorčno informativno sporočilo), v katerem mora biti obvezno:
Podatki o organizatorju (pobudnik / pobudna skupina)
Oblika posesti (s polnim delovnim časom / izredna zaposlitev)
Datum, kraj, čas prireditve (v primeru osebnega srečanja)
Končni datum sprejetja odločitev in kraj prenosa (v primeru glasovanja odsotnosti)
Dnevni red
Postopek seznanitve z informacijami in materiali, ki bodo predstavljeni na tem srečanju + kraj, kjer se lahko z njimi seznanite
Po prejemu obvestila o seji se mora vsak lastnik vpisati v ustrezen register (Register obvestil za glasovanje iz oči v oči).
1.3. V primeru glasovanja iz oči v oči o določenem datumu, kraju in času se morajo lastniki pojaviti z dokumenti, ki potrjujejo njihovo lastništvo, in osebnimi dokumenti. Nato se prijavite v register, ki potrjuje udeležbo (Prijavite se za udeležbo na osebnem srečanju)
1.4. Skupščina se lahko šteje za veljavno, če se je glasovanja udeležilo / sodelovalo več kot polovica lastnikov.
Primer: če ima hiša 4000 kvadratnih metrov, je mogoče sestanek priznati kot del udeležbe / glasovanja lastnikov, ki so lastniki 2001 kvadratnih metrov M.
1.5. Če sklepčnost ni izpolnjena, se udeleženci odločijo, da bodo glasovali v odsotnosti in v zapisnik zabeležijo datum konca odločitve (vzorec odločbe lastnika) in kraj svojega prenosa. Nato se postopek obveščanja lastnikov ponovi (klavzula 1.1) v drugem krogu z ustreznimi spremembami v informacijskem sporočilu.
Zahteve za zapisnik skupščine o odprtju posebnega računa:
Zapisnik odločitve skupščine (vzorec osebnega sestanka) mora vsebovati odločitve o petih vprašanjih:
1. Znesek mesečnega obroka za večja popravila. Višina prispevka ne more biti manjša od tiste, ki jo je določila vlada Krasnojarskega ozemlja.
2. Seznam del in storitev za prenovo skupnega premoženja. Seznam del in storitev ne more biti manjši od tistega, ki ga določa regionalni program za kapitalna popravila.
3. Pogoji prenove skupnega premoženja. Časovni okvir ne more biti poznejši od načrtovanega časovnega okvira, določenega z regionalnim programom prenove.
4. Lastnik posebnega računa. Nominalni lastniki akcij. računi so lahko:
HOA (za hiše, ki jih upravlja HOA);
Stanovanjska zadruga (za hiše, ki jih upravlja zadruga);
regionalni operater (za hiše, ki jih neposredno upravljajo, pa tudi družbe za upravljanje).
Pojasnitev: v skladu s čl. 175 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je lahko lastnik posebnega računa HOA, ki upravlja večstanovanjsko hišo in jo ustvarijo lastniki prostorov v eni stanovanjski hiši ali več stanovanjskih hišah, število stanovanj, v katerih skupaj ni več kot trideset,če se te hiše nahajajo na zemljiščih, ki imajo v skladu z dokumenti iz državnega katastra nepremičnin skupno mejo in znotraj katerih so inženirska in tehnična podporna omrežja, drugi elementi infrastrukture, ki so namenjeni skupni rabi lastnikov prostorov v teh hišah .
Če torej pooblastila HOA presegajo področje uporabe čl. 175 RF LCD, potem mora odpreti račune pri regionalnem operaterju ali jih razdeliti na ločene HOA.
Poleg tega je lahko lastnik posebnega računa stanovanjska zadruga ali druga specializirana potrošniška zadruga, ki upravlja stanovanjsko hišo.
Kdo ima koristi?
Koristno je za prebivalce relativno novih hiš, prebivalce hiš, v katerih so bila ne tako dolgo nazaj opravljena velika popravila, pa tudi za lastnike, ki so sposobni plačati in so pripravljeni samostojno načrtovati svoje stroške za kapitalna popravila in čim bolj povečati osebni nadzor nad sredstvi. porabljeno. V primeru individualnih prihrankov ne bo finančne pomoči države.
Ta možnost je prednostna. Najprej velika popravila niso vezana na načrt, ki so ga določili uradniki, zato je to mogoče storiti prej kot v vrstnem redu. Poleg tega lastniki sami določajo višino mesečnih obrokov (znesek mesečnega obroka za remont ne sme biti manjši od minimalnega zneska za remont, določenega z regulativnim pravnim aktom subjekta Ruske federacije).
Popravila izvaja družba za upravljanje ali katera koli druga organizacija po presoji lastnikov. Banka bo denar nakazala izvajalcu šele potem, ko lastnik posebnega računa predloži potrdilo o prevzemu, podpisano s strani predstavnikov lastnikov in lokalnih oblasti.
Kaj je poseben račun?
V banki se odpre poseben račun v skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije in posebnostmi, ki jih določa Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
Pri ruskih kreditnih institucijah je mogoče odpreti poseben račun, katerega znesek lastnih sredstev (kapitala) je najmanj dvajset milijard rubljev. Centralna banka Ruske federacije četrtletno objavlja podatke o kreditnih institucijah, ki izpolnjujejo ustaljene zahteve.
Na takem računu se oblikuje sklad za popravilo kapitala, ki se oblikuje na račun prispevkov za kapitalna popravila, obresti, plačanih v zvezi z nepravilno izpolnitvijo obveznosti plačila teh prispevkov, in obresti, ki jih je kreditna institucija nabrala za uporabo sredstev na posebnem računu.
Delež lastnika prostorov v stanovanjski hiši v pravici do sredstev na posebnem računu je sorazmeren s skupnim zneskom prispevkov za velika popravila, ki sta ga plačala lastnik teh prostorov in prejšnji lastnik teh prostorov.
Pomembno: Ob pridobitvi lastništva prostorov v večstanovanjski stavbi prevzemnik teh prostorov prenese delež v pravici do sredstev na posebnem računu.
Ko se lastništvo prostorov v večstanovanjski hiši prenese na novega lastnika, se obveznost prejšnjega lastnika plača stroškov temeljitih popravil stanovanjske hiše, vključno z obveznostjo, ki je prejšnji lastnik ni izpolnil, da plača prispevke za kapitalna popravila , se prenese na novega lastnika
Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo pravico do oblikovanja sklada za kapitalna popravila samo na enem posebnem računu... Na posebnem računu se lahko naberejo sredstva iz sklada za kapitalna popravila lastnikov prostorov le v eni stanovanjski hiši. Pogodba o posebnem računu je odprta.
Sredstva na posebnem računu ni mogoče unovčiti na podlagi obveznosti lastnika tega računa, razen obveznosti, ki izhajajo iz sporazumov o kapitalnih popravilih.
Če je imetnik posebnega računa v stečaju, se sredstva na posebnem računu ne vključijo v stečajno maso.
Kreditna institucija, pri kateri se odpre poseben račun.
Lastniki ne morejo izbrati nobene banke, ki jim je všeč. Zakonodajalec je izbiro več kot 900 bank, ki delujejo v Ruski federaciji, omejil na približno 30, pri čemer je kot obvezno zahtevo določil minimalni znesek lastnih sredstev v višini 20 milijard rubljev.
Pojasnitev: če kreditna organizacija ni izbran ali ne izpolnjuje zahtev 2. dela 176. člena ZK RF, se pravica izbire kreditne institucije prenese na regionalnega operaterja.
Posebnosti odpiranja in zapiranja posebnega računa ter opravljanja transakcij na računu urejajo členi 176-177 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
Pogodba o posebnem računu se lahko prekine na zahtevo lastnika posebnega računa, če je v zapisniku sprejeta odločitev skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši o spremembi načina oblikovanja sklada za popravila, ki nadomešča lastnik posebnega računa ali kreditna institucija.
Banka, v kateri je odprt poseben račun, in lastnik posebnega računa na zahtevo katerega koli lastnika prostorov v stanovanjski hiši posredujejo podatke o znesku plačil, pripisanih na račun lastnikov vseh prostorov v stanovanjska hiša, o stanju sredstev na posebnem računu, o vseh transakcijah na tem posebnem računu.
Če so se lastniki prostorov v stanovanjski hiši odločili, da ga oblikujejo na posebnem računu kot način oblikovanja sklada za kapitalna popravila, bi morala odločitev skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši določiti:
1) znesek mesečnega prispevka za velika popravila, ki ne sme biti manjši od minimalnega zneska prispevka za velika popravila, določenega z regulativnim pravnim aktom subjekta Ruske federacije;
2) seznam storitev in (ali) del za prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši, ki ga sestavlja vsaj sestava seznama takih storitev in (ali) dela, ki jih predvideva regionalni program prenove;
3) časovni razpored prenove skupnega premoženja v stanovanjski hiši, ki ne more biti poznejši od načrtovanega časovnega okvira, določenega z regionalnim programom prenove;
4) lastnik posebnega računa;
5) kreditna institucija, pri kateri bo odprt poseben račun.
Ali lahko lastniki doma, ki ga vzdržuje družba za upravljanje nepremičnin, naberejo sredstva na posebnem računu?
Če upravljanja stanovanjske hiše ne izvaja združenje lastnikov stanovanj, stanovanjska zadruga ali druga specializirana potrošniška zadruga in so se lastniki prostorov v takšni stavbi odločili, da bodo na posebnem računu ustanovili sklad za kapitalna popravila, potem operater jim bo na njihovo zahtevo odprl račun.
V tem primeru je lastnik posebnega računa regionalni operater, vendar bodo sredstva na njem pripadala lastnikom ustrezne stanovanjske hiše, ki bodo z njimi razpolagali v skladu s Stanovanjskim zakonikom Ruske federacije.
Ustanovitev sklada za popravila kapitala za račun regionalnega operaterja (skupaj kopirajte)
Lastniki prostorov v stanovanjski hiši imajo pravico odločiti se o izbiri regionalnega operaterja kot lastnika posebnega računa.
Lastnike vabimo, da "stojijo v vrsti" in z mesečnim nakazilom prispevka za velika popravila počakajo, da pridejo na vrsto.
Očitno je, če lastniki po objavi regionalnega programa svojo hišo najdejo v ospredju za velika popravila, smiselno razmišljati o kolektivni obliki kopičenja.
V skladu s črko zakona morajo prebivalci opraviti tudi skupščino in odobriti obliko akumulacije, če pa ustrezna odločitev ni sprejeta ali pa regionalni operater ni obveščen, je odločitev v korist "skupnega kotel «za lastnike bo prevzela občina.
Za izvedbo sklepa o ustanovitvi sklada za kapitalna popravila na posebnem računu, odprtem na ime regionalnega operaterja, morajo lastniki prostorov v stanovanjski hiši poslati kopijo zapisnika skupščine teh lastnikov na regionalni operater, ki je izdal to odločbo.
V skladu s členom 181 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije so lastniki prostorov v stanovanjski hiši, ki so se odločili ustanoviti sklad za kapitalna popravila za račun regionalnega operaterja, pa tudi lastniki prostorov v večstanovanjski hiši ki se niso odločili za način oblikovanja sklada za kapitalna popravila, morajo z regionalnim operaterjem skleniti sporazum o ustanovitvi sklada za kapitalna popravila in o organizaciji kapitalskih popravil na način, predpisan v 445. členu Civilnega zakonika Ruska federacija.
Plačilo lastnika prostorov v stanovanjski hiši prispevka za velika popravila na račun regionalnega operaterja po prejemu osnutka take pogodbe se šteje za njeno sklenitev. Hkrati lastniki prostorov v tej stanovanjski hiši, ki imajo več kot petdeset odstotkov glasov od skupnega števila glasov lastnikov prostorov v tej stanovanjski hiši, nastopajo kot ena stran pogodbe, ki jo je treba skleniti.
V skladu s sporazumom o ustanovitvi sklada za kapitalna popravila in organizaciji velikih popravil je vsak lastnik prostora v stanovanjski hiši dolžan pravočasno v celoti plačati mesečne pristojbine za velika popravila na račun regionalnega operaterja. .
Regionalni operater se zavezuje priskrbeti:
Prenova skupnega premoženja v tej stanovanjski hiši v rokih, določenih z regionalnim programom prenove,
Financiranje tako velike prenove,
Prenesite sredstva v višini sklada za kapitalna popravila na poseben račun ali plačajte lastnikom prostorov v stanovanjski hiši sredstva, ki ustrezajo deležem teh lastnikov v skladu za kapitalna popravila.
Kaj je regionalni operater?
Regionalni operater je pravna oseba, ustanovljeno v organizacijski in pravni obliki ustanove (člen 178 ZK RF).
Regionalnega operaterja ustanovi subjekt Ruske federacije. Na ozemlju sestavnega subjekta Ruske federacije je mogoče ustanoviti več regionalnih operaterjev, od katerih vsak deluje na delu ozemlja takšnega sestavnega subjekta Ruske federacije.
Do konca leta 2013 bi morale vse regije Ruske federacije ustanoviti sklad za kapitalna popravila in ustanoviti regionalnega operaterja. Regionalni operater bo izvedel velika popravila s sredstvi, ki bodo šla v sklad skladno z načrtom, ki bo vključeval vsako večstanovanjsko stavbo v volilni enoti Ruske federacije. Takšne sezname bi morale sestaviti lokalne oblasti. Registri (regionalni program za prenovo skupnega premoženja v stanovanjskih hišah) bodo javno dostopni, vsak občan pa bo lahko spremljal napredek čakalne vrste za popravila.
Naloge regionalnega operaterja so:
1) kopičenje prispevkov za kapitalna popravila, ki so jih plačali lastniki prostorov v stanovanjskih hišah, v zvezi s katerimi se sredstva za kapitalna popravila oblikujejo na račun regionalnega operaterja;
2) odpiranje posebnih računov v svojem imenu in opravljanje transakcij na teh računih, če so lastniki prostorov v večstanovanjski hiši na skupščini lastnikov prostorov v stanovanjski hiši izbrali regionalnega operaterja za lastnika posebnega računa. Regionalni operater nima pravice zavrniti lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, da bi v svojem imenu odprli tak račun;
3) opravljanje nalog tehničnega naročnika za kapitalna popravila skupnega premoženja v večstanovanjskih hišah, lastniki prostorov, v katerih na računu regionalnega operaterja oblikujejo sredstva za kapitalna popravila;
4) financiranje stroškov za kapitalna popravila skupnega premoženja v večstanovanjskih hišah, lastniki prostorov, v katerih na računu obračunavajo sredstva za kapitalna popravila, račune regionalnega operaterja, v sredstvih teh skladov za popravila kapitala, po potrebi s privlačenjem, sredstev, prejetih iz drugih virov, vključno s proračunom subjekta Ruske federacije in (ali) lokalnim proračunom;
5) interakcija z državnimi organi sestavnega subjekta Ruske federacije in organi lokalne samouprave, da se zagotovi pravočasna prenova skupnega premoženja v stanovanjskih hišah, lastniki prostorov, v katerih na račun regionalnega operaterja oblikujejo sredstva za popravila ;
6) druge funkcije, določene s tem kodeksom, zakonodajo subjekta Ruske federacije in ustanovnimi dokumenti regionalnega operaterja.
Lastnino regionalnega operaterja tvorijo:
1) prispevki ustanovitelja;
2) plačila lastnikov prostorov v stanovanjskih hišah, ki na račun regionalnega operaterja tvorijo sredstva za popravila;
3) drugi viri, ki jih zakon ne prepoveduje.
Pomembno! Sredstva, ki jih je regionalni operater prejel od lastnikov prostorov pri oblikovanju stanovanjskih hiš sredstva za popravila kapitala na račun, račune regionalnega operaterja, je mogoče uporabiti le za financiranje stroškov kapitalnih popravil skupnega premoženja v teh stanovanjskih stavbah. Uporaba teh sredstev za druge namene, vključno s plačilom upravnih in poslovnih stroškov regionalnega operaterja, ni dovoljena.
Ali lahko regionalni operater porabi sredstva, prejeta od lastnikov ene hiše, za večja popravila druge hiše?
Stanovanjski zakonik dovoljuje uporabo sredstev, ki jih je regionalni operater prejel od lastnikov prostorov v istih stanovanjskih hišah in ki na računu tvorijo sredstva za kapitalna popravila, račune regionalnega operaterja na podlagi vračila za financiranje kapitalnih popravil skupnega premoženja v drugih stanovanjskih hišah, lastniki prostorov, v katerih prav tako oblikujejo sredstva za kapitalna popravila na račun istega regionalnega operaterja. Hkrati lahko zakon sestavnega subjekta Ruske federacije določi, da je takšna uporaba sredstev dovoljena le, če se omenjene stanovanjske stavbe nahajajo na ozemlju določene občine ali na ozemlju več občinskih formacij.
Zdi se, da to možnost zbiranje sredstev je v resnici v nasprotju z civilnim zakonikom Ruske federacije in ustavo Ruske federacije. Kot je navedeno zgoraj, lastnik nosi breme vzdrževanja svojega premoženja, ne pa tujega. Na splošno velja, da uradniki dovoljujejo uporabo sredstev, zbranih iz ene hiše, za večja popravila druge, v skladu z odobrenim urnikom. Ostaja le ugibati, kako bo nastala čakalna vrsta, kdo bo sploh prejel pomoč in čigar hišo bodo obnovili čez 10 let.
Dogovor o oblikovanju sklada za remont in o organizaciji remonta
Lastniki, ki so sprejeli odločitev o oblikovanju sklada za račun regionalnega operaterja, so dolžni z regionalnim operaterjem skleniti pogodbo o oblikovanju sklada za kapitalna popravila in o organizaciji remonta.
Hkrati lastniki prostorov v tej stanovanjski hiši, ki imajo več kot petdeset odstotkov glasov od skupnega števila glasov lastnikov prostorov v tej stanovanjski hiši, nastopajo kot ena od strank v sporazumu, ki ga je treba skleniti.
Regionalni operater zagotavlja prenovo, tudi v primeru nezadostnih sredstev iz sklada za kapitalna popravila, na račun sredstev, prejetih od plačil lastnikov prostorov v drugih stanovanjskih hišah, ki na računu tvorijo sredstva za kapitalna popravila, račune regionalnega operaterja , na račun subvencij, prejetih iz proračuna subjekta Ruske federacije in (ali) lokalnega proračuna.
Regionalni operater je za zagotovitev izvedbe kapitalskih popravil dolžan:
1) pripravi in pošlje lastnikom prostorov v večstanovanjski hiši predloge v zvezi z izvedbo večjih popravil;
2) zagotoviti pripravo naloge za opravljanje storitev in (ali) izvedbo del na remontu in po potrebi pripravo projektne dokumentacije za prenovo, odobriti projektno dokumentacijo, biti odgovoren za njeno kakovost in skladnost z zahteve tehničnih predpisov, standardov in drugih regulativnih dokumentov;
3) vključiti izvajalce za opravljanje storitev in (ali) opravljanje del pri kapitalnih popravilih, z njimi v svojem imenu skleniti ustrezne pogodbe;
4) nadzoruje kakovost in čas izvajanja storitev in (ali) opravljanja del izvajalcev ter skladnost teh storitev in (ali) dela z zahtevami projektne dokumentacije;
5) izvede prevzem opravljenega dela;
6) nosi druge obveznosti, določene v sporazumu o ustanovitvi sklada za kapitalna popravila in o organizaciji kapitalskih popravil.
Računovodstvo sredstev za popravila kapitala pri regionalnem operaterju
V skladu s 183. oblikujejo sredstva za popravila kapitala na računu, računih regionalnega operaterja (v nadaljevanju - sistem obračunavanja popravil kapitalskih sredstev).
Taka evidenca se vodi ločeno za sredstva vsakega lastnika prostorov v stanovanjski hiši. Takšne evidence se lahko hranijo v elektronski obliki.
Računovodski sistem sredstev za popravila vključuje zlasti informacije o:
1) znesek natečenih in plačanih prispevkov za kapitalna popravila vsakega lastnika prostorov v stanovanjski hiši, zaostalih plačil pri plačilu, pa tudi znesek plačanih obresti;
2) znesek sredstev, ki jih regionalni operater dodeli za prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši, vključno z zneskom zagotovljenega obročnega plačila za storitve in (ali) dela pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši;
3) znesek dolga za opravljene storitve in (ali) opravljena dela pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši.
Regionalni operater na zahtevo posreduje zgornje podatke lastnikom prostorov v stanovanjski hiši, pa tudi osebi, odgovorni za upravljanje te stanovanjske hiše (združenje lastnikov stanovanj, stanovanjsko zadrugo ali drugo specializirano hišo). potrošniška zadruga, vodilna organizacija).
Obveznosti regionalnega operaterja za organizacijo prenove skupnega premoženja v stanovanjskih hišah
V skladu s členom 182 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije regionalni operater določa:
- remont skupno premoženje v večstanovanjski hiši, lastniki prostorov, v katerih na računu regionalnega operaterja tvorijo sklad za kapitalna popravila, v višini in v roku, ki ga določa regionalni program kapitalskih popravil,
- financiranje kapitalskih popravil skupno premoženje v stanovanjski hiši, tudi v primeru nezadostnih sredstev sklada za kapitalna popravila, na račun sredstev, prejetih od plačil lastnikov prostorov v drugih stanovanjskih hišah, ki na računu tvorijo sredstva za kapitalna popravila, račune regionalnega operaterja , na račun subvencij, prejetih od proračunskega subjekta Ruske federacije in (ali) lokalnega proračuna.
Povračilo regionalnega operaterja sredstev, porabljenih za kapitalna popravila skupnega premoženja v stanovanjski hiši v višini, ki presega velikost sklada za kapitalna popravila, se izvede na račun poznejših prispevkov za kapitalna popravila lastnikov prostorov v tej stanovanjski hiši .
Regionalni operater odgovarja lastnikom prostorov v stanovanjski hiši, ki na računu regionalnega operaterja tvorijo sklad za kapitalna popravila, zaradi neizpolnjevanja ali nepravilnega izpolnjevanja obveznosti po sporazumu o ustanovitvi sklada za kapitalna popravila in o organizaciji kapitalska popravila, pa tudi za posledice neizpolnjevanja ali nepravilnega izpolnjevanja obveznosti v okviru remonta s strani izvajalcev, ki jih angažira regionalni operater.
Odgovornost regionalnega operaterja.
Izgube, ki so lastnikom prostorov v stanovanjskih hišah nastale zaradi neizpolnjevanja ali nepravilnega izpolnjevanja regionalnega operaterja svojih obveznosti, ki izhajajo iz pogodb, sklenjenih s takšnimi lastniki v skladu s tem kodeksom in zakonodajo subjektov Ruske federacije sprejeti v skladu z njim so predmet odškodnine v skladu s civilno zakonodajo ...
Sestavni del Ruske federacije nosi subsidiarno odgovornost za neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje regionalnega operaterja obveznosti do lastnikov prostorov v stanovanjskih stavbah.
Nadzor nad dejavnostmi regionalnega operaterja.
Organi državnega finančnega nadzora sestavnih subjektov Ruske federacije in organi občinskega finančnega nadzora občin, Računska zbornica Ruske federacije, nadzorni in računovodski ter finančni organi sestavnih subjektov Ruske federacije in občine izvajajo finančni nadzor nad uporabo sredstev regionalnih operaterjev iz ustreznih proračunov na način, ki ga določa proračunska zakonodaja Ruske federacije ...
Kaj je regionalni program za prenovo skupne lastnine na več enot?
Regionalni program za prenovo skupnega premoženja v stanovanjskih hišah- to je dokument, ki ga odobri vrhovni izvršni organ državne oblasti sestavnega subjekta Ruske federacije za načrtovanje in organizacijo prenove skupnega premoženja v stanovanjskih hišah, načrtovanje zagotavljanja državne podpore, občinske podpore za prenovo skupnega premoženja v večstanovanjskih stavbah na račun proračuna volilne enote Ruske federacije, lokalnih proračunov.
Regionalni program za prenovo skupnega premoženja v večstanovanjskih stavbah določa roke za lastnike prostorov v takšnih stavbah in (ali) regionalnega operaterja za prenovo večstanovanjskih stavb.
Regionalni program prenove se oblikuje za obdobje, potrebno za prenovo skupnega premoženja v vseh stanovanjskih stavbah, ki se nahajajo na ozemlju sestavnega subjekta Ruske federacije.
Regionalni program prenove vključuje:1. Seznam vseh stanovanjskih stavb, ki se nahajajo na ozemlju sestavne enote Ruske federacije, razen stanovanjskih stavb, ki so priznane kot nujne in jih je treba porušiti.
2. Seznam storitev in (ali) dela pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjskih hišah;
3. Načrtovano obdobje za prenovo skupnega premoženja v stanovanjskih stavbah.
4. Druge informacije, ki jih je treba vključiti v regionalni program prenove v skladu z regulativnim pravnim aktom sestavnega subjekta Ruske federacije.
Mnenje: Po mnenju strokovnjakov Fundacije za socialno preiskavo bo program spominjal na finančno piramido, če bodo sredstva, ki jih zberejo lastniki prostorov ene stanovanjske hiše, porabili za prenovo drugih stavb. Hkrati bodo v tej situaciji lastniki novejših stanovanjskih hiš sponzorirali prenovo starejših stanovanjskih stavb.
Viri proračunov sestavnih subjektov Ruske federacije, lokalnih proračunov in njihov obseg za sofinanciranje regionalnih programov za popravila kapitala niso povsem jasni. Navsezadnje ima vsak proračun različne možnosti, kar bo povzročilo povečanje obremenitve plačil za lastnike stanovanjskih stavb.
Reševanje teh in drugih enako pomembnih vprašanj bo zahtevalo kar nekaj razprav, s tem pa tudi korupcijske sheme.
In če hiša ni prepoznana kot ogrožena, vendar je v zelo slabem stanju in bo za njeno popravilo potrebna zelo velika vsota denarja?
V skladu z regulativnim pravnim aktom sestavnega subjekta Ruske federacije regionalni program kapitalnih popravil ne sme vključevati stanovanjskih zgradb, fizične obrabe glavnih strukturnih elementov (streha, stene, temelji) ki presega sedemdeset odstotkov, in (ali) stanovanjske stavbe, v katerih skupni stroški storitev in (ali) dela pri prenovi konstrukcijskih elementov in notranjih inženirskih sistemov, ki so del skupne lastnine v stanovanjskih hišah, na eno kvadratni meter skupna površina bivalnih prostorov presega stroške, opredeljeno v regulativnem pravnem aktu sestavnega subjekta Ruske federacije.
Hkrati najpozneje v šestih mesecih od datuma odobritve regionalnega programa kapitalskih popravil ali sprejetja odločitve o izključitvi stanovanjskih zgradb iz takega programa mora regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije določiti postopek, čas in vire financiranja za obnovo ali rušenje teh hiš ali druge dejavnosti, določene z zakonodajo Ruske federacije in zagotavljanje stanovanjskih pravic lastnikov stanovanjskih prostorov in najemnikov stanovanjskih prostorov po pogodbah o socialnem najemu teh hiš.
Pomembno! V skladu z regulativnim pravnim aktom sestavnega subjekta Ruske federacije hiše z manj kot tremi stanovanji prav tako ne smejo biti vključene v regionalni program kapitalskih popravil.
Kakšna so izbirna merila za prednostno vključitev stanovanjskih hiš v velike programe obnove?
V skladu s tretjim odstavkom 168. člena Stanovanjskega zakonika so merila za izbiro prednostne naloge vključitve stanovanjskih stavb v programe kapitalnih popravil določena z zakonodajo subjekta Ruske federacije. Prednostno bi moral regionalni program prenove predvideti prenovo:
1) skupno premoženje v večstanovanjskih stavbah, v katerih so bila na dan privatizacije prvih stanovanjskih prostorov potrebna velika popravila, pod pogojem, da taka velika popravila niso bila izvedena na dan odobritve ali posodobitve regionalnega programa kapitalskih popravil;
2) stanovanjske stavbe, katerih prenova je potrebna, da se ugotovi potreba po prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši, ki jo odobri vlada Ruske federacije.
Za izvajanje regionalnega programa remonta določite čas prenove skupnega premoženja v stanovanjskih hišah, pojasnite načrtovane vrste storitev in (ali) dela na prenovi skupnega premoženja v večstanovanjskih hišah, določite vrste in višino državne podpore, občinska podpora za prenovo, državni organi oblasti sestavnega subjekta Ruske federacije, lokalne oblasti so dolžne odobriti kratkoročne (do tri leta) načrte za izvajanje regionalnega programa popravljanja kapitala.
Spremembe regionalnega programa prenove, ki vključujejo preložitev prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši za kasnejše obdobje, zmanjšanje seznama načrtovanih vrst storitev in (ali) delo na prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši, ni dovoljeno, razen v primerih, ko ustrezno odločitev sprejmejo lastniki prostorov v tej stanovanjski hiši.
Regionalni program prenove je treba posodobiti vsaj enkrat letno.
Ali se lahko lastniki na lastno pobudo odločijo o izvedbi kapitalskih popravil pred roki, določenimi v regionalnem programu? Kako bo to vplivalo na višino obveznega prispevka za velika popravila?
V skladu s četrtim odstavkom 181. člena Stanovanjskega zakonika RF je treba v primeru, da pred začetkom obdobja za prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši, določenem z regijskim programom prenove, ločiti prenovo skupnega premoženja v tej stavbi je bil izveden v skladu z regijskim programom remonta, plačilo teh del je bilo izvedeno brez uporabe proračunskih sredstev in sredstev regionalnega operaterja ter hkrati po vrstnem redu ugotavljanja potrebe po večjih popravilih skupnega premoženja v stanovanjski hiši večkratno izvajanje teh del v časovnem obdobju, določenem z regionalnim programom za kapitalna popravila, ni potrebno, sredstva v višini stroškov teh del, vendar največ v višini mejnih stroškov teh del , se štejejo na način, ki ga določa zakonodaja subjekta Ruske federacije, za izpolnitev obveznosti plačila prispevkov za večja popravila lastnikov prostorov v stanovanjski hiši za prihodnje obdobje sredstva za popravilo obratnega kapitala na računu, računi regionalnega operaterja.
Kdo ima pravico odločati o večji prenovi?
V skladu s čl. 189 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije remont skupnega premoženja v stanovanjski hiši se izvaja na podlagi sklepa skupščine lastnikov prostori v stanovanjski hiši.
Lastniki prostorov v stanovanjski hiši Kadarkoli ima pravico, da se na predlog:
Oseba, ki upravlja večstanovanjsko stavbo ali opravlja storitve in (ali) dela na vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja v stanovanjski hiši;
Regionalni operater;
Ali pa na lastno pobudo.
Ali lahko lastniki zavrnejo prenovo ali plačajo pristojbine?
Kar zadeva popravilo, v zakonu tega ni jasno navedeno. Toda po zdravi pameti - očitno lahko. Ker je to njihova last. Toda kaj storiti v tej situaciji, kako bo sklad deloval, kaj se bo zgodilo z njihovimi prihranki - ta vprašanja niso bila podrobno obdelana.
Če pa stanovalci niso aktivni in se ne odzovejo na predlog za izvedbo večjih popravil, potem je okrožna uprava pooblaščena, da se za njih odloči. Kar zadeva prispevke, lastniki stanovanj nimajo zakonske podlage, da bi jih zavrnili.
Kakšen je časovni okvir za predlog za večjo prenovo?
V skladu s členom 189 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije najmanj šest mesecev vnaprej(razen če z regulativnim pravnim aktom sestavnega subjekta Ruske federacije ni določeno drugo obdobje) pred začetkom leta, v katerem bo treba opraviti večjo prenovo skupnega premoženja v večstanovanjski hiši v skladu z regionalnim programom kapitalskih popravil, predloži oseba, ki upravlja stanovanjsko hišo ali regionalni operater (če lastniki prostorov v stanovanjski hiši na račun regionalnega operaterja oblikujejo sklad za kapitalna popravila). predlogi lastnikom:
O datumu začetka remonta,
Zahtevani seznam in obseg storitev in (ali) dela, njihovi stroški,
O postopku in virih financiranja za prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši,
In drugi predlogi v zvezi s tako veliko prenovo.
Lastniki prostorov v stanovanjski hiši najkasneje v treh mesecih po prejemu zgornjih predlogov so dolžni obravnavati te predloge in na skupščini sprejeti odločitev.
S sklepom skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši o prenovi skupnega premoženja v tej stanovanjski hiši je treba ugotoviti ali odobriti:
1) seznam remontnih del;
2) ocena stroškov za kapitalna popravila;
3) časovni okvir remonta;
4) viri financiranja za kapitalna popravila;
5) oseba, ki je v imenu vseh lastnikov prostorov v večstanovanjski hiši pooblaščena za sodelovanje pri sprejemu opravljenih kapitalnih popravil, vključno s podpisom ustreznih aktov.
Če se v treh mesecih lastniki prostorov v stanovanjski hiši, ki na računu regionalnega operaterja tvorijo sklad za kapitalna popravila, niso odločili za večjo prenovo skupnega premoženja v tej stanovanjski hiši, lokalna vlada se odloči za tako obsežno prenovo v skladu z regionalnim programom prenove in predlogi regionalnega operaterja.
Postopek financiranja stroškov kapitalnih popravil skupnega premoženja v stanovanjski hiši
V skladu s čl. 190 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije regionalni operater financira prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši, lastniki prostorov, v katerih na računu regionalnega operaterja tvorijo sklad za prenovo.
Podlaga za prenos sredstev s strani regionalnega operaterja po sporazumu o opravljanju storitev in (ali) opravljanju del pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši je akt o prevzemu opravljenega dela (razen primer, določen v 3. delu tega člena). O takem sprejemnem aktu se je treba dogovoriti z lokalno upravo, pa tudi z osebo, ki je pooblaščena za delovanje v imenu lastnikov prostorov v stanovanjski hiši (če se prenova skupnega premoženja v stanovanjski hiši izvaja dne podlaga odločitve lastnikov prostorov v tej stanovanjski hiši).
Regionalni operater lahko kot predujem plača največ trideset odstotkov stroškov ustrezne vrste del pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši, vključno z delom pri izdelavi projektne dokumentacije ali nekaterimi deli pri prenovi skupnega nepremičnine v stanovanjski hiši.
Velikost mejnih stroškov storitev in (ali) del pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši, ki jih lahko regionalni operater plača na stroške sklada za kapitalna popravila, oblikovan na podlagi minimalnega prispevka za remont, določa regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije. Presežek teh mejnih stroškov, pa tudi plačila za storitve in (ali) delo, ki niso določeni v 1. členu 166. Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in regulativnem pravnem aktu subjekta Ruske federacije, se obračuna. na stroške lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, plačanih kot prispevek za velika popravila, ki presegajo minimalni prispevek za velika popravila.
Ukrepi državne podpore, občinska podpora za kapitalna popravila
Kaj storiti, če v skladu za kapitalna popravila ni dovolj denarja, lastniki stanovanjske hiše pa se niso odločili za povečanje prispevka za kapitalna popravila?
V skladu s členom 191 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se financiranje prenove skupnega premoženja v večstanovanjskih hišah, tudi v stanovanjskih hišah, ki niso vključene v regionalni program prenove v skladu z regulativnim pravnim aktom ustanovne enote Ruske federacije, se lahko izvede z uporabo finančnih ukrepov, podpora na račun zveznega proračuna, sredstev proračuna subjekta Ruske federacije, lokalnega proračuna na način in pod pogoji, ki jih določa zvezni zakoni, zakoni sestavnih subjektov Ruske federacije, občinski pravni akti.
Ukrepi državne podpore, občinska podpora za kapitalna popravila so zagotovljeni ne glede na način, s katerim so lastniki prostorov v stanovanjski hiši oblikovali sklad za kapitalna popravila.
Kakovost del pri prenovi stanovanjske stavbe
Izvajalec, ki izvaja hišna popravila, mora zagotoviti kakovost opravljenih del v skladu z gradbene kode in pravil, pa tudi v skladu z odlokom Gosstroya Ruske federacije z dne 27. septembra 2003 št. 170 "O odobritvi pravil in norm za tehnično delovanje stanovanjskega sklada."
V imenovanem dokumentu so navedene zahteve za prenovo stanovanjskih stavb, določeni pa so tudi parametri in pogoji za varnost ljudi in varnost stanovanjske stavbe, ki jih morajo izpolnjevati gradbene konstrukcije te hiše.
Nadzor nad kakovostjo opravljenega dela mora najprej opraviti oseba, ki je sklenila večjo pogodbo o remontu (združenje lastnikov stanovanj ali regionalni operater). Poleg tega lahko nadzor izvajajo pooblaščeni vladnih organov stanovanjski in gradbeni nadzor.
Nadzor nad stanovanjskimi storitvami
Služba za gradbeni nadzor in nadzor stanovanj je v skladu s členom 20 ZP RF pooblaščena za nadzor:
oblikovanje skladov za popravila kapitala;
dejavnosti regionalnega operaterja.
Inšpekcijski pregledi dejavnosti regionalnih operaterjev se izvajajo poljubno pogosto in brez oblikovanja letnega načrta za redne preglede. Obdobje izvajanja inšpekcijskih pregledov ni omejeno. Nenačrtovani pregledi regionalnih operaterjev se izvajajo brez soglasja tožilstva in brez predhodnega obvestila regionalnih operaterjev o takšnih inšpekcijskih pregledih.
Lastnik posebnega računa je dolžan državnemu organu za stanovanjski nadzor predložiti:
Obvestilo o načinu oblikovanja sklada za kapitalna popravila, ki so ga izbrali lastniki prostorov v ustrezni stanovanjski hiši;
Podatki o prejemu prispevkov za velika popravila od lastnikov prostorov, o znesku stanja na posebnem računu.
Regionalni operater je dolžan Službi predložiti podatke o stanovanjskih stavbah, lastnikih prostorov, v katerih na računu nastajajo sredstva za popravila, račune regionalnega operaterja, pa tudi o prejemu prispevkov za kapitalna popravila od lastniki prostorov v takšnih stanovanjskih stavbah.
vodi register obvestil,
vodi register posebnih računov,
obvešča lokalno upravo in regionalnega operaterja o stanovanjskih stavbah, lastniki prostorov, v katerih se niso odločili za način oblikovanja sredstev za kapitalna popravila in ga (ali) niso izvedli.
posreduje informacije, katerih zbiranje se izvaja, zveznemu izvršnemu organu.
Pooblastila državnih organov sestavnih subjektov Ruske federacije o vprašanjih prenove skupnega premoženja v stanovanjskih stavbah
V skladu s členom 167 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije državni organi sestavnega subjekta Ruske federacije sprejemajo regulativne pravne akte, katerih cilj je zagotoviti pravočasno prenovo skupnega premoženja v stanovanjskih hišah na ozemlju sestavnega subjekta. Ruske federacije in ki:
1) je določen minimalni prispevek za prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši;
2) je vzpostavljen postopek spremljanja tehničnega stanja večstanovanjskih hiš;
3) je ustanovljen regionalni operater, rešeno je vprašanje oblikovanja njegovega premoženja, potrjeni so ustanovitveni dokumenti regionalnega operaterja, vzpostavljen je postopek dejavnosti regionalnega operaterja;
4) so odobreni postopek in pogoji za zagotavljanje državne podpore za prenovo skupnega premoženja v večstanovanjskih hišah, tudi za dajanje jamstev, poroštev za posojila ali posojila, če so za izvajanje te podpore predvidena ustrezna sredstva po zakonu subjekta Ruske federacije o proračunu zadevne Ruske federacije;
5) je določen postopek za pripravo in odobritev regionalnih programov za prenovo skupnega premoženja v stanovanjskih hišah ter zahteve za te programe;
6) postopek določi oseba, v imenu katere je odprt poseben račun (v nadaljevanju lastnik posebnega računa), in regionalni operater informacij, ki jih je treba posredovati v skladu s 7. členom 177. člena in 183. člen tega zakonika, seznam drugih informacij, ki jih morajo posredovati določene osebe, in postopek za posredovanje teh informacij;
7) je vzpostavljen postopek plačila lastnika posebnega računa in (ali) regionalnega upravljavca sredstev sklada za kapitalna popravila lastnikom prostorov v stanovanjski hiši ter postopek uporabe sredstev sklada za popravila za rušenje ali rekonstrukcijo stanovanjske stavbe v primerih, določenih s tem zakonikom;
8) vzpostavljen je postopek za izvajanje nadzora nad ciljno porabo sredstev, ustvarjenih iz prispevkov za velika popravila, in za zagotavljanje varnosti teh sredstev.
Prenova stanovanjske stavbe vključuje kompleks obnovitvena dela katerega namen je odpraviti pomembne pomanjkljivosti v stavbi, tudi zato, da bi preprečili morebitne negativne posledice... Država je od leta 2014 dejansko umaknila odgovornost za izvajanje teh ukrepov, zdaj je ta odgovornost dodeljena lastnikom stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov hiše.
Kaj je
Opredelitev remonta in z njim povezanih del je urejena v civilnem pravu, posebnosti izvajanja podobnih dogodkov s stanovanjskimi nepremičninami pa so razkrite v normah Stanovanjskega zakonika RF in drugih aktih stanovanjskega sektorja. Splošno pravilo je, da prenova nepremičnine vključuje:
- sklop del, povezanih z zamenjavo ali obnovo posameznih delov in elementov nosilnih stavbnih konstrukcij in tal;
- podobna dela na gradbenih konstrukcijah ali njihovih delih, ki niso vključeni na seznam nosilnih konstrukcij;
- obnova ali popolna ali delna zamenjava inženirskih in tehničnih komunikacij stanovanjske hiše.
V zvezi s prenovo stanovanjskega sklada so navedena splošna navodila gradbena dela bodo razkriti na seznamu skupnega premoženja določene hiše, ki je predmet zamenjave ali obnove.
Na podlagi značilnosti stanovanjskega sklada se lahko remont izvede v obliki načrtovanih ali nujnih del. Nenačrtovano delo se naroči v naslednjih primerih:
- če lahko trenutno stanje konstrukcij povzroči znatno poškodbo ali uničenje objekta;
- če se ugotovi vpliv okoliščin višje sile spontane in nenadne narave (na primer uničujoči naravni pojavi);
- če stanje posameznih nosilnih ali drugih stavbnih konstrukcij posega v glavni namen stanovanjske stavbe - varno bivanje državljanov.
Zakon dopušča popravila v stavbah, ki so uradno priznane kot nujne, le da se odpravi varnostna grožnja prebivalcem, dokler jim niso dodeljeni drugi stanovanjski prostori.
Načrtovana popravila se izvajajo z vključitvijo stanovanjskih hiš v regionalne sezname (registre), ki jih vodijo izvršni organi sestavnih subjektov Ruske federacije. Sestavljanje teh seznamov je eden od elementov mehanizma za reformo stanovanjskega sklada, saj se sredstva za naslednjo stopnjo prenove kopičijo s prenosi (prispevki) lastnikov stanovanj.
Navedeni seznam določa, da se prenova vsake hiše pripiše določenemu koledarskemu obdobju - letu. Ker so seznami odobreni na regionalni ravni in so objavljeni v javni domeni, imajo zainteresirane strani možnost kadar koli ugotoviti, ali je njihova hiša vključena v register za prenovo, in v katerem letu bodo načrtovana dela izvedena.
Z uvedbo Sklada za stanovanjsko -komunalno reformo se oblikovanje seznama potrebnih remontnih del izvede v dveh fazah:
- obvezen urejen seznam del, odobrenih na zvezni ravni (ne more se ga spremeniti niti z odločitvijo lastnikov stanovanjskih prostorov);
- dodaten sklop del, katerih seznam lahko najemniki stanovanjske hiše določijo po lastni odločitvi lastnikov stanovanjskih prostorov.
Dodatni seznam gradbenih del bo omejen le z zneskom prispevkov, ki so jih državljani zbrali in nabrali ob sklenitvi pogodbe. Poleg tega, če navedena sredstva ne zadostujejo za načrtovano popravilo, se lahko prijavijo za posojilo pri bančnih institucijah.
Zvezni seznam del pri prenovi stanovanjskih stavb vključuje:
- inženirske komunikacije, ki se nahajajo znotraj stavbe in so vključene v skupno lastnino - elementi vodovoda in kanalizacije; sistem ogrevanja; električne komunikacije; sistem za oskrbo s plinom (tudi navedeni seznam predvideva zamenjavo ogrevanje s pečjo do osrednjega, če je dovoljeno oblikovne značilnosti stavba);
- sistem vzdrževanja gospodarstva dvigal (obnova ali zamenjava posameznih elementov ali celotnega sistema);
- popravila in obnovitvena dela na strehi stavbe;
- izvedba gradbenih del na elementih temelja ali kleti;
- izvajanje popravil in restavratorskih del na fasadi stavbe.
Upoštevati je treba, da se lahko ta zvezni seznam razširi na ravni sestavnih enot Ruske federacije. Odvisno je od posebnosti delovanja stanovanjskega sklada, stopnje propadanja stanovanjskih hiš, finančne zmogljivosti proračuna in velikosti prispevka najemnikov. Zlasti prenova vključuje izolacijo medplošnih šivov in fasad stavb, vgradnjo števcev energije itd.
Če se lastniki stanovanjskih prostorov odločijo odpreti poseben račun za zbiranje in upravljanje prispevkov za prenovo, lahko istočasno določijo povečan znesek plačil s razširitvijo seznama del. To odločitev je treba sporočiti regionalnemu operaterju, remont z uporabo sredstev posebnega računa pa je treba izvesti najpozneje v določenem časovnem okviru.
Urejen in dodatni seznam remontnih del bo izveden po pogodbeni pogodbi. Če regionalni operater upravlja prispevke državljanov, bo izveden javni razpis za pravico do velike prenove. Za to bodo uporabljeni podatki s seznama večstanovanjskih stavb, tudi pri določanju časa dela. V skladu s tem, če se po odločitvi lastnikov stanovanj remont izvede prej od datumov, navedenih na regionalnem seznamu, bodo v pogodbeno pogodbo vključene dodatne vrste del.
Za dejansko izvedbo del pri prenovi stanovanjskega sklada lahko regionalni organi iz prispevkov državljanov financirajo naslednji seznam sorodnih storitev:
- izvajanje ukrepov za pregled stanovanjske stavbe ali njenih posameznih struktur ter pripravo predračunske dokumentacije;
- naročanje avtorjeve arhitekturne in oblikovalske dokumentacije;
- pregled inženirskih in tehničnih komunikacij;
- sprejemanje inventarnih ukrepov za določitev standardne in dejanske obrabe stanovanjske stavbe.
Na podlagi zbranih informacij o stanju hiše bo izvedena celovita ali selektivna prenova. V primeru selektivnega popravila se zamenjajo in obnovijo le posamezne gradbene konstrukcije in gradbeni elementi kompleksna dela bo namenjen odpravljanju pomanjkljivosti celotne stavbe.
Tako lahko lastniki stanovanjskih prostorov vnaprej določijo seznam obveznih del, ki jih je treba opraviti na njihovi stanovanjski hiši. Po potrebi se lahko ta seznam zaradi povečanega zneska prispevkov državljanov pravočasno razširi.
1. Seznam storitev in (ali) del pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši, katerega zagotavljanje in (ali) izvajanje se financira iz sklada za popravila, ki je oblikovan na podlagi minimalnega prispevka za prenovo, ki ga določi regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije vključuje:
1) popravila hišnih inženirskih sistemov električne energije, toplote, plina, oskrbe z vodo, odvodnjavanja;
2) popravilo, zamenjava, posodobitev dvigal, popravilo jaškov dvigal, strojnih in blokovskih prostorov;
3) popravilo strehe;
4) popravilo kleti, povezanih s skupnim premoženjem v stanovanjski hiši;
5) obnova fasade;
6) popravilo temeljev stanovanjske stavbe.
(glej besedilo v prejšnji izdaji)
2. Z regulativnim pravnim aktom sestavnega subjekta Ruske federacije je seznam storitev in (ali) del pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši, ki se financira iz sklada za kapitalna popravila, katerega znesek se oblikuje na osnovo minimalnega prispevka za prenovo, določenega z regulativnim pravnim aktom subjekta Ruske federacije, je mogoče dopolniti s storitvami in (ali) deli na izolaciji fasade, reorganizacijo strehe brez prezračevanja na prezračevano streho, ureditev izhodov na streho, namestitev avtomatiziranih informacijskih in merilnih sistemov za obračunavanje porabe javnih služb in komunalnih storitev, namestitev skupnih (skupnih hišnih) števcev za porabo virov, potrebnih za zagotavljanje javnih služb, ter nadzornih enot in regulacije porabo teh virov (toplotna energija, topla in hladna voda, elektrika, plin) ter druge vrste storitev in (ali) delo.
(glej besedilo v prejšnji izdaji)
3. Če se lastniki prostorov v večstanovanjski hiši odločijo o ustanovitvi prispevka za kapitalna popravila v višini, ki presega minimalni prispevek za kapitalna popravila, se lahko z odločbo uporabi del sklada za kapitalna popravila, ki je nastal zaradi tega presežka skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši za financiranje kakršnih koli storitev in (ali) prenovo skupnega premoženja v stanovanjski hiši.
4. Seznam storitev in (ali) del pri prenovi skupnega premoženja v večstanovanjski hiši, ki se lahko financira iz državne podpore, ki jo zagotovi sestavni del Ruske federacije, je določen z regulativnim pravnim aktom ustanovnega subjekta Ruska federacija.
5. Dela pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši lahko vključujejo dela pri zamenjavi in (ali) obnovi nosilnih stavbnih konstrukcij stanovanjske hiše in (ali) inženirskih omrežij stanovanjske hiše, razvrščenih v skladu z zakonodajo o urbanističnih dejavnostih pri rekonstrukciji objektov kapitalske gradnje ...
Upravljanje hiše
Roki za remont v stanovanjskih hišah (MKD) so določeni z regionalnim programom, ki so ga razvili organi sestavne enote Federacije. Oblikovan je za obdobje, potrebno za prenovo v vseh stanovanjskih stavbah v regiji, in se izračuna do leta 2043. Zaporedje večjih popravil je določeno na podlagi trajanja delovanja inženirskih sistemov in konstrukcijskih elementov MKD ter ocene njihovega tehničnega stanja.
Hkrati se lahko lastniki prostorov v MKD, ki na posebnem računu oblikujejo sklad za kapitalna popravila, odločijo, da bodo kapitalna popravila izvedli prej od rokov, določenih z regionalnim programom. V skladu s členom 189 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se prenova izvede na podlagi sklepa skupščine lastnikov stanovanj v tej hiši. Odločitev za izvedbo večjih popravil v MKD se sprejme na predlog osebe, ki upravlja to hišo, regionalnega operaterja ali na lastno pobudo. Pravica do zgodnejših popravil je določena v delu 4.1. Člena 170 LC RF.
Kako pravilno sestaviti odločbo o predčasni prenovi?
Za uspešno izvedbo take odločitve je treba upoštevati pogoj, da na dan te odločbe sredstva na posebnem računu zadostujejo za financiranje kapitalskih popravil ali drugih načinov financiranja, ki so bili izbrani. Hkrati 7. del 189. člena Stanovanjskega zakonika določa, da če se prenova skupnega premoženja v stanovanjski hiši lastniki prostorov, v katerih na posebnem računu tvorijo sklad za prenovo, ne izvedejo v v časovnem obdobju, določenem z regionalnim programom prenove, lokalna vlada sprejme odločitev o ustanovitvi sklada za kapitalna popravila na račun regionalnega operaterja.
Treba je opozoriti, da kopičenje sredstev za velika popravila na posebnem računu izključuje možnost izposoje zbranega denarja s tega računa za potrebe drugih MFB. Prav tako izključuje možnost dopolnitve tega računa z drugih računov za potrebe te hiše. V skladu s tem se bodo morali lastniki odločiti, da bodo zbrali manjkajoča sredstva, tako da zaprosijo za preferencialno posojilo ali druga ciljna sredstva.
V sklepu skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši za izvedbo predčasne prenove v stanovanjski hiši je treba določiti in odobriti:
- seznam remontnih del;
- predračun stroškov za velika popravila;
- čas remonta;
- oseba, ki je v imenu lastnikov prostorov v stanovanjski hiši pooblaščena za sodelovanje pri sprejemanju opravljenih del (člen 189 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Financiranje in nadzor predčasnih popravil
Če je sklad za popravilo kapitala ustanovljen na posebnem računu MFB, se lahko lastniki pri velikih popravilih skupnega premoženja lahko zanesejo le na sredstva, ki so jih nabrali ali zbrali, ali pa uporabijo denarna sredstva kreditnih organizacij.
Organizacija kapitalnih popravil na kredit omogoča lastnikom, da izvedejo selektivne ali popolne prenove v stanovanjski hiši, ne da bi čakali na roke, določene v regionalnem programu. Kapitalska popravila na kredit so najbolj finančno uravnotežena shema za organizacijo kapitalskih popravil, ki zahteva minimalne proračunske izdatke. V akumulacijskem sistemu financiranja kapitalskih popravil obstaja problem nedoslednosti med stroški večjih popravil in velikostjo plačila za velika popravila. V modelu kreditiranja kapitalskih popravil te težave ni - plačilo natančno financira nastale stroške.
Ruska vlada načrtuje začetek programa posojil za kapitalna popravila večstanovanjskih stavb po preferencialni stopnji 12% letno, je ne tako dolgo nazaj obljubil namestnik ministra za gradbeništvo in stanovanjske in komunalne zadeve Ruske federacije Andrej Chibis. Obseg programa se trenutno določa.
Kar zadeva izbiro izvajalca, ki lahko opravlja dela v okviru prenove skupnega premoženja v MKD, je treba opozoriti, da je to neposredno odvisno od načina oblikovanja sklada za kapitalna popravila, ki so ga izbrali lastniki prostorov v MKD.
V primeru izbire načina oblikovanja sklada za kapitalna popravila za račun regionalnega operaterja sklad v skladu s klavzulo 3 prvega dela 180. člena ZZZ RF sklad za kapitalna popravila opravlja funkcije tehničnega naročnika za remont skupnega premoženja. Za opravljanje storitev in (ali) opravljanje remontnih del je dolžan vključiti izvajalce, z njimi v svojem imenu skleniti ustrezne pogodbe (2. del 182. člena ZK RF). Hkrati se izbira izvajalcev za opravljanje storitev in (ali) izvajanje del pri prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši v skladu s 5. členom 182. člena ZRS RF izvaja na način, ki je določen s strani vlade Ruske federacije.
Če se sredstva za remont zbirajo na posebnem računu, potem bodo celoten postopek od začetka do konca nadzirali lastniki stanovanj v tej hiši. Hkrati se boste morda morali naučiti razumeti tehnologijo popravil, čim več spoznati merila za ocenjevanje kakovosti dela, razširiti svoje znanje na tem področju gradbeni materiali... Toda kot rezultat lahko dobite natančno prenovo, ki je potrebna za določeno hišo.
Prenova skupnega premoženja v stanovanjskih hišah je dogodek, ki je vnaprej pripravljen v skladu z delovnim načrtom in je namenjen kvalitativni prenovi vseh komunikacij, opravljanju drugih del in sprejemanju ukrepov za kakovostno izboljšanje življenjskih pogojev lastnikov prostorov v določeno hišo.
Naslednji seznam del pri kapitalnih popravilih stavb in objektov je mogoče vključiti v dejavnosti, povezane z obliko kapitala:
- obnova hidroizolacijskega sloja na strehi, na mestih, kjer to zahteva trenutno stanje, popolna zamenjava strešne kritine;
- zamenjava vseh potrebnih komunikacij skupne hiše;
- rekonstrukcija fasade stavbe ali njena zamenjava (če je potrebno);
- ista dejanja, vendar izvedena v zvezi s fundacijo;
- popravilo dvižnih mehanizmov (v primerih, ko so ti ukrepi upravičeni z vidika varnosti državljanov, ki uporabljajo te mehanizme);
- zamenjavo okenske konstrukcije in vratni bloki;
- ometanje, beljenje in barvanje sten in stropov vhodov, pa tudi vseh krajev skupna raba, pripisano skupnemu premoženju in vključeno v oceno uspešnosti dela.
Ista dela so navedena v Dodatku št. 8 k Pravilnikom o delovanju stanovanjskega sklada z dne 27. septembra 2009 št. 170.
Ta seznam del ni izčrpen in ga je mogoče dopolniti, če so z organizacijo, ki opravlja delo, dogovorjene dodatne postavke.
Zdaj, ko veste, kakšne vrste del so vključene v prenovo stanovanjske hiše, se pogovorimo o seznamu storitev in delu na prenovi skupnega premoženja v stanovanjski hiši in kaj ima lahko skupnega s sedanjim.
Kakšna dela je mogoče opraviti pri večjih in trenutnih popravilih?
Če se sklicujete na zgornje članke in analizirate seznam del, ki so predstavljena pri prenovi, in ga primerjate s podobnim seznamom iz sedanjega, lahko vidite, da je pri opravljenem delu še vedno podobnost.
In kakšna dela so povezana s prenovo stanovanjske hiše in s sedanjo?
Tako pri trenutnem kot pri remontu je mogoče izvesti naslednje ukrepe:
- Po potrebi obnovite hidroizolacijsko streho.
- Izolacija stavb z delom na fasadah (lahko jih izoliramo in pobarvamo tako med tekočimi popravili kot med večjimi popravili, če to zahtevajo pogoji delovanja stavbe).
- Delna ali popolna zamenjava vratnih blokov in okenski okvirji, pa tudi obnovo izgubljene zasteklitve.
- Prenova vhodov z odpravo motenj v barvah in premazih ter ometu.
Na splošno se sestava del pri prenovi večstanovanjskih stavb, in za sedanjo, oblikuje posamično glede na vsako posebno stanovanjsko stavbo s sprejetjem skupne odločitve med lastniki stanovanj in organizacijo, najeto za njihovo izvedbo.
Mimogrede, v regijah obstajajo posebni programi večja popravila, v okviru katerih popravila stavb in objektov v mestih in naselja... Vrstni red del določa seznam regionalnega programa za popravila kapitala, ki ga najdete v organih lokalne uprave.
Vpliv pogojev delovanja stanovanjske hiše
Pravila in predpisi za delovanje stanovanjskega sklada v ločenem razdelku obravnavajo posebne pogoje za delovanje različnih stavb, namenjenih bivanju ljudi.
Posebnosti delovanja stavb na različnih ozemljih so v celoti namenjene oddelku št. 6, kjer se upoštevajo pogoji uporabe in v skladu s tem Vzdrževanje bivalni prostori, ki se nahajajo na slanih tleh, na območju povečane potresne aktivnosti, večne zmrzali itd.
Torej v skladu s čl. 6.2.2, če se stavba nahaja na tako imenovanih talnih tleh, torej obstaja zelo veliko tveganje zaradi zelo lahke in porozne strukture krčenja hiše, pri vsakem popravilu morajo biti vse inženirske komunikacije preverili morebitno puščanje.
Ob večji prenovi je treba vse komunikacije zamenjati z visoko trdnimi materiali. Na vodovodnih omrežjih morajo biti nameščeni posebni zaporni mehanizmi za ustavitev oskrbe z vodo v primeru puščanja (odstavek B člena 6.2.15).
V potresno aktivnih območjih je treba med kakršnimi koli popravili namestiti predelne stene z lesenim okvirjem, pritrjenim v stene prostora (člen 6.5.5).
Po vsakem dejstvu celo minimalne potresne aktivnosti v skladu s čl. 6.5.10 je treba opraviti inšpekcijske preglede tehničnega stanja stavb z naknadno sestavo poročila o pregledu.
Na podlagi takega akta bo sprejeta odločitev za izvedbo tekočih ali večjih popravil. V postopku popravila je treba okrepiti konstrukcije, ki zagotavljajo stabilnost in varnost stavb.
Pri izvajanju popravil v vseh vrstah stavb, ki delujejo v regijah z večjo zmrzaljo, je treba posebno pozornost nameniti nadzoru in po potrebi dokončanju popravil. drenažni sistem, pa tudi pločnike in pobočja hiš, da se prepreči vdor vode v temelje, pa tudi zmrzovanje talikov, posebej zasnovanih za zagotavljanje stabilnosti stavb v temeljih (členi 6.6.7, 6.6.12).
Prenovo vodovodnega in kanalizacijskega omrežja je treba izvajati več kot enkrat na 25 let, vendar s pogostostjo, ki bo potrebna za preprečitev nastanka verjetnih izrednih razmer zaradi nastajajočih puščanj.
Tako je prenova vseh stanovanjskih stavb precej zapleten dogodek, ki zahteva skladnost s številnimi tehnične zahteve na opravljeno delo.
Kar zadeva ozemlja, na katerih so pogoji delovanja stanovanjskega sklada še posebej težki, obstajajo zahteve za kapitalna popravila stavb in njihove inženirske komunikacije povišane so predstavljene.
Upamo, da so materiali, predstavljeni v tem članku, koristni za vas in zdaj veste, kakšne vrste del med prenovo stanovanjske hiše obstajajo, kakšen je seznam del, vključenih v prenovo stanovanjske hiše