Conceptele de întreținere și revizie intrat in viata de zi cu zi proprietarii de spații rezidențiale. Aspectul clădirilor și structurilor, conștientizarea oamenilor cu privire la influența fiecărui proprietar asupra proceselor care au loc în sectorul locuințelor și al serviciilor comunale depinde de acestea, este necesar să se distingă clar aceste concepte, să se cunoască scopul și rolul oferit de legiuitor .
O serie de acte legislative adoptate în Federația Rusă ajută la dezvăluirea termenului „întreținere”. Acestea includ Rezoluția Gosstroy a Federației Ruse din 27.09.2003 nr. 170 „Cu privire la aprobarea regulilor și normelor pentru funcționarea tehnică a fondului locativ”, Codul urbanistic al Federației Ruse.
Definiția „reparației curente” caracterizează activitatea sistematică asociată cu corectarea defectelor minore și a defecțiunilor.
Scopul este de a menține structurile de inginerie ale clădirii în stare de funcționare. Activitățile includ liste de lucrări privind înlocuirea sau repararea echipamentelor existente, consolidarea acestora pentru a preveni distrugerea ulterioară. Un exemplu este întărirea unei structuri de acoperiș prin adăugarea de căpriori.
Reparația curentă are semne precum:
- planificare. Planul este întocmit cu câțiva ani înainte, după inspecția întregului teritoriu, un inventar al principalelor elemente structurale;
- sistematic. Numai întreținerea constantă a clădirii și a structurilor sale inginerești în stare de funcționare îi mărește durata de viață.
Măsurile preventive sunt efectuate de managerul de campanie sau de contractant.
Acest tip de muncă poate fi nu numai preventivă, ci și urgentă, neprevăzută. Scopul său este de a elimina urgent un defect nou identificat pentru a-l restabili. Defecțiunile sunt descoperite personal de locuitorii casei sau sunt detectate în timpul reparațiilor în curs.
Revizuirea are sarcini mai ambițioase decât cea actuală.
Implică restaurarea sau înlocuirea completă:
- Elemente de construcție a clădirilor.
- Sisteme de inginerie.
- Comunicații.
Scopul este de a elimina deteriorarea clădirii, care afectează funcționarea sistemelor.
Munca capitală se manifestă printr-o reamenajare completă a clădirii, instalarea de noi rețele de inginerie, mai durabile și fiabile, modernizarea echipamentelor existente, dar nu și în construcția de noi extinderi.
Pe tipuri se împarte în:
- revizie complexă;
- revizie selectivă.
În primul caz, există o restaurare unică a elementelor de construcție uzate. Se realizează pentru clădiri, ale căror elemente structurale (cu excepția fundației, pereților și stâlpilor de susținere) au devenit inutilizabile. Selective este adecvat în situațiile în care clădirea se află într-o stare satisfăcătoare, dar este necesară efectuarea unei reconstrucții profunde într-unul sau două tipuri de lucrări, de exemplu, înlocuirea acoperișului sau repararea fațadei.
Scopul revizuirii nu este menținerea parțială a casei în stare bună, ci refacerea caracteristicilor cât mai aproape de noua clădire.
Exemple de lucru sunt:
- renovarea completă a exteriorului casei;
- înlocuirea interiorului sisteme de inginerie, de exemplu, conducte de încălzire, canalizare, rețele electrice.
O caracteristică a lucrării este implementarea lor într-un complex, actualizarea simultană a tuturor sistemelor dintr-o singură clădire.
Zidurile și fundațiile nu sunt considerate supuse reparării capitalului, ca portante structuri de sprijin... Uzura lor duce la recunoașterea casei ca fiind supusă demolării sau reconstrucției complete.
Apropierea conceptelor face posibilă confuzia celor două tipuri de muncă.
Diferența dintre o revizie majoră și cea actuală este ușor de înțeles atunci când se compară criteriile:
| Criteriu | ||
| Cost | Costă mai puțin | Necesită o mulțime de fonduri |
| Periodicitate | Anual, la nevoie | În medie, o dată la 15-25 de ani |
| De cine | De către compania de administrare, HOA sau cetățeni care gestionează singuri casa | De către societatea de administrare, HOA sau cetățeni care administrează casa independent sau prin contract - de către un contractant |
| După tipul de lucru: fundație | Reparații și întăriri în piese | Reparare completă a perimetrului |
| Acoperiş | Întărirea căpriorilor, eliminarea defectelor de acoperire, dacă acoperișul a început să scurgă, repararea jgheaburilor | Restabilirea capacităților funcționale prin înlocuirea stratului de acoperire, a căpriorilor, a etanșării, a izolației |
| Fațada clădirii | Corectarea elementelor arhitecturale, repararea rosturilor (în caz de deformare), hidroizolație, vopsire | Finisarea completă a fațadei, eventual cu schimbarea materialului |
| Lift | Eliminarea defecțiunilor curente | Reparații complete sau înlocuirea arborelui și a echipamentului ascensorului |
| Uși și ferestre | Înlocuirea componentelor individuale după cum este necesar | Substituţie |
| Sisteme de inginerie | Înlocuirea parțială sau consolidarea deficiențelor existente | Lucrări de renovare |
Reparațiile actuale sunt însoțite de acțiuni precum repararea, înlocuirea, întărirea, repararea, schimbarea aspectului. Nu fac schimbări radicale, elimină manifestarea unei probleme specifice care a apărut.
Revizie - mai aprofundată, mai profundă. Afectează mai multe elemente interconectate ale casei simultan.
Pentru a înțelege în ce fel reparația actuală a unui lift diferă de una majoră, trebuie să înțelegem că liftul aparține proprietății comune. Acest lucru este definit în legislație, Legea 185-FZ din 21.07.2007. Este utilizat de proprietarii de apartamente rezidențiale care locuiesc în ele în baza contractelor de închiriere, de proprietarii de spații nerezidențiale. În prezența unui document - un act care indică faptul că arborele liftului, liftul sau motorul electric nu pot fi reparate în ordinea actuală - se efectuează lucrări majore. Cel mai adesea, revizuirea este necesară după 5-15 ani de funcționare. Elevatoarele de marfă și de pasageri sunt operate în moduri diferite în ceea ce privește intensitatea și capacitatea de încărcare. Timpul de reparație depinde, de asemenea, de calitatea lucrărilor curente de reparații programate cu echipamentul ascensorului, mai ales când vine vorba de motorul electric.
Reparațiile actuale și majore din zona locală au următorul scop - să ofere un aspect estetic. Dar ele diferă în ceea ce privește criteriile suplimentare.
Lucrările actuale vor consta în:
- refacerea parțială a trotuarului și gazonului;
- îmbunătățirea căilor de acces pentru transport, a drumurilor interne pentru mașini;
- colorarea locurilor de joacă;
- fixarea puțurilor de apă.
În același timp, lucrările capitale vor consta într-o restaurare completă a drumului, restaurarea locurilor de joacă și repararea gardurilor.
Finanțarea tuturor tipurilor de muncă nu este ușoară. Depinde de tipul de muncă efectuată, tipul de construcție. Gospodăriile private sunt reparate numai pe cheltuiala proprietarului. Într-un bloc de apartamente, vorbim despre proprietatea comună a proprietarilor.
Articolul 44 din Codul locuințelor al Federației Ruse (Codul locuințelor al Federației Ruse) a stabilit că la o adunare generală a proprietarilor de locuințe bloc se ia o decizie de a efectua reparații, problemele cu finanțarea sunt soluționate. Ar trebui să fiți conștienți de diferențele semnificative caracteristice suportului material al capitalului sau repararea curentă a proprietății comune într-o clădire cu mai multe etaje.
Costurile pentru munca în curs sunt scăzute. Acestea se fac pe cheltuiala fondurilor transferate lunar de fiecare proprietar al unei locuințe din casă, conform coloanei pentru întreținerea locuinței. Banii sunt acumulați într-un cont special al societății de administrare și au un scop desemnat - lucrări curente de reparații. Contul este completat cu venituri obținute din închirierea unei părți din spațiile din casă, de exemplu, magazinele de la primele etaje.
80% din banii din fond sunt cheltuiți pentru munca programată, restul sunt economisiți în caz de muncă neprevăzută.
Revizuire conform clauzei 2 a art. 158 din Codul locuințelor RF se plătește pe baza deciziei adoptate la ședința proprietarilor casei. La ședință participă reprezentanți ai companiei de administrare, care vor prezenta un plan de lucru complet. Rata pentru reparații majore este determinată la nivelul autorității subiectului.
Fondul este completat cu deduceri lunare la rubrica Reparații capitale. Masa monetară acumulată devine baza formării estimărilor pentru reparații. Subvențiile guvernamentale joacă un rol la fel de important, deși nu sunt întotdeauna acordate. Locul în care se formează fondul joacă un rol important. Dacă aceasta este o organizație administrativă, reparațiile se efectuează numai pe cheltuiala proprietarilor casei, Codul penal trebuie să fie calculat pe conturi. Dacă există o bază materială și tehnică, ea poate desfășura singură lucrările. Transferul de fonduri către un operator regional modifică ordinea. Operatorul regional încheie un contract cu un contractant pentru executarea lucrărilor.
La contabilizarea fondurilor în cadrul Companiei de administrare, acestea sunt împărțite la sursa de finanțare. Contabilitatea diferă atunci când se transferă bani de la o organizație bugetară sau de la proprietarii / chiriașii spațiilor dintr-o clădire de apartamente. Diferit și contabilitate fiscală fondurile primite. Toate tranzacțiile contabile pot fi verificate pentru a discuta deschis rezultatele sau progresul lucrărilor de reparații.
Reparațiile de întreținere se efectuează frecvent, de obicei la fiecare șase luni. Numele în sine sugerează că este periodic, chiar aproape constant. La intrare, trebuie să aibă loc la fiecare trei până la cinci ani. Munca neprogramată este urgentă.
Lucrările sunt executate:
- în cazul scurgerii acoperișului - în termen de 1 zi;
- repararea sistemelor de canalizare - 5 zile;
- daune de perete - 1 zi;
- restaurarea blocurilor de ferestre și uși depinde de sezon - până la trei zile;
- alimentarea cu energie electrică este restabilită nu mai târziu de 7 zile - în caz de accident major;
- problemele cu conducta de gaz, alimentarea cu apă, echipamentele electrice sunt rezolvate de către organizația care furnizează resurse în termen de 24 de ore;
- repararea echipamentului liftului - 1 zi.
Prezența într-o clădire rezidențială a proprietarilor cu restanțe în plata banilor către fond pentru reparațiile curente nu va fi un motiv pentru refuzul efectuării tipurilor de lucrări planificate.
Frecvența lucrărilor de revizie este stabilită în conformitate cu codurile departamentale de construcții 58-88 (r) ale Comitetului de Stat pentru Arhitectură și întreținere clădiri, facilități comunale și socio-culturale ”, introdus la 01.01.1989.
Faptul că fiecare clădire este un set de elemente structurale este luat în considerare, fiecare element are propria perioadă de funcționare.
De exemplu, durata de viață se distinge:
- fundație sau pereți portanți- până la 150 de ani;
- acoperișuri - de la 15 la 80 de ani;
- etaje - de la 20-80 de ani.
Durată de viață și mai scurtă pentru fațadele externe, decoratiune interioara premise. Mediu climatic nefavorabil - zonă umiditate crescută sau frig constant - au un rol negativ asupra clădirii, reduc timpul de funcționare. Acest lucru este luat în considerare la elaborarea unui plan pentru lucrări de capital pentru reparatii.
Reparațiile majore și actuale au diferențe semnificative între ele. Cu toate acestea, implementarea lor rezolvă o problemă importantă - menținerea stării de funcționare a clădirii pentru a prelungi perioada de funcționare a acesteia.
Revizie majoră clădire de apartamente astăzi îngrijorează rezidenții, guvernul și companiile de administrare. Aceasta este o problemă serioasă strâns legată de starea fondului locativ și de interesul public pentru acesta. Legea privind revizuirea din 2014 a asigurat siguranța și confortul locuirii în clădiri de apartamente, stabilind un calendar pentru lucrările de restaurare.
Cine plătește revizia
Câteva cuvinte despre cine ar trebui să plătească pentru revizia unei clădiri rezidențiale. Legea cu privire la revizia clădirilor de apartamente (Articolul 169 din RF LC) clar împărțit cine desfășoară munca și cum. Autoritățile locale sunt responsabile de organizarea și controlul revizuirii, iar proprietarii încasează bani pentru aceasta. Inainte de probleme financiare a fost angajat Fondul pentru Reforma Locuințelor și Utilităților, care astăzi desfășoară lucrări, relocând locuitorii din case dărăpănate și dărăpănate. Plata pentru programul de revizuire a clădirilor de apartamente este inclusă în PEV lunar și se determină individual pentru fiecare localitate.
Rezidenții sunt scutiți de plata pentru reparații majore:
- casele de urgență;
- case situate pe terenuri incluse în proprietatea statului;
- apartamente deținute de municipalități.
Suma contribuțiilor este calculată în funcție de indicatorii medii de venit și este de aproximativ 9 ruble pe metru patrat, suma depinde de categoria casei. Locuitorii apartamentelor municipale sunt privați de dreptul de vot în HOA (asociația de proprietari) și nu au dreptul de a face nicio propunere pentru organizarea și desfășurarea unor reparații majore.
Fondul de revizuire
Revizuirea casei ar trebui să elimine defectele de proiectare ale fondului de locuințe. De asemenea, în timpul lucrărilor, proprietățile clădirilor pot fi îmbunătățite. Este imperativă întreținerea periodică, care ajută la eliminarea deteriorărilor minore și la prevenirea uzurii fundației. Acestea sunt, de regulă, reparații programate care nu necesită costuri financiare mari și deconectarea casei de la alimentarea cu apă caldă.
Pentru efectuarea lucrărilor, trebuie organizat un fond de reparații capitale, care constă din contribuții și dobânzi asupra acestora, care este utilizat pentru a plăti mai multe lucrări. Astfel, programul de revizuire majoră a proprietății rezidențiale comune se desfășoară cu bani din acest fond. Sunt posibile și plăți la împrumuturi, care au fost luate pentru a furniza serviciile necesare și pentru a plăti dezvoltatorilor documentației de proiect. În cazul unei situații de urgență a locuințelor, finanțele sunt direcționate către lucrări de restaurare sau la plata pentru demolare. Decizia în acest sens trebuie luată de proprietarii apartamentelor la ședință. Atunci când efectuează lucrări suplimentare privind amenajarea clădirii, HOA poate stabili o rată de contribuție crescută.
Lista lucrărilor de revizie
Banii aduși la fondul de reparații capitale de către proprietarii de blocuri de apartamente pot fi cheltuiți pentru multe nevoi pentru repararea și restaurarea locuințelor. Ce este inclus în revizia unui bloc de apartamente? Repararea pereților și fațadelor- aceasta este lucrarea principală în timpul revizuirii. Ei permit:
- repararea și izolarea fațadelor și soclurilor;
- face geamuri de balcoane și loggii;
- schimbați ferestrele și blocurile de balcon pentru o izolare mai mare a zgomotului;
- înlocuiți sau reparați sistemul de drenaj;
- pentru a repara scăpările de incendiu alăturate;
- reface sau înlocuiește acoperișurile;
- reparați vizierele alăturate;
- reparați zona orb;
- reparați pereții exteriori ai lifturilor.
Se aplică și revizuirii unui bloc de apartamente. refacerea subsolului și fundației... Pentru aceasta, se iau bani din fondul de revizie pentru:
- reparați fundația casei;
- tratați elementele structurale ale clădirii cu un antiseptic;
- renovarea intrărilor la subsol;
- efectuați lucrări ermetice pe cusăturile interpanel etc.
Următoarea etapă a fiecărei revizii este restaurarea și restaurarea acoperișurilor și mansardelor... Este nevoie de:
- reparați mansarda și acoperișul, efectuați tratamentul de stingere a incendiilor;
- tratați toate grinzile de lemn cu agenți antiseptici;
- reparați sau înlocuiți paleții;
- normalizați regimul de temperatură;
- să efectueze lucrări ermetice și de reparații ale sistemelor de ventilație;
- reparați sau înlocuiți grilele parapetului;
- înlocuiți sau reparați conductele de descărcare etc.
Revizuirea nu va funcționa fără refacerea scărilor cu schimbarea treptelor și a balustradelor... De asemenea, este necesar și refacerea zonelor comune la intrare și usile de intrare , aceste lucrări sunt legate de reparații majore. Pentru aceasta aveți nevoie de:
- repararea iluminatului la intrare;
- repararea sau înlocuirea structurilor ușilor;
- reparați trape de jgheaburi de gunoi etc.
Revizia unui bloc de apartamente include lucrează pentru a te recrea comunicații inginerești ... Compania de administrare trebuie:
- reparați sistemul de ventilație;
- reparați și înlocuiți sistemul de alimentare cu apă caldă și rece;
- repararea echipamentelor de canalizare și drenaj;
- pentru repararea sursei generale de gaze, a echipamentelor electrice, a sistemului de stingere a incendiilor
Lucrarea include, de asemenea: repararea jgheaburilor de gunoi, echipamente pentru ascensoare, finisarea pereților și a tavanelor la intrări în caz de avarie. Toate cele de mai sus răspund la întrebarea despre ce fel de muncă este inclusă în revizuire.
Cine nu poate plăti
După ce ați aflat ce este inclus în lista lucrărilor de revizie, trebuie să aflați cine nu poate plăti o taxă. Este vorba, în primul rând, de chiriași care nu au drepturi la apartamentul sau camera în care locuiesc. Acestea includ cetățenii care au încheiat un contract de închiriere sau un contract social. Aceasta include și persoanele care împărtășesc locuința cu proprietarul. Persoanele care dețin spații nerezidențiale în casă nu sunt scutite de plata contribuțiilor.
Plata contribuțiilor
Mulți oameni se îndoiesc dacă este necesar să plătească pentru revizia clădirilor rezidențiale? Da, trebuie să plătiți oricum. Dacă nu faceți acest lucru, atunci nu puteți evita acumularea de penalități care pot fi solicitate în instanță de către societatea de administrare. Instanța satisface întotdeauna astfel de creanțe și obligă debitorul să plătească datoria.
În cazul în care există obligații financiare neachitate, contravenientului i se poate lipsi dreptul de a călători în străinătate, i se interzice încheierea de tranzacții imobiliare și chiar sechestrul bunurilor poate fi efectuat. În cazul datoriilor pentru locuințe și servicii comunale, orice cetățean este privat de prestații pentru utilități.
Banii pentru crearea fondului pot fi deduși din alte surse. În același timp, fondurile pot merge nu numai pentru a achita datoriile existente, ci și pentru a plăti pentru muncă suplimentară. Alte surse includ resurse financiare plătite pentru închirierea spațiilor nerezidențiale și publicitatea plasată în clădire. În acest caz, pot fi acordate reduceri la plățile pentru pensionari și veterani.
Calitatea reparării
Compania care efectuează lucrările de renovare va monitoriza calitatea în conformitate cu toate cerințele. Obligațiile contractuale determină standardele de revizuire și indicatorii de siguranță corespunzători lucrărilor efectuate pentru îmbunătățirea locuințelor. Progresul este monitorizat fie de operatorul regional, fie de HOA. Organele de stat sunt, de asemenea, incluse în controlul asupra revizuirii. În desfășurarea lucrărilor, li se cere să întocmească liste de notificări și conturi speciale, să informeze rezidenții despre toate activitățile desfășurate.
Concluzie
După ce am aflat ce este inclus în lista revizuirii, putem trage câteva concluzii. De exemplu, un program major de renovare este finanțat printr-un fond special, parțial alcătuit din contribuțiile proprietarului. Momentul depinde de timpul de funcționare a materialelor incluse în fondul de locuințe. Deci, un acoperiș din ardezie va deveni inutilizabil în 30 de ani, iar o conductă din fontă - în 40 de ani. Plata contribuțiilor este obligatorie pentru toți chiriașii, în caz de restanțe asupra acestora, urmează proceduri în instanță și acumularea de penalități.
În ultimii ani de dinainte organele guvernamentale, organizațiile de gestionare și proprietarii de case se confruntă cu probleme legate de întreținerea imobilelor rezidențiale și implementarea reparațiilor majore.
Semnificația problemei se datorează unei creșteri a poverii financiare a cetățenilor pentru întreținerea proprietății unei case comune și a unei deprecieri semnificative a fondului de locuințe.
Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de rezolvare a problemelor juridice, dar fiecare caz este unic.
Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta sau sunați la telefoanele de mai jos. Este rapid și gratuit!
Revizuirea unei clădiri - ce este?
Conceptul de revizuire este dezvăluit în Codul civil al Federației Ruse. Acestea sunt lucrări de înlocuire (restaurare):
- Structuri de construcție (cu excepția celor portante) și componentele acestora;
- Inginerie și comunicații tehnice;
- Părți ale structurilor de construcție portante.
În timpul reparațiilor majore, defecțiunile părților uzate ale proprietății comune sunt eliminate prin renovare, sunt înlocuite cu altele similare sau cu caracteristici de performanță mai bune.
Dacă capacitățile tehnice permit acest lucru, atunci modernizarea clădirii rezidențiale se realizează ținând seama de cerințele moderne din domeniul utilizării eficiente. tipuri diferite resurse (dotarea cu contoare de energie termică, electricitate, apă, gaz) și îmbunătățirea gradului de confort al vieții.
Pe baza cantității de muncă prestată, există:
- Reparații complete efectuate pentru a restabili toate părțile deteriorate ale proprietății comune. După finalizarea unor astfel de reparații, starea tehnică a clădirii trebuie să respecte pe deplin toate coduri de construcțieși cerințele operaționale.
- Revizuirea selectivă implică înlocuirea sau repararea componentelor individuale ale clădirii, a anumitor elemente ale utilităților.
Lucrările de reparații selective sunt efectuate atunci când reparațiile complexe sunt imposibile sau sunt pline de dificultăți semnificative.
Acestea pot fi situații când:
- Deteriorarea semnificativă a unor structuri amenință siguranța restului clădirilor;
- Nu există fezabilitate economică pentru realizarea unei renovări complete a clădirii sau există particularități ale finanțării acesteia;
- Poate fi necesară restricționarea sau suspendarea utilizării casnice.
De asemenea, pe lângă revizia planificată, există o reparație neplanificată (de urgență), care se efectuează pentru a restabili daunele cauzate structuri de construcție acasă ca urmare a oricărei urgențe.
Reparații curente și majore la domiciliu: care sunt diferențele?
Este fundamental important să deosebim reparațiile majore de lucrările curente de reparații, deoarece drepturile și obligațiile părților și ale altor participanți la relațiile din sectorul locuințelor depind în mod direct de calificarea corectă a lucrărilor efectuate.
De exemplu, în contractele pentru furnizarea de bunuri imobiliare pentru utilizare rambursabilă (chirie, închiriere), reparațiile curente sunt responsabilitatea locatarului, iar reparațiile capitale sunt responsabilitatea locatorului. în plus finanțarea acestor tipuri de reparații se face din surse diferite.
Caracteristicile fiecărui tip de reparație se bazează pe diferența de obiective, frecvență și sfera lucrărilor de reparații.
Reparațiile de rutină (preventive) sunt activități efectuate în mod sistematic pentru a preveni uzura prematură a structurilor, decorarea, comunicațiile clădirilor și lucrul pentru a elimina deteriorările minore și defecțiunile.
Un set aproximativ de măsuri implementate în cadrul reparațiilor actuale este cuprins în Ghidul metodologic pentru întreținerea și repararea fondului de locuințe (MDK 2-04.2004), aprobat de Agenția Federală pentru construcții și locuințe și servicii comunale (în prezent - Ministerul Construcțiilor).
Reparațiile actuale sunt de natură preventivă planificată. Lucrările de reparații preventive nu necesită întreruperi în utilizarea deplină a spațiilor clădirii de către rezidenți, sunt efectuate periodic și destul de des, în plus, o astfel de lucrare este mai puțin costisitoare decât revizia.
Adesea, linia dintre reparațiile capitale și cele curente este condiționată, deoarece obiectele lucrărilor de reparații sunt aceleași structuri și elementele lor.
În timpul revizuirii, un element care a căzut în paragină este înlocuit sau supus restaurării, iar scopul reparațiilor curente este întreținerea structurilor în stare bună pe toată durata de viață stabilită. De exemplu, eliminarea unei scurgeri de acoperiș este o reparație de rutină, iar înlocuirea întregului acoperiș al unei case este una majoră.
Lucrările în curs sunt efectuate și finanțate de companiile de întreținere a locuințelor din chirie și plăți de închiriere.
Reparația într-o clădire de apartamente se plătește prin plăți specifice de la proprietari.
De asemenea, este necesar să se facă distincția între revizie și lucrări de reconstrucție a clădirilor. În timpul reconstrucției, spre deosebire de reparații, se iau măsuri pentru a modifica parametrii cheie ai clădirii de apartamente (numărul de etaje, suprafață) sau pentru a înlocui complet structurile de susținere.
Contribuție minimă
Proprietarii de apartamente și zone nerezidențiale situate într-o clădire de apartamente (bloc de apartamente) sunt obligați din punct de vedere legal să finanțeze integral revizuirea proprietății comune.
Contribuțiile lunare plătite se acumulează într-un fond fiduciar specializat de revizie, format în două moduri:
- Pe un cont bancar separat al MKD(banii acumulați sunt cheltuiți pentru o anumită casă);
- Acumularea de fonduri într-un cont colectiv, administrat de un operator regional, care efectuează toate măsurile organizatorice pentru revizuirea fondului locativ într-o singură entitate, în conformitate cu programul de revizie aprobat de autoritățile regionale.
Contribuția minimă obligatorie este aprobată prin lege în fiecare regiune a țării.
Calculul cuantumului contribuției pentru un anumit proprietar se face în ruble prin înmulțirea tarifului stabilit cu suprafața totală a spațiilor deținute de un cetățean sau persoană juridică.
Contribuțiile pot varia în funcție de:
- Din apartenența la teritoriul unui anumit municipiu;
- Tip MKD;
- Numărul de etaje;
- Durata de viață efectivă;
- Costul și volumul lucrărilor de reparații;
- Durata de viață a elementelor proprietății comune.
Alte lucrări, cu excepția celor stabilite de Codul locuințelor RF, pot fi efectuate numai în detrimentul unui exces al contribuției pentru revizie.
Tipuri de muncă plătite prin contribuția minimă
La nivel național, legislația prevede un set de servicii de revizie finanțate din fondul de revizuire.
La ce se referă o revizie majoră a unui bloc de apartamente? Aceasta este o reparație și, dacă este necesar, înlocuirea următoarelor elemente MKD:
- Comunicații intra-house legate de proprietatea comună(alimentare cu apă, încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, sisteme de gazificare, înlocuire incalzire aragaz central);
- Echipament pentru ascensoare(durata de viață standard este de aproximativ 25 de ani);
- Acoperișuri(frecvența reparației depinde de materialul de acoperiș);
- Zonele de fundare și subsol clasificate ca proprietate comună a proprietarilor(luând în considerare podelele portante de la primul etaj, pereții și secțiunile de trecere ale comunicațiilor inginerești);
- Faţadă(inclusiv refacerea rosturilor de etanșare, refacerea tencuielii, faianței, înlocuirea pragurilor, conductelor de scurgere și a altor lucrări).
S-ar putea să vă intereseze un articol despre ce drepturi și obligații are compania de administrare pentru întreținerea unui bloc de apartamente, puteți citi despre acest lucru.
La nivel regional, această listă poate fi completată cu servicii pentru:
- Izolarea zidurilor clădirilor;
- Amenajarea unui acoperiș ventilat și ieșirile către acesta;
- Dotarea MKD cu contoare generale de consum de resurse, alte dispozitive care cresc eficiența energetică.
- Inspecția MKD și întocmirea unei estimări a reparației viitoare;
- Conducerea supravegherii arhitecturale și tehnice a lucrărilor efectuate;
- Studiul energetic al unui bloc de apartamente;
- Inventarul tehnic și certificarea unui bloc de apartamente.
Adunarea generală a proprietarilor are dreptul să convină asupra unei creșteri a ratei minime de contribuție stabilită de regiune pentru a finanța orice lucrare suplimentară la revizuirea proprietății comune a casei.
Proprietarii de apartamente sunt acum obligați să plătească pentru revizie. Rușilor li se oferă să aleagă o modalitate de a acumula fonduri pentru această cheltuială. Vă invităm să vizionați videoclipul.
Fiecare proprietar de apartament se confruntă adesea cu concepte precum întreținere și revizie. Proprietarul, plătind facturile la utilități, vede deseori rânduri cu astfel de nume. Nu toată lumea înțelege de ce plătește, în general, această anumită sumă, când va fi această revizie majoră și ce tipuri de servicii sunt incluse în aceasta? Toate întrebările vor primi răspuns în acest articol.
Ce este inclus în acest concept:
- Restaurarea sau înlocuirea completă a structurilor clădirii.
- Reconstrucția sistemelor de inginerie.
- Înlocuirea comunicațiilor.
Scopul principal al revizuirii este eliminarea deteriorării clădirii din cauza întreruperii sisteme importante... Acest tip de activitate este o reamenajare completă a structurii, instalarea de noi structuri inginerești, înlocuirea echipamentelor vechi cu una nouă.
Revizia este împărțită în:
- Complex.
- Selectiv.
Cu o revizie completă, are loc o înlocuire completă sau restaurarea elementelor învechite ale structurii. Înlocuirea are loc atunci când părțile casei sunt complet uzate.
Reparațiile selective sunt efectuate dacă casa în sine nu este amenințată cu distrugerea, atunci când nu trebuie înlocuite mai mult de două din elementele sale (de exemplu, faceți un acoperiș și reînnoiți complet fațada clădirii).
În timpul revizuirii, meșterii încearcă să restabilească aspectul și caracteristicile originale ale caselor.
Revizuire, exemple:
- Renovarea fațadei clădirii.
- Înlocuirea completă a sistemelor de inginerie (de exemplu, conductele de încălzire, înlocuirea sistemului de canalizare).
Revizuirea nu se efectuează dacă este încălcată integritatea pereților portanți. În acest caz, casa este recunoscută ca fiind de urgență cu demolarea ulterioară sau se efectuează reconstrucția completă a acesteia.
Reparații curente și majore. Care sunt diferențele?
| Indicator / Criteriu | Revizie majoră | |
| Costul | Costuri minime | Costuri maxime |
| Perioade de executare | Dacă este necesar, pe tot parcursul anului | O dată la 15-25 de ani |
| Cine conduce | Compania de administrare, HOA sau rezidenții casei pe banii lor, dacă îi gestionează independent | Asociația de proprietari, compania de administrare, chiriașii casei de pe fonduri proprii sau firma contractantă |
| fundație | Parțial, dacă este necesar | Renovarea sa completă este în curs |
| Acoperiş | Reparații parțiale (înlocuirea căpriorilor, elementelor de acoperiș, dacă a început să scurgă) | Înlocuirea completă a acoperișului cu izolație și etanșare |
| Fațada clădirii | Înlocuirea detaliilor arhitecturale, pictură | Finisarea completă a fațadelor cu posibila înlocuire a materialului vechi |
| Lift | Repararea defectelor minore | Reparații complete cu înlocuirea ascensorului și a arborelui acestuia |
| Uși și ferestre | Repararea elementelor (înlocuire) | Înlocuirea completă a ușilor și ferestrelor |
| Sisteme de inginerie | Piese de schimb, dacă este necesar | Restaurarea completă a lucrării |
La efectuarea reparațiilor actuale, nu există nicio prevedere pentru o restaurare globală a clădirii și a sistemului său. Aici se efectuează mici acțiuni pentru înlocuirea parțială a oricăror piese, vopsire, întărire etc.
Revizuirea implică amploarea acțiunii și costuri semnificative.
În ceea ce privește repararea liftului, este important să știm că acesta aparține proprietății comune a casei (legea numărul 185-FZ din 21.07.2007).
Se efectuează o renovare majoră în cazul în care se efectuează o inspecție completă și se întocmește un act care să ateste că motorul ascensorului sau arborele acestuia nu pot fi reparate din cauza uzurii complete. Practic, liftul este reparat la 5-15 ani de la punerea în funcțiune.
Lucrările de reparații (curente și capitale) pe teritoriul clădirilor de apartamente sunt efectuate pentru a-i oferi un aspect plăcut aspect(actualizare). Dar există încă diferențe.
Renovarea actuală a zonei locale constă din:
- Lucrări de refacere a pavajului sau gazonului.
- Înlocuirea pavajului asfaltic al drumurilor interioare și pasajelor de transport.
- Vopsirea locurilor de joacă și a terenurilor de sport.
- Repararea puțurilor de apă.
Revizuirea va consta din toate articolele de mai sus simultan.
Cum să înțelegeți că o clădire are nevoie de reparații majore?
Pentru aceasta, se calculează nivelul deprecierii casei:
- Pentru clădirile din piatră, ar trebui să fie de 30-70%.
- Pentru structuri din lemn - 65%.
Prima renovare majoră a casei se efectuează la 30 de ani de la punerea în funcțiune și, la fiecare 20 de ani, reparațiile sunt efectuate selectiv. Pentru a înțelege durata de viață a unei clădiri, se ia în considerare materialul din care este construită.
Fiecare element al casei are, de asemenea, propria durată de viață, conform căreia se efectuează lucrări de restaurare:
- Scări, fundații, balcoane și pereți - la 30-80 de ani de la punerea în funcțiune a casei.
- Acoperiș, ferestre, uși - în 10-30 de ani.
- Decorațiuni interioare - după cum este necesar, la fiecare 3-30 de ani.
Cum se determină nevoia?
Dacă un obiect are nevoie de reparații majore poate fi determinat prin completarea acestuia fisa tehnica... Doar o comisie autorizată poate lua decizii cu privire la efectuarea acestui tip de lucrări după o inspecție completă a clădirii.
În primul rând, ei acordă atenție următoarelor:
- Starea subsolului ca întreg.
- Starea sistemului de canalizare, a sistemului de încălzire și a altor structuri tehnice.
Înainte de efectuarea acțiunilor de capital, se ține o ședință a proprietarilor unei clădiri de apartamente și, după ce se ia o decizie, societatea de administrare sau altă instituție caută contractori care să îndeplinească lucrările.
Conceptele de „întreținere” și „reparație”. Ce este?
Conceptul de „conținut” include două tipuri de lucrări:
- Eliminarea defectelor în timpul inspecției clădirii.
- Pregătirea casei pentru sezonul de încălzire.
Chitanțele de numerar pentru întreținerea casei sunt îndreptate către:
- Eliminarea defectelor la finisarea exterioară: fațadă, acoperiș, uși, ferestre.
- Îmbunătățire: curățarea intrărilor, instalarea coșurilor de gunoi, curățarea gazonului, îndepărtarea zăpezii, gunoiul și alte eliminări ale deșeurilor.
- Restaurarea sistemelor de inginerie (planificate sau urgente).
- Tratarea sanitară a caselor și a teritoriului învecinat.
Notă! Pe panourile de informații din case sau la intrarea în intrare, compania de administrare trebuie să afișeze datele de contact ale tuturor serviciilor de mai sus!
Dacă compania de administrare sau HOA v-au încălcat drepturile, atunci aveți dreptul să scrieți o declarație cu o plângere la inspectoratul locativ.
Întreținerea previne uzura elemente individuale clădire. Toate contribuțiile la revizuire se îndreaptă spre restaurarea completă a echipamentelor uzate.
Conform normelor Codului locuinței Federația Rusă, fiecare proprietar de apartament este obligat să aducă contribuții la renovarea și repararea proprietății comune. Pentru comoditate, chitanțele indică separat aceste elemente de cheltuieli. În plus, acest lucru vă permite să eliminați rapid problemele găsite în timpul funcționării casei.
Repararea mijloacelor fixe. Cum să reflectăm în contabilitate?
Există, de asemenea, diferențe în finanțarea curentului și revizuirea. Costurile actualizărilor continue nu sunt mari. Fiecare proprietar de casă plătește o taxă lunară conform chitanței pentru acest articol de cheltuieli. Toate aceste fonduri sunt transferate în contul societății de administrare și sunt vizate.
Dacă fondul este transferat către un operator regional, atunci acesta încheie un acord cu un contractant pentru a efectua lucrări de reparații. În contabilitate, numerarul societății de administrare este împărțit la sursa de finanțare ( organizație finanțată de stat sau proprietari de proprietăți). Toate operațiunile efectuate cu în numerar trebuie să fie în domeniul public, astfel încât toată lumea să poată discuta despre progresul și rezultatul lucrărilor de restaurare.
Date diferite
Reparațiile de rutină se efectuează frecvent, cel puțin o dată la șase luni. Acest tip de activitate ar trebui să fie întotdeauna periodic pentru a menține atât clădirea în sine, cât și sistemele sale de inginerie în bună ordine.
Lucrările de reparații urgente se efectuează în caz de situații de forță majoră:
- Acoperișul s-a scurs - în decurs de o zi.
- Reparare canalizare - 5 zile.
- Daune la perete - 1 zi.
- Repararea ferestrelor și ușilor - în termen de trei zile.
- Alimentare în caz de urgență - nu mai mult de 7 zile.
- Problemele legate de furnizarea de gaze și apă sunt decise de compania care furnizează aceste resurse - nu mai mult de o zi.
- Eliminarea problemelor cu liftul - nu mai mult de o zi.
Dacă există debitori în casă care să plătească contribuții, atunci acesta nu este un motiv pentru refuzul reparării.
Intervalele de revizie sunt stabilite pe baza standardelor arhitecturale.
Fiecare clădire are elemente care au o durată de viață diferită:
- Pereți și fundații portante - până la 150 de ani.
- Acoperișul are 15 până la 80 de ani.
- Etajele au între 20 și 80 de ani.
Elementele rămase au o durată de viață semnificativ mai scurtă. Toate aceste puncte trebuie luate în considerare la elaborarea unui plan pentru o revizie majoră.
- Rezoluția AȘM din districtul Moscovei din 19 septembrie 2014 nr. А40-116450 / 13. Demontarea și înlocuirea elementelor și sistemelor spațiilor au ca scop restaurarea scopului său funcțional și nu sunt lucrări cu majusculă (secțiunile III, V, VI, VIII, XI, XII, XIII, XIV Anexa 8);
- Rezoluția celei de-a cincisprezecea Curți de Apel de Arbitraj din 10 iulie 2014 nr. А53-17409 / 2013. Costurile reparării fisurilor din fundație, pereți, plafoane și acoperișuri, întărirea structurii, tencuirea pereților, vopsirea, înlocuirea acoperișului, a pardoselilor noi din beton pot fi luate în considerare în scopuri fiscale la un moment dat;
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Central din data de 05.11.13 Nr. A54-7269 / 2012. Structurile uzate au fost înlocuite cu altele mai noi și mai durabile, comunicațiile au fost înlocuite, reamenajarea parțială cu o creștere a suprafeței totale a partițiilor până la 20 la sută. Inspectoratul a menționat că lucrările efectuate au condus la o creștere a suprafeței spațiilor. Dar instanța, pe baza planurilor de etaj, a concluzionat că suprafata totala incintele disputate s-au schimbat ușor din cauza utilizării altora materiale moderne la lucrari de constructie;
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 25 decembrie 2013 nr. А43-32179 / 2012. Au fost eliminate defecțiunile, clădirea a fost adusă într-o stare adecvată funcționării, au fost instalate pereți despărțitori. Inspecția a indicat o modificare a scopului proprietății. Instanța a menționat că nu a existat o creștere a capacității de producție, îmbunătățirea calității și modificări ale gamei de produse, modificări ale principalilor indicatori tehnici și economici ai clădirii;
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Siberia de Est din 01.11.13 nr. A19-3291 / 2013. Demontarea placărilor de perete din PAL placaj, pereți despărțitori, buiandre metalice, socluri, suporturi din lemn, rafturi pentru dulapuri, placări de perete și tavane false din gips-carton, umplerea gropilor în cele existente pardoseli din ciment; înlocuire ferestre din lemn pe blocuri din PVC, instalarea blocurilor de ușă; instalarea conductelor de încălzire; reasamblarea radiatoarelor de încălzire; perforarea deschiderilor în pereti de caramida Oh; repararea pregătirii betonului; se repară dispozitivul șapei de finisare, izolarea cu vată minerală, linoleum și covoare și alte lucrări;
- Rezoluția celei de-a opta curți de apel de arbitraj din data de 17.05.12 nr. 81-888 / 2011. Inspectoratul a indicat că, ca urmare a lucrărilor de instalare, au fost create de fapt obiecte noi de mijloace fixe, fără a demonta cele vechi. Instanța a luat în considerare faptul că dezmembrarea înainte de lucrare nu a fost posibilă, deoarece lucrarea a fost efectuată la instalația de exploatare existentă (secțiunea XXXpr. 8). Lucrările îndeplinesc semnele unei revizii majore;
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Urali din 15.09.11 nr. А76-25924 / 10. Schimbarea țevilor din fontă în țevile din polietilenă este o revizie majoră, nu reconstrucție, scopul funcțional al conductei nu s-a schimbat (Secțiunea XVI, Anexa 8);
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din 12.08.11 nr. А82-7144 / 2010. Reparația podelelor, conductele de cabluri și înlocuirea blocurilor de ușă sunt reparații majore (Secțiunea VI, App. 8);
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Caucazului de Nord din 04/11/11 nr. А53-10464 / 2010. Instalarea de noi sisteme de ventilație și alimentarea cu apă îndeplinește semnele unei revizii majore (secțiunile XII și XIII Anexa 8) și nu modernizarea sau reconstrucția. Ca urmare a reparației, nu s-a înregistrat o îmbunătățire a producției și o creștere a indicatorilor tehnici și economici ai acesteia, randamentul conductelor nu a crescut;
- Rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol din districtul Caucazului de Nord din 16 februarie 2011 nr. А32-15838 / 2010, din 11 februarie 2011 nr. А32-16132 / 2010. Izolarea, chitul, amorsarea, vopsirea pereților, finisarea balcoanelor, demontarea și așezarea dale de pavaj, demontarea și instalarea puțurilor sunt lucrări de renovare, valoarea lor nu este valorificată (Secțiunile IV și XVI Anexa 8);
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Central din 30.12.2010 nr. A68-1971 / 10. Costurile renovării fațadei și consolidării elementelor structurale ale clădirii sunt incluse în renovare. De asemenea, cheltuielile curente includ costurile lucrărilor anterioare reparației (pregătirea unui plan de proiect, efectuarea testelor geodezice) și reamenajarea asociată acestor lucrări;
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din data de 03.12.10 nr. A40-13115 / 10-114-80. Demontarea plăcilor de acoperiș, strungirea dintr-o bară, izolarea acoperirilor, șapele de nivelare, gardurile acoperișului, demontarea acoperișurilor din acoperiș materiale de rulare, placarea fundului galeriei, instalarea plăcilor de acoperire, instalarea podelei, instalarea grinzilor, instalarea grinzilor de podea, schimbarea ferestrelor. Aceste lucrări se referă la reparații (în special, secțiunea IV anexa 8);
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volgo-Vyatka din data de 02.11.10 nr. A82-4702 / 2009. Clădirea administrativă și de producție s-a „transformat” într-un centru cultural și de divertisment, s-a produs o modificare a parametrilor cantitativi (după finalizarea lucrării, a crescut suprafața totală a spațiilor închiriate). Zona, numărul etajelor și volumul clădirii nu s-au schimbat. Instanța a constatat că lucrările efectuate prin natura sa vizează restaurarea clădirii și reprezintă o renovare;
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Ural din data de 09.21.10 Nr. A47-6070 / 2008. Lucrările de reconstrucție specificate în contract sunt lucrări de renovare, deoarece nu au schimbat scopul clădirii de intrare (poartă), indicatorii tehnici și economici ai funcționării clădirii nu s-au modificat. Demontarea structurilor pe fundație, demontarea izolației termice a acoperirilor, demontarea pereților din cărămidă, pardoselile din beton armat, armarea pereților din zidărie și a bazelor de beton, așezarea pereților despărțitori din cărămidă, așezarea plăcilor și a acoperirilor, înlocuirea învelișurilor mici din oțel și acoperiri cu role, dispozitiv de barieră împotriva vaporilor, izolație, șapă, chit și amorsare, vopsire, tencuială, instalare de rame de porți, înlocuirea acoperișurilor sistem de incalzire; instalarea blocurilor de ferestre și uși, un subsol este echipat;
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 04.09.09 nr. А40-94373 / 08-139-447. Lucrările de reamenajare parțială, repararea vestibulului, podelele, schimbarea conductelor de aer, repararea și înlocuirea parțială a zidăriei, înlocuirea pereților despărțitori și a părții bazei de beton sunt clasificate pe bună dreptate drept lucrări de revizie. Ca urmare a lucrărilor efectuate, serviciul sau scopul tehnologic al clădirii în ansamblu și al spațiilor renovate ale clădirii nu s-au modificat (secțiunile II, III, V, XII Anexa 8);
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 15.02.10 nr. А40-95760 / 08-116-293. În urma lucrărilor efectuate, vechiul gard a fost demontat, noul gard a fost instalat și vopsit, porțile au fost instalate și porți batante... Deoarece scopul tehnologic și de service al gardului nu s-a schimbat, aceste lucrări sunt reparații majore (Secțiunea XXI Anexa 8);
- Rezoluția Curții de Apel a Noua Arbitrare din 14 iulie 2009 nr. А40-16205 / 09-99-33. La înlocuire, tipul de acoperire nouă trebuie să respecte cerințele standardelor și condiții tehnice pentru construcții noi. Ușile ignifuge sunt instalate în încăperile de lucru. Pentru aceasta, s-au efectuat lucrări auxiliare: îndepărtarea plăcilor, îndepărtarea frunzelor ușilor, demontarea ramele ușilor... De asemenea, s-au efectuat lucrări pentru îmbunătățirea stării cosmetice și de producție a spațiilor de birou. Lucrările sunt recunoscute ca reparații curente, deoarece nu îndeplinesc criteriile pentru reparațiile capitale (secțiunile VI și VIII Anexa 3);
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 26 mai 2009 nr. А40-27155 / 07-98-157. Perforarea deschiderilor în structuri de cărămidă și instalarea blocurilor în exterior și interior ușile, demontarea zidăriei și așezarea secțiunilor individuale de pereți de cărămidă, demontarea și instalarea de căpriori cu gablon, schimbarea listelor cu goluri din plăci de până la 30 mm grosime, demontarea structurilor metalice, instalarea pardoselilor perforate, izolația vată minerală veche, acoperiri izolante cu plăci de vată minerală, instalarea sistemelor de ventilație din tablă de oțel zincat, hidroizolație cu un material de etanșare, grile cu jaluzele, blocuri de ușă și alte lucrări de construcție și instalare legate de revizie;
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Nord-Vest din 17.10.08 Nr. A56-48759 / 2007. Reglarea sistemelor de încălzire centrală, schimbarea secțiunilor individuale aparate de încălzitși secțiuni mici de conducte la eliminarea scurgerilor și blocajelor în conducte, repararea și înlocuirea supapelor de control și de închidere în încăperi separate și alte lucrări de întreținere sunt legate de lucrările de întreținere, costul acestora nu este valorificat (secțiunea XIII, apendicele 3);
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 27.08.08 nr. 81-161 / 2008. Lucrările de reparare a conductelor efectuate de companie sunt pe deplin în concordanță cu conținutul revizuirii (Secțiunea XVII Anexa 8);
- Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Nord-Vest din 21.05.07 nr. A56-27115 / 2006. Pereți despărțitori din zidărie, instalarea de băi și hote suplimentare, reparații și lucrări de finisare (tencuială, vopsire pereți, așezare țiglă, instalare tavane false, repararea ușilor) sunt reparații majore